【正文】 4~1178 + 1148鋪位~1153 + 1179~1195鋪位 + 1109~1147鋪位 + 2022~2050鋪位） B2 系列（1095~1108鋪位 + 2051~2071鋪位 + 10。價格的拉升結合入駐的一級品牌主力店所選定的區(qū)域進行。 優(yōu)缺點對比分析：方案一※　優(yōu)點: 以首層推貨易于產(chǎn)生銷售高潮；鋪位的搭配較均衡，便于銷售控制；便于價格拉升；資金回籠迅速；缺點： 第三批二層位置較差的鋪位可能會有滯銷情況，但如果數(shù)碼廣場區(qū)確定的話，部分差單位可變成較佳的單位，價格也可拉升。推出一層部分街鋪和一層內(nèi)鋪以及二層中等鋪也是鑒于必須實現(xiàn)開門紅的目的；缺點是一層的好鋪位去的過早，對于下面的貨價格拉升少了基礎支持。第三批：鋪王和最靚的和二層最差的。? 第四批推出三層和四層。第四批：三層和四層。對本項目的推貨節(jié)奏有兩個方案建議如果項目開始全推首層，可能會很快賣完，但是二層的銷售會是很大的問題；如果開始全推二層，很大的可能是銷售出現(xiàn)停滯，風險相當大，故設計兩套推貨方式。價格控制為了在銷售各階段都能聚集人氣，保持銷售的順利進行，建議分階段安排不同價目表，對各銷售階段進行有步驟的階段價格控制。建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶自然引導為選擇銀行按揭的付款方式來降低客戶付款的資金壓力。還可根據(jù)少數(shù)客戶的特殊情況提供建筑分期付款或首期款分期付款方式，使客戶在付款方式具有更大的靈活性。價格策略本項目進行內(nèi)部認購時，樓體形象還未完全成形、不利于展示的狀態(tài)下，項目的定價應考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預留空間。商業(yè)項目的價格差異主要通過層差、位置差、出入口影響差、沿“街”深度差、沿“街”面寬差來反映，但本項目因為是經(jīng)營式商鋪的定位，面積的分割相對比較跨度大，投資者購買商鋪可能自己經(jīng)營的機會較多，因此目前的鋪位平面布局也就是未來的經(jīng)營格局。（上述價格作為對外宣傳之用，在項目成交價應不低于底價）寧德東方偉業(yè)廣場租金價格：序號位 置 產(chǎn)權面積㎡平均單價（元/月）年租金（萬元）1 一層邊鋪 6103 110 2 一層中鋪 8591 105 3 二層西鋪（除沃爾瑪） 5284 55 4 二層獨立鋪位 568 70 5 三層西鋪（除沃爾瑪） 6768 30 6 三層獨立鋪位 562 50 7 四層整體 13672 25 8 沃爾瑪 13665 30 9 合計 ※根據(jù)項目本身特點及所處區(qū)域的租金價格水平，設定一樓租金均值為 110 元/㎡/月，二樓租金均值為 60 元/㎡/月，三樓租金均值為 30 元/㎡/月，四樓租金均值為 25元/㎡/月。在項目周邊的租金價格集中在 3050 元/月㎡）最高租金 最低租金南環(huán)路 200400 450 170八一五路 200400 450 180環(huán)城路 100150 200 3040蕉城區(qū)蕉城北路 100130 150 80寧川北路（與閩東廣場相接的一段）3018030（靠近閩東路）180（靠近閩東大廣場）寧川北路（在天湖路與閩東路之間一段）1520 30 15僑興路 4050 60 30東僑區(qū)閩東路 4060 70 30薛令之路 3040 40 20不夜城電器 40水立方1F：30；2F：25；3F：20金龍項目（本案所在地）建行 40一層 120150 200 100服裝步行街 二層 60100 120 60新佳坡步行街60100 200 60※寧德市區(qū)內(nèi)的租金水平大致可以分成三個等級，最繁華路段為 200400 元/月而目前在售的紐約街底商價格均價高達 18000 元/㎡，其銷售業(yè)績并不理想，從去 07年 5 月份開始銷售以來，到現(xiàn)在還未銷售過半。樓層系數(shù)是該市與項目基本情況及經(jīng)營范圍類似的商場并且銷售的案例(重點選擇金龍紐約街、金域蘭灣、東湖豪門等)的樓層系數(shù)并結合東僑區(qū)的具體情況得出的。 東方偉業(yè)廣場對商鋪作精心規(guī)劃分割。 和零售巨頭一起賺錢。隨著東區(qū)不斷的開發(fā)，東方偉業(yè)廣場的鉆石核心地位會更加突出。隨著城市“北展南移”，東僑區(qū)即將成為寧德市第二個 CBD 中央商務區(qū)的“黃金地段”，其商業(yè)影響直接覆蓋整個寧德東商圈。項目核心賣點： （項目七大價值坐標） 寧德首席 MALL 商業(yè)模式。銷售組織形式： 人員配備：實施全員銷售的人海戰(zhàn)術，采用累積控制。持續(xù)銷售期（7 月～ 9 月） 按照既定的推貨節(jié)奏，進一步提升銷售均價； 舉行各類現(xiàn)場促銷活動，刺激市場； 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； 通過老客戶口碑效應挖掘新客戶； 向其他片區(qū)輻射開發(fā)目標客戶；尾盤清理期（10 月 ～ 12 月 ） 該階段為公司回收利潤階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金； 結合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等； 充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交； 充分利用招商情況，刺激購買。所有期間的放號均采用收籌金給予一定折扣的政策。? 銷售人員：a、開盤前培訓b、對前期重點客戶進行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息 ? 宣傳準備：a、報紙廣告準備完畢并提前預訂版面 b、開盤活動安排（時間、地點、邀請領導、新聞媒體、新聞通稿、活動事宜等）c、禮儀及禮品準備 三、銷售階段及工作安排在整個銷售過程中，建議將銷售分為四個階段：認籌期—— 2 個月（2022 年 2 月～ 3 月）開盤、強銷期—— 3 個月（2022 年 4 月～6 月 ）持續(xù)銷售期—— 3 個月（7 月～ 9 月 ）尾盤清理期—— 3 個月（10 月～ 12 月）掃尾期——3 個月（2022 年 1 月～3 月）初步擬定銷售計劃如下表：（總銷售周期為十二個月）項目名稱 銷售目標 劃分階段 銷售周期40％ 開盤期/強銷期 3 個月25％ 持續(xù)銷售期 3 個月25％ 尾盤清理期 3 個月東方偉業(yè)廣場10％ 總項目結案（掃尾） 3 個月合計 100％ 12 個月開盤前節(jié)點安排第一次廣告出街 ——2022 年 1 月 1 號 內(nèi)部登記 ——2022 年 3 月 1 號正式認籌 —— 3 月 15 號 解籌 —— 4 月 1 號開盤 —— 2022 年 4 月 15 號四、各銷售階段工作安排 認籌期（2022 年 2 月至 3 月） 利用軟性廣告宣傳造勢、吸引目標客戶群關注； 商鋪推出部分單位進行市場初探,視市場反映情況加推； 考核客戶對項目的初步認知； 價格初探，作為下一步價格調整的依據(jù)；開盤、強銷期（2022 年 4 月至 6 月） 完成了項目認知，市場、價格初探后，進行微調，進入到公開發(fā)售階段； 分樓層區(qū)域加推單位，提升銷售均價； 利用各類媒體組合推廣，將銷售推向高潮； 對到訪客戶進行分析，挖掘項目主要客源，進一步調整定位；到 2022 年 4 月 1 日前完成部分商鋪的內(nèi)部認購，收取誠意認購金。 綜合以上因素，根據(jù)項目運作的要求建議本項目：? 排號認籌期定在 2022 年 3 月 15 日，正式解籌期暫定于 2022 年 4 月 15 日。 有控制地入市根據(jù)工程進度、價格策略、銷售導向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關注，為前期銷售作市場鋪墊。入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項目可售時間通常我們選擇在正式預售前 2—3 個月入市宣傳、推售號碼，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。總體來講：本項目的營銷操作采用的是“以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕”相對集中策略。第四部分 項目銷售方案一、 銷售的總體策略本項目作為寧德市首個一體化的購物廣場，將作為東僑區(qū)商圈的標志性建筑對周邊的景觀及經(jīng)濟帶來積極的影響。（購買心理: 該類客戶對 欲購商鋪的位置、價格、付款方式等非常注重）。市場調研分析寧德東僑區(qū)域居民對東方偉業(yè)廣場商鋪投資比例：l 經(jīng)營類目標客戶分析（預計所占之購買比例為：45%）因城市改造或道路整改,原街鋪被拆的商戶約占成交客戶的 25％。C、經(jīng)濟基礎扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；南下廣東以及其他各地創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當積蓄的企事業(yè)機關之中高層干部；購買心理分析：以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術、企業(yè)管理等專業(yè)性較強的工作，該類人士購鋪多選擇首層或二層商鋪，部分資金周轉能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類人士對投資回報的金融意識較強，并十分關注投資的利益點，對返租回報有迫切需求。本項目的首層街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大，約占成交客戶的 5％。 客戶定位本項目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結合項目自身的物業(yè)素質和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下：? 目標市場：本項目所處位置是寧德新東僑區(qū)的居民區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)寧德人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法。更是寧德的一張亮麗的名片。根據(jù)我們所處的地理位置、規(guī)模和市場調研，結合未來市場前景以及沃爾瑪入駐帶來的價值提升，我們建議寧德項目按照復合式大型商業(yè)中心（SHOPPING MALL）的模式來建立，名稱“寧德東方偉業(yè)廣場” 。? 投資型產(chǎn)權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。 據(jù)悉， “一帶”是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經(jīng)濟發(fā)達中小城市和小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。? 地段的知名度與價值認識有待提高。? 市場的稀缺性和唯一性：附近能與東方偉業(yè)廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。2022 年，該項目被中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設聯(lián)合會評選為“2022 中國最具投資價值商業(yè)地產(chǎn)項目” 。寧德東方偉業(yè)廣場項目定位為集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務功能于一體，提供一站式服務，滿足一站式消費需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標性城市商業(yè)綜合體，成為當?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處。目前中心區(qū)居住用地約 550 萬平方米，可容納 15 萬人，4 萬戶。東僑新區(qū)將建設成為寧德市的政務中心、商貿(mào)中心區(qū)，海峽西岸新興港口城市核心區(qū)。四、寧德重點商業(yè)路概況閩東大廣場服裝街情況路段：寧川北路與南環(huán)路交接地帶，緊鄰閩東大廣場規(guī)模：總長約 100 多米，2 層臨街底商，商鋪分割每間約在 2030㎡業(yè)態(tài)：服裝（多為國內(nèi)一二線品牌）經(jīng)營：統(tǒng)一銷售，各自出租示意圖例如下：中國籃球協(xié)會JOEONE卡度尼太子龍杉杉一層美麗人生秋水伊人嗒嘀噠托尼艾米楚閣西寇索瑪太平鳥摩卡奴彩虹化妝品驪谷美羅家紡簡愛古今黛富妮酷仔貝拉維拉品臣邦shop依夢萊虎都男裝 城市駱駝木子芳閣蘭秀逗號卡賓雅迪風緊線云裳感覺 kappa奧麗依蘭卓麗佐相佑中島綠化二層二 層CK 國際男裝小妞襪店凱歌連鎖諸迪寇手足 SPA焦點風緊線太平洋皮具艾蝶依之妮嘉莉詩貓人SSU南方寢室巴拉巴拉新佳坡步行街路段：蕉城北路規(guī)模：總長約 100 多米，寬 10 米業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主經(jīng)營：統(tǒng)一銷售，各自出租南門商圈路段：南環(huán)路規(guī)模：總長約 200 米業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運動休閑為主寧德商城路段：八一五路交接規(guī)模：三條長約 70 米，寬 12 米的騎樓內(nèi)街新佳坡步行街時尚婚紗名典咖啡華祥苑名茶怡和茗茶宮廷足浴宏圖三胞茶唐城食府茶國美電器茶不夜城電器城南 環(huán) 路 閩東大廣場場賽琪柯達嘉莉詩內(nèi)衣稻草人李寧阿迪達斯女友夢蝶佰草集杉杉三福特步太子龍好男兒百貨意爾康錦福八號華萊士柒牌德爾惠康奈都市麗人雪歌真維斯奧康琪七匹狼紅蜻蜓喬丹鴻星爾克啄木鳥資生