20xx北京中關(guān)村商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 【本案周邊顯性客戶情況】 本案周邊目前咨訊電子市場為主流業(yè)態(tài)（鼎好、海龍、科貿(mào)、中海、太平洋等）占據(jù)了 90％以上的商業(yè)經(jīng)營面積、中高檔百貨（中關(guān)村購物中心）、超市（家樂福）只有 00469939。該種業(yè)態(tài)在周邊商業(yè)中處于輔助地位。（ 90） 以周邊居民為代表 的生活類消費(fèi)；（ 7） 以周邊白領(lǐng)、大學(xué)教師為代表的品質(zhì)型消費(fèi)；（ 3） 寫字樓部分： 劃分辦法： 按用途劃分 : 本案周邊寫字樓分為自用型和租賃型。 租賃型客戶為中關(guān)村不斷涌現(xiàn)的各類中小型高科技企業(yè)， IT 企業(yè)和計(jì)算機(jī)工程企業(yè)。 寫字樓租賃均有免租期或裝修期優(yōu)惠。 所以本案類型為：中小型商業(yè)中心。 【觀點(diǎn)】 這樣的一種業(yè)態(tài)劃分能夠符合不同業(yè)態(tài)對于租金的不同需求，且對消費(fèi)者進(jìn)行了有序的類別劃分，也是周邊成功商業(yè)中心的主流 業(yè)態(tài)劃分模式，能夠獲得市場認(rèn)同。 周邊租賃商鋪年回報(bào)率在 00469939。 本項(xiàng)目自營建筑改造成銷售商鋪帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn) 。1 層 文化消費(fèi) 包租 00469939。 我們建議： 一樓租賃價(jià)格： 00469939。所以本項(xiàng)目執(zhí)行目前 ～ 元 /平方米 /月的價(jià)格還是基本合適的。100469939。1700469939。1822 平方米＝500469939。1+00469939。 但是根據(jù)武漢市 5000 平方米新裝商場的平均價(jià)格為 00469939。100469939。100469939。而市場通行年回報(bào)率為 00469939。10％＝ 60000 元 /平方米 700 00469939。 00469939。10220 均價(jià)： 9855 元 （三）產(chǎn)權(quán)價(jià)值評估價(jià)格測算法： 評估價(jià)值 =重置價(jià)格（剩余使用年限247。10 年左右，此項(xiàng)價(jià)格是根據(jù)房產(chǎn)局評估價(jià)格公式測算出來的。10％左右的減成。周邊商鋪的銷售均價(jià)在 80000 元 /平方米，所以如本項(xiàng)目定價(jià)在 9000 元以上，或商鋪定價(jià)在 70000 元以上銷售必然面臨阻力。10％左右的加成，如因業(yè)主大量搬離造成空置會(huì)帶來 20％左右的減成。105％＝ 8278 元 /平方米 減成： 7884 90％＝ 7095 元 /平方米 商鋪： 加成： 57600 00469939。10％＝ 8672元 /平方米 減成： 7884 80％＝ 6307 元 /平方米 商鋪： 加成： 57600 00469939。1 元 /平方米 減成 2： 7884 70％＝ 5500469939。銷售總額人民幣 2.00469939。 商鋪總收益： 2.00469939。1），所以如進(jìn)行收購以后，建議公司對寫字樓部分做為業(yè)主長期持有收取租金或整單銷售方是較為合理的銷售方法。 內(nèi)部資料 。14 億－ 00469939。 億元 同時(shí)可以看出，如減 成作用全部實(shí)現(xiàn)，寫字樓部分的銷售價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本價(jià)格（銷售價(jià)格 5500469939。在加成作用全部實(shí)現(xiàn)下銷售均價(jià)在 63000 元 /平方米應(yīng)能實(shí)現(xiàn)正常銷售，總銷售額人民幣 億元。1： 57600 85％＝ 48960 元 /平方米 減成 2： 57600 70％＝ 40320 元 /平方米 【結(jié)論】 53400469939。10％＝ 63360 元 /平方米 減成： 57600 80％＝ 46080 元 /平方米 C:政策抗性對價(jià)格的影響： 寫字樓： 減成 00469939。1840 元 /平方米 B:招商抗性對價(jià)格的影響： 寫字樓： 加成： 7884 00469939。15％左右的抗性。10％左右的加成，反之則有 50％左右的減成，且大大縮小利潤比例。 價(jià)格抗性：目前周邊乙級(jí)和二手寫字樓售價(jià)為 9000～ 00469939。 （四）抗性分析： 時(shí)間抗性：本項(xiàng)目入市時(shí)間不確定帶來的抗性。 50）＝ 7884 元 /㎡ 商鋪： 評估價(jià)格＝ 72020（ 40247。 00469939。 00469939。12247。 （二）回報(bào)率分析： 中關(guān)村商業(yè)街的可實(shí)現(xiàn)整體租賃價(jià)格在 600～ 800 元之間，本項(xiàng)目周邊商業(yè)一、二層租金更是達(dá)到 00469939。 【結(jié)論】 根據(jù)以上成本分析，寫字樓銷售價(jià)格 在 82300469939。北京與武漢比值約為 00469939。1 元 /平方米。1500 元 /平方米（武廣重新裝修對外報(bào)價(jià) 3000萬元，武廣面積約 萬平方米，則裝修價(jià)格約為 800 元 /㎡，北京市場銷售平均價(jià)格約為武漢價(jià)格的 2倍，測算出價(jià)格比例為 00469939。 00469939。100％＋％）247。1.00469939。1+00469939。1300/ m2/月 科貿(mào)大廈 8 層 IT類 600/ m2/月 中海電子市場 00469939。1500 元 / m2/月（可免裝修期） 第三級(jí) 00469939。 二手寫字樓銷售價(jià)格 9000 元 /㎡的價(jià)格瓶頸。1000 元 /平方米 /月以上。且人流鼎盛、生意火爆，擁有充分的扎堆效應(yīng)。 項(xiàng)目寫字樓部分擁有大單客戶，租賃情況穩(wěn)定，是本項(xiàng)目經(jīng)營的主要利潤來源。 按寫字樓硬件劃分： 分為甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓均為大 單客戶，乙級(jí)寫字樓以散單客戶為主，大單客戶為附。 自用型客戶主要為大型 IT 企業(yè)、數(shù)碼企業(yè)，如神州數(shù)碼、華奧集團(tuán)、中電集團(tuán)、瑞星公司、中恒電子、招商銀行、新東方、北京貸款中心等。 【本案周邊隱形客戶情況】 本案中關(guān)村沿線為商務(wù)辦公區(qū)，二線地段分布著眾多居民小區(qū)是大型IT、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)碼、金融類中外企業(yè)的主要辦公區(qū)；也有著北京大學(xué)、清華大學(xué)這樣的全國一流大型院校。 【特別提示】：本案目前一層底商為銀 行＋服裝＋數(shù)碼產(chǎn)品，地下室為快餐，經(jīng)營實(shí)際面積 00469939。 項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)改造存在的法律障礙。 周邊乙級(jí)二手寫字樓供應(yīng)量較大，形成價(jià)格壓力與空置率的增加。 北京商鋪可按柜臺(tái)銷售的政策優(yōu)勢。 “中關(guān)村 e時(shí)代”、“第三極”商鋪聚集商業(yè)投資客戶。 停車位過少。 劣勢：
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