項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性初步分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211故人江海別，幾度隔山川。從兩種開發(fā)思路的對(duì)比分析中可以看出，本案采用商業(yè)綜合體開發(fā)模式更具有吸引力，不僅因?yàn)樯虡I(yè)面積的大量增加而產(chǎn)生出溢出效益，同時(shí)實(shí)踐表明，在小城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體對(duì)其住宅也能夠起到價(jià)值帶動(dòng)作用，從而呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)。項(xiàng)目開發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點(diǎn)說(shuō)明鑒于本案沒有建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，無(wú)法提供精確的數(shù)字，以上投資分析僅為粗略的估算，地下室部分既沒有計(jì)入成本也沒有計(jì)算收入，原則上可看做兩廂對(duì)抵。方案二：底商模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費(fèi) 30302 規(guī)劃 /m2 0 勘測(cè) /m2 212796 2 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 0 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 三通一平 /m2 212796 10 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 4 附屬配套 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 小計(jì) 5 房屋建安工程費(fèi) 44084這樣商業(yè)綜合體基本上做到局部 3層就可以了。本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 最具人氣的休閑高地 角美休閑娛樂業(yè)的現(xiàn)狀是比較分散，且無(wú)規(guī)?；?、品牌化及集中化；而近年來(lái)，隨著角美經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和鎮(zhèn)區(qū)居民收入水平及消費(fèi)水平的整體提高，現(xiàn)老鎮(zhèn)街區(qū)已無(wú)法滿足其文化娛樂方面的需求；此外，隨著角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) “ 龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東 ” 六個(gè)工業(yè)集中板塊的加速集聚發(fā)展，必然會(huì)帶來(lái)外來(lái)員工的增加，而這些 80后的打工仔已然成為城市消費(fèi)的主力軍。本案非常適合打造商業(yè)綜合體，原因有以下兩個(gè)：本案處于角美新區(qū)規(guī)劃的中心位置，地理?xiàng)l件上得天獨(dú)厚；雖然前面已經(jīng)有了星河 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 第四部份 項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)位圖表項(xiàng)目名稱 店面售價(jià) 商業(yè)主題定位 星河 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊區(qū)位及概況分析區(qū)位特點(diǎn)：角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 路段 租金 業(yè)態(tài)分布僑興路 2030元 ∕㎡ 電子通訊餐飲為主，生活配套為輔北門南路 100元 ∕㎡ 運(yùn)動(dòng)、流行服飾為主324國(guó)道轉(zhuǎn)盤處 100150元 ∕㎡ 以餐飲、中匯、良興購(gòu)物廣場(chǎng)、 中博手機(jī)城仁和西路、主圃大道 3040元 ∕㎡ 娛樂、餐欽、銀行為主業(yè)態(tài)仁和東路 2530元 ∕㎡ 建材、新港燈飾市場(chǎng)、生活配套為輔角海路 100150元 ∕㎡ 蘇寧電器、批發(fā)等業(yè)態(tài)為主角嵩路 4060元 ∕㎡ 一站式購(gòu)物中心，以豐泰財(cái)富廣場(chǎng)、星 河城市廣場(chǎng)為代表商圈主業(yè)態(tài)分布及租金列表商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 角嵩路是角美除 324國(guó)道外車流量最大的地段，廈門開往角美的班車都?？吭诖寺范紊舷驴停蚨肆髁恳草^大，其業(yè)態(tài)以服裝和食雜為主；此路靠南區(qū)域有大量的建材。 “西進(jìn) ”是沿仁和西路向洪岱洋片區(qū)、福龍工業(yè)園推進(jìn)； “南拓 ”沿洪岱路向角江路、石美片區(qū)拓展。 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 根據(jù)漳州城市規(guī)劃目標(biāo)，角美將成為漳州新的 “ 次中心城市 ” 之一。【 角美 2023P06地塊 】市場(chǎng)定位及投資可行性初步分析第一部分 項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)初步定位第五部分 角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況區(qū)位優(yōu)勢(shì) 角美鎮(zhèn)歸屬福建省龍海市，為漳州次中心城市。為實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，角美將按照 “ 一主一輔、雙城爭(zhēng)輝 ” 、 “ 一江兩帶、山海共舞 ” 的城市空間結(jié)構(gòu)展開城市布局。該片區(qū)的匯景祥居、天翔世家、仙鷺溫泉人家、御家園、星河特區(qū)等 8個(gè)商住小區(qū)建設(shè)，對(duì)于提升當(dāng)?shù)厝司悠焚|(zhì)具有重要作用。角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況初級(jí)發(fā)展階段：初始自建自住 早期的角美沒有房地產(chǎn)可言， 2023年以前，角美建的房子沒有規(guī)劃，不講品質(zhì)，不講價(jià)格，也沒有理念，大多建筑形態(tài)都是自建自住為主，滿足的是最基本的居住需求；一種是農(nóng)民自建房、一種是介于農(nóng)民與房地產(chǎn)開發(fā)之間的房子，最后一種才是真正的房地產(chǎn)商蓋的房子。所以，此路段整體上由三種主力業(yè)態(tài)構(gòu)成。城市廣場(chǎng) 一層： 18000元 /㎡ ，挑高 6米二層： 12023～ 13000元 /㎡為集購(gòu)物觀光、休閑娛樂為一體的全天侯立體化的大型主題公園式休閑購(gòu)物中心。城市廣場(chǎng)與豐泰財(cái)富廣場(chǎng)，但一個(gè)位于老城區(qū)，停車將成為其無(wú)法克服的困難；一個(gè)是在 324國(guó)道旁邊，區(qū)位不適合做精致商業(yè)，從區(qū)位的角度看本案是做商業(yè)綜合體的極佳地點(diǎn)。打造 【 角美 】 最具時(shí)尚氣息的炫酷影城 雖然角美也規(guī)劃了萬(wàn)星國(guó)際影城，但在角美這樣一個(gè)小城鎮(zhèn)，孤立的影城其經(jīng)營(yíng)壓力是巨大的，因?yàn)橛俺窃诮裉煲呀?jīng)不僅僅是看一場(chǎng)電影這樣簡(jiǎn)單，它更具有追尋時(shí)尚的意味，而唯有在一個(gè)具有綜合性和時(shí)尚性的環(huán)境內(nèi)，它才能充分彰顯它的魅力；更何況本案的開發(fā)在先，且位置更為優(yōu)越，再輔之以電玩城、自助 ktv等其他時(shí)尚要素，完全由機(jī)會(huì)打造成為角美最具時(shí)尚氣息的炫酷影城。以上僅為對(duì)本案商業(yè)的宏觀定位，涉及具體關(guān)于項(xiàng)目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)細(xì)分布、商場(chǎng)主力店如何定位、商業(yè)體量如何確定、人 /車流動(dòng)線、購(gòu)物街區(qū)間人流如何有效貫通、體驗(yàn)式購(gòu)物空間的形象設(shè)計(jì)等，需經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)研及商家訪談后方能得出系統(tǒng)性結(jié)論。實(shí)際上本案部分臨街的住宅其底層還是可以布置一些商業(yè)面積的，以上并沒有計(jì)入是一種比較保守的估算方法）?！?主體工程項(xiàng)目 212796 1700 小區(qū)配電室土建、水電 1 300 300 人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)） 面積的 3% 0 消防工程 1 1200 1200 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 1 1600 1600 電梯 1 2023 2023 智能化系統(tǒng) 1 300 300 夜景工程 1 200 200 售樓處裝修 1 500 500 專項(xiàng)維修基金 2% 724 不可預(yù)見 3% 1085 直接成本小計(jì) 48649 營(yíng)業(yè)稅 按銷售收入 5% 138583.1 6929 城建稅 按營(yíng)業(yè)稅 ① 7% 6929 485 教育附加稅 ① 4% 6929 277 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷售收入 % 138583.1 9826 印花稅 按銷售收入 ‰ 138583.1 42 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 1% 138583.1 1386 銷售代理費(fèi) 銷售收入 2% 138583.1 2772 日常經(jīng)營(yíng)開支 銷售收入 1% 138583.1 1386 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 開辦費(fèi) 含在日常經(jīng)營(yíng)開支 0 成本合計(jì) 109951 三 銷售收入
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