【正文】 2 綜合開發(fā)投資 1575 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1575 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1575 計(jì)算指標(biāo) 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%投資回收期（靜態(tài)）：（含建設(shè)期2年）表7項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（敏感性分析：銷售收入5%）單位：萬元 序號 年份項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1500 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1500 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 計(jì)算指標(biāo) 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%投資回收期（靜態(tài)）：（含建設(shè)期2年）表8項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（敏感性分析：經(jīng)營期增加一年且經(jīng)營成本+20%）單位：萬元 序號 年份項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 5549 800 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 4516 1500 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1033 1500 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 1033 計(jì)算指標(biāo) 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%投資回收期（靜態(tài)）：（含建設(shè)期2年） 芆袁袂膁蒂袇袁芄莄螃袁莆薀。 九、本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合藍(lán)山縣政府制定的“十一五”規(guī)劃新縣城城市發(fā)展規(guī)劃要求，水、電、通訊、道路設(shè)施已按高標(biāo)準(zhǔn)建成使用。五、本項(xiàng)目規(guī)劃運(yùn)作空間大，有非常好的規(guī)劃設(shè)計(jì)空間，易于制造好熱點(diǎn)，項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目建設(shè)正處于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，藍(lán)山縣城城市建設(shè)高潮時(shí)期，整個(gè)社會對商業(yè)旺鋪及高檔次住宅的需求旺盛，市場前景樂觀。這對促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑具有極大推動(dòng)作用。 拓展經(jīng)營空間，促進(jìn)藍(lán)山商貿(mào)繁華。這對于緩解目前十分突出的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會不安定隱患是非常有利的。經(jīng)計(jì)算，全部完成規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷和各項(xiàng)建設(shè)，共需投入開發(fā)建設(shè)資金近3000萬元，按工期2年計(jì)算，平均每年投入近1500萬元。 從敏感性分析來看，本項(xiàng)目在保守的情況下，項(xiàng)目內(nèi)部收益率仍達(dá)到8%，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。 敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)和項(xiàng)目的允許建設(shè)面積。風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自：房屋建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)展、項(xiàng)目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。 盈虧平衡分析：該項(xiàng)目的固定成本為土地費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等建設(shè)投資3000萬元，開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營成本即萬元。 償債能力分析 該項(xiàng)目經(jīng)營期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，（含建設(shè)期2年），償債能力較強(qiáng)（詳見《借款還本付息計(jì)算表》）。 總成本費(fèi)用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，（主要是工資、廣告費(fèi)及銷售費(fèi)用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷1500萬元（詳見《總成本費(fèi)用表》、《損益表》）。 銷售單價(jià)確定 公司經(jīng)對永州市藍(lán)山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價(jià)格比較和市場預(yù)測（詳市場分析），近幾年藍(lán)山縣城舊城改造任務(wù)大，搬遷工程多，商場及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競爭，但市場的需求旺盛。 銷售預(yù)測 銷售量預(yù)測 根據(jù)永州市統(tǒng)計(jì)年鑒（2014年）顯示，藍(lán)山縣商品房屋銷售情況（2013年），全部為住宅、房屋銷售額150萬元，2014年藍(lán)山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議，2014年投入318元，支付地價(jià)款。 建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬向銀行貸款1500萬元，于2015年貸款，至2008年全部還清，貸期二年，%，共需建設(shè)期利息1500%＝。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi)30萬元。 其它費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等25萬元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目從2014年8月開始，至2015年10月全部竣工，歷時(shí)1年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表。 經(jīng)公司對藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查分析，多層及小高層中高檔住宅與商場結(jié)合在舊城區(qū)具有明顯個(gè)性。7 節(jié)能 該項(xiàng)目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施如下： 節(jié)電措施 一切電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。 生活垃圾的處理，本項(xiàng)目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn)入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。 （3）配套工程：休閑廣場、綠地、臨街景觀、停車場及消防通道。商場設(shè)計(jì)為全框架結(jié)構(gòu)，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，由自動(dòng)扶梯聯(lián)系一至三層,商場并設(shè)中廳,與二層屋面采光井配套,確保商場有良好的通風(fēng)采光?？偦酌娣e約4052㎡，%，設(shè)計(jì)為一、二層商為業(yè)用房。屋頂造型輕盈，彌漫著濃郁的現(xiàn)代人文氣息。6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設(shè)有陽臺的除外）。2）通風(fēng)良好，不閉塞，夏季能有效的組織穿堂風(fēng)。 建筑風(fēng)格突出一種充分體現(xiàn)時(shí)代感的新銳特色。使空間更加明亮，同時(shí)擴(kuò)大視野，將個(gè)部景色更加完全的引入室內(nèi)，使居住者心情得以開闊、舒暢，將健康型住宅設(shè)計(jì)理念彰顯得淋漓盡致。3）除部分主臥室衛(wèi)生間外，其他所有房間全為明廚、明房、明廳，實(shí)現(xiàn)“四明”，適合湘南本地情況，達(dá)到自然采光要求。值得一提的是在路口西南角主體建筑的內(nèi)部設(shè)置了跨兩層空間高度的中庭，其中設(shè)置休憩廣場，方便顧客在購物的同時(shí)也有一個(gè)休息和交流的場所，而使建筑無論在平面功能上還是在裝門面造型上都豐富了許多，起到了畫龍點(diǎn)睛的效果。 建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀(jì)新建筑的風(fēng)貌?？偨ㄖ娣e為30307㎡，建筑層數(shù)為十二層。5 （2）項(xiàng)目位于舊城中心，施工場地較小，要加強(qiáng)施工管理，進(jìn)行文明施工。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點(diǎn)為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍(lán)山步行街、實(shí)惠多超市、仙東超市。按照15年的投資回收期計(jì)算，則項(xiàng)目臨街門面的平均銷售單價(jià)是41元/平 優(yōu)勢 避免定位重復(fù)，形成惡性競爭。 相關(guān)項(xiàng)目的市場調(diào)查分析 本案+藍(lán)山商業(yè)步行街=藍(lán)山新核心商圈 支撐點(diǎn)： 城市唯一的兩具商業(yè)項(xiàng)目。 ■住宅產(chǎn)品市場需求量大 藍(lán)山有毛織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有2萬多人的外來人口，市場需求量大，而目前市面上商品住宅供應(yīng)量有限，市場需求并沒有得到釋放，所以藍(lán)山住宅產(chǎn)品市場潛力巨大。居住、餐飲、娛樂及休閑的支出將進(jìn)一步增長，而目前縣城明顯缺乏這一類場所。 ■缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式 雖然有一個(gè)號稱“藍(lán)山商業(yè)步行街”的項(xiàng)目，但是該項(xiàng)目名不符實(shí)，并不是真正意義上的步行街。 市場需求分析 供給市場特征 ■商業(yè)非常集中，商圈現(xiàn)象突出 縣城商業(yè)大部分集中在以塔峰路和城東路為核心的商圈范圍內(nèi)，該商圈是縣城的核心商圈，占據(jù)了縣城50%以上的商業(yè)容量。縣政府要求各職能部門給予本項(xiàng)目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。隨著住房制度和企業(yè)改制力度加大，對房地產(chǎn)商品的需求進(jìn)一步加強(qiáng)?？h政府多次召開專題會議，制訂了系列優(yōu)惠政策；如稅費(fèi)第一年全免，第二年減半收取等等相關(guān)優(yōu)惠政策對外發(fā)布。以上措施必將大大促進(jìn)藍(lán)山江南財(cái)富城的建設(shè)。 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件