【文章內(nèi)容簡介】 因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備需加隔音裝置，對粉塵擬采用噴水降塵?？傊陧椖拷ㄔO和運營過程中，采取措施后要符合環(huán)保法規(guī)的要求。 節(jié)能 該項目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準，該項目所采用的節(jié)能措施如下： 節(jié)電措施 一切電器設備、機械設備電機均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項目采用直接飲用水和生活用水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 節(jié)能措施 采用真空玻璃減少室外溫度傳遞到室內(nèi)，從而減少室內(nèi)能量消耗，商場入口及樓梯口裝置幕簾，減少室內(nèi)外熱量傳遞，從而達到節(jié)能效果。7項目開發(fā)管理、開發(fā)建設進度安排及工程招標事項 本項目屬藍山縣委、縣政府重點工程，招商引資建設項目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設過程中各種外部問題，保證開發(fā)項目的投資單位不受外界干擾，順利完成項目開發(fā)、建設、營銷等工作。 經(jīng)公司董事會研究決定，本項目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負責，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進行項目開發(fā)建設。公司組織機構(gòu)如下表： 董事長（總經(jīng)理） 規(guī)劃部 工程部 營銷部 材料供應部 辦公室 財務部 項目營銷 項目開工之前，公司對產(chǎn)品銷售與市場定位已作了大量的前期準備工作。 經(jīng)公司對藍山縣城商業(yè)開發(fā)項目調(diào)查分析，多層及小高層中高檔住宅與商場結(jié)合在舊城區(qū)具有明顯個性。在設計過程中公司通過聘請高水平設計隊伍，并充分聽取專家和社會各界意見，對設計產(chǎn)品追求精益求精。 加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對項目進行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。將項目開發(fā)建設推向社會。 開發(fā)建設進度安排 整個項目從2014年8月開始，至2015年10月全部竣工，歷時1年，開發(fā)建設進度計劃表。 開發(fā)建設進度計劃表 序號 工作內(nèi)容 2014年 2015年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前工作 2 項目籌資和規(guī)劃報批 3 施工圖設計 4 項目招標 5 拆遷及三通一平 6 基礎施工 7 主體施工 8 房屋預售 9 裝飾施工 10 竣工驗收到 本項目屬公共商業(yè)建筑及商品住宅建筑，應納入招標范圍，采用委托招標組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標方式，工程設計、監(jiān)理可采用邀請招標方式，具體見招標基本情況表。 招標基本情況表建設項目名稱： 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 招標公告發(fā)布中標候選人公示媒介 招標估算金額（萬元） 備注 全部招標 部份招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 勘察 全部招標 委托招標 邀請招標 永州日報 10 設計 全部招標 委托招標 邀請招標 永州日報 40 建筑工程 全部招標 委托招標 公開招標 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標 委托招標 公開招標 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標 委托招標 邀請招標 永州日報 20 主要設備 重要材料 其它 8投資估算與資金籌措 投資估算 本項目總投資由項目建設成本和建設期利息二部分組成。 主要包括建安工程費、土地成本、開辦費、不可預見費、銷售費用等。 建安工程費：主要包括建安成本和配套設施建設費。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設備及消防工程，按永州市目前建筑市場實際行情，每平方米按580元/㎡。 2）基礎設施配套費230萬元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍山縣國土局簽訂的土地拍賣確認書。 1）項目管理費：按建安成本的4%。 2）規(guī)劃勘探設計費：50萬元。 其它費用：含質(zhì)監(jiān)費、監(jiān)理費、投資管理費等25萬元。 前期銷售費用包括廣告宣傳及市場推廣費等30萬元。 開發(fā)期稅費：。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項目土地通過拍賣出讓為出讓土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設施費30萬元。 3）勞保基金：。 不可預見費按建安成本的10%。 。 建設期利息 本項目擬向銀行貸款1500萬元，于2015年貸款，至2008年全部還清，貸期二年，%，共需建設期利息1500%＝。 以上兩項合計項目總額為3000萬元，項目總投資見表。 項目總投資估算表 編號 項目名稱及費用 單價 面積(㎡)? 合計（萬元） 1 建安工程費 建安成本 480元/㎡ 30307 基礎設施配套費 230 商鋪隔斷及裝修 2 土地開發(fā)成本 3 開辦費 項目管理費 規(guī)劃勘探設計費 50 4 其它費用(含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等) 25 5 前期銷售費用 30 6 開發(fā)期稅費 規(guī)劃配套設施費 30 勞?；? 7 不可預見費 8 建設投資(1＋2＋3＋4＋5＋6＋7) 9 建設期利息 10 項目總投資（8＋9） 3000 11 建筑面積單位成本元/㎡? 資金籌措及資金使用計劃 資金籌措和使用計劃估算表單位：萬元 編號 項目名稱 建設經(jīng)營期 2014 2015 1 資金來源 1600 1500 800 100 房屋銷售收入（定金） 300 1500 2 資金運用 1500 1500 1500 3 累計盈余資金 項目資金投入量較大，約為3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 自有資金：公司計劃投放自有資金1200萬元人民幣，于第一年投入800萬元,第二年投入400萬元。 建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 銷售房屋定金收入再投入：項目主體工程計劃于2015年6月完成，7月開始預售，預計收取300萬元定金款滾動投入項目開發(fā)。 銀行貸款：本項目雖通過自有資金、商品房預售籌集了大量資金，但項目開發(fā)建設資金仍有較大缺口，擬貸款1500萬元用于項目建設，解決資金困難，貸款期至2008年。 資金使用計劃 根據(jù)項目建設進度安排，本項目自2014年6月開始投入，2015年底完工交付使用，分年度各項資金投入計劃如下： 建安工程成本：資金投入從2014年10月開始至2015年12月結(jié)束，各年投入分別為：2014年投入400萬元，2015年投入1600萬元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議，2014年投入318元，支付地價款。 貸款還款計劃 本項目實際貸款1500萬元人民幣，建設期利息計入總投資，用售房收入還款。9項目財務分析 說明及基本數(shù)據(jù) 該項目財務評價根據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和有關的建設項目經(jīng)濟評價方法實施細則和建設項目可行性研究報告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會計制度和稅收制度等相關規(guī)定進行測評。 銷售預測 銷售量預測 根據(jù)永州市統(tǒng)計年鑒（2014年）顯示，藍山縣商品房屋銷售情況（2013年），全部為住宅、房屋銷售額150萬元，2014年藍山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 項目名稱 開盤時間 建設情況 商鋪售價 銷售情況 住宅售價 銷售情況 數(shù)量 最低價 最高價 數(shù)量 最低價 最高價 藍山商貿(mào)城 201411 完工 90套 2180 9999 78% 200套 718 928 100% 欣馨園 2014728 完工 45套 2900 6600 85% 200套 888 1230 98% 紫荊花園 201471 在建 20套 2180 6180 65% 60套 918 1080 87% 三藍花園 201471 在建 38套 1098 1380 100% 本項目自2014年7月開工以來，已定購商鋪30%，住宅已定購40%，均有預售合同，銷售趨勢看漲，主要是藍山現(xiàn)有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購房高峰期，本項目僅有200套住宅不存在銷售風險，并且銷售價格正在看漲。 銷售計劃如下：一層商場第2年銷售30%，第3年銷售70%；二層商