【正文】 月 15 日。是指項(xiàng)目在成功招商 20%－30%的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級(jí)品牌）的入駐來帶動(dòng)銷售。 有控制地入市根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場(chǎng)鋪墊。 準(zhǔn)備充分后入市入市時(shí)必須在售樓大廳、營(yíng)銷廣場(chǎng)、項(xiàng)目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項(xiàng)目可售時(shí)間通常我們選擇在正式預(yù)售前 2—3 個(gè)月入市宣傳、推售號(hào)碼，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。以此為主線在營(yíng)銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績(jī)?？傮w來講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。因此本項(xiàng)目應(yīng)順勢(shì)而為、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)。第四部分 項(xiàng)目銷售方案一、 銷售的總體策略本項(xiàng)目作為寧德市首個(gè)一體化的購(gòu)物廣場(chǎng)，將作為東僑區(qū)商圈的標(biāo)志性建筑對(duì)周邊的景觀及經(jīng)濟(jì)帶來積極的影響。、定位理由? 未來城市中心轉(zhuǎn)移及商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移；? 建筑面積 50000 平方米；? 石油液化氣基地建立后帶來的人口規(guī)模和收入的增長(zhǎng)；? 寧德市現(xiàn)有商業(yè)品牌和購(gòu)物環(huán)境的低層次需要得到提升；? 沃爾瑪入駐帶來的品牌及商業(yè)價(jià)值的提升。（購(gòu)買心理: 該類客戶對(duì) 欲購(gòu)商鋪的位置、價(jià)格、付款方式等非常注重）。有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)約占成交客戶 10％其他類人士開工作室、服裝店或咖啡室等。市場(chǎng)調(diào)研分析寧德東僑區(qū)域居民對(duì)東方偉業(yè)廣場(chǎng)商鋪投資比例：l 經(jīng)營(yíng)類目標(biāo)客戶分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為：45%）因城市改造或道路整改,原街鋪被拆的商戶約占成交客戶的 25％。D、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄工薪階層和中小型個(gè)體戶在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。C、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶；南下廣東以及其他各地創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部；購(gòu)買心理分析：以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士購(gòu)鋪多選擇首層或二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。購(gòu)買心理分析：當(dāng)?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。本項(xiàng)目的首層街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大，約占成交客戶的 5％。故此該客戶群多為選購(gòu)首層街鋪或中鋪，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問題。 客戶定位本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營(yíng)兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)素質(zhì)和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下：? 目標(biāo)市場(chǎng)：本項(xiàng)目所處位置是寧德新東僑區(qū)的居民區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)寧德人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域，在不同時(shí)期，進(jìn)行分類推廣的手法。 功能定位? 購(gòu)物功能：大賣場(chǎng)、精品店以及特色店，滿足不同層次消費(fèi)者各種購(gòu)物需求。更是寧德的一張亮麗的名片。以持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)為主，統(tǒng)一商業(yè)管理，形成穩(wěn)場(chǎng)和旺場(chǎng)的資產(chǎn)載體。根據(jù)我們所處的地理位置、規(guī)模和市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合未來市場(chǎng)前景以及沃爾瑪入駐帶來的價(jià)值提升，我們建議寧德項(xiàng)目按照復(fù)合式大型商業(yè)中心（SHOPPING MALL）的模式來建立，名稱“寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)” 。? 租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。? 投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來提升吸引力。 發(fā)展威脅? 市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 據(jù)悉， “一帶”是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中小城市和小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。? 寧德列為沿海城市帶三大區(qū)域中心城市之一。? 地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識(shí)有待提高。項(xiàng)目劣勢(shì)? 現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力不足。? 市場(chǎng)的稀缺性和唯一性：附近能與東方偉業(yè)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)目前沒有。? 寧德市是一個(gè)新興濱海港口城市，具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點(diǎn)，雨水充沛，四季分明，是海外僑胞和港、澳、臺(tái)同胞的經(jīng)常來往的旅游地點(diǎn)。2022 年，該項(xiàng)目被中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)評(píng)選為“2022 中國(guó)最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目” 。該項(xiàng)目業(yè)已引進(jìn)沃爾瑪?shù)纫痪€國(guó)際品牌商家入駐，并將引進(jìn)國(guó)內(nèi)優(yōu)勢(shì)商業(yè)品牌組合，對(duì)提升寧德商業(yè)整體形象，提升城市商業(yè)功能將產(chǎn)生巨大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費(fèi)需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購(gòu)物的好去處。由于是新開發(fā)區(qū)，因此目前商業(yè)氛圍遠(yuǎn)不如舊城區(qū)蕉城路等地段濃厚。目前中心區(qū)居住用地約 550 萬平方米，可容納 15 萬人，4 萬戶。項(xiàng)目改造后建筑面積共 61761㎡（包括地下室） ，分為四層。東僑新區(qū)將建設(shè)成為寧德市的政務(wù)中心、商貿(mào)中心區(qū)，海峽西岸新興港口城市核心區(qū)。第三部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于東僑新區(qū)，東臨大學(xué)城，西接老城區(qū)，處于城市的中心位置。四、寧德重點(diǎn)商業(yè)路概況閩東大廣場(chǎng)服裝街情況路段：寧川北路與南環(huán)路交接地帶，緊鄰閩東大廣場(chǎng)規(guī)模：總長(zhǎng)約 100 多米，2 層臨街底商，商鋪分割每間約在 2030㎡業(yè)態(tài)：服裝（多為國(guó)內(nèi)一二線品牌）經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一銷售，各自出租示意圖例如下：中國(guó)籃球協(xié)會(huì)JOEONE卡度尼太子龍杉杉一層美麗人生秋水伊人嗒嘀噠托尼艾米楚閣西寇索瑪太平鳥摩卡奴彩虹化妝品驪谷美羅家紡簡(jiǎn)愛古今黛富妮酷仔貝拉維拉品臣邦shop依夢(mèng)萊虎都男裝 城市駱駝木子芳閣蘭秀逗號(hào)卡賓雅迪風(fēng)緊線云裳感覺 kappa奧麗依蘭卓麗佐相佑中島綠化二層二 層CK 國(guó)際男裝小妞襪店凱歌連鎖諸迪寇手足 SPA焦點(diǎn)風(fēng)緊線太平洋皮具艾蝶依之妮嘉莉詩(shī)貓人SSU南方寢室巴拉巴拉新佳坡步行街路段：蕉城北路規(guī)模：總長(zhǎng)約 100 多米，寬 10 米業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一銷售，各自出租南門商圈路段：南環(huán)路規(guī)模：總長(zhǎng)約 200 米業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運(yùn)動(dòng)休閑為主寧德商城路段：八一五路交接規(guī)模：三條長(zhǎng)約 70 米，寬 12 米的騎樓內(nèi)街新佳坡步行街時(shí)尚婚紗名典咖啡華祥苑名茶怡和茗茶宮廷足浴宏圖三胞茶唐城食府茶國(guó)美電器茶不夜城電器城南 環(huán) 路 閩東大廣場(chǎng)場(chǎng)賽琪柯達(dá)嘉莉詩(shī)內(nèi)衣稻草人李寧阿迪達(dá)斯女友夢(mèng)蝶佰草集杉杉三福特步太子龍好男兒百貨意爾康錦福八號(hào)華萊士柒牌德爾惠康奈都市麗人雪歌真維斯奧康琪七匹狼紅蜻蜓喬丹鴻星爾克啄木鳥資生堂豪客來恒源祥安踏耐克代表商家業(yè)態(tài)：以萬佳超市、友好書城為代表商家，輔以品牌服飾、1800㎡，友好地下書城約 1500㎡。主要路段 寧川北路服裝街 南環(huán)路 八一五路 環(huán)城路服飾類型 男女裝以運(yùn)動(dòng)休閑服飾為主以男裝品牌居多 各色服飾混雜服飾檔次 國(guó)內(nèi)一、二線 國(guó)內(nèi)外一、二線 國(guó)內(nèi)一線 品牌與雜牌平分代表品牌 西寇、九牧王 李寧、耐克 勁霸、利郎、柒牌 報(bào)喜鳥、蘋果電器市場(chǎng)分析目前寧德市場(chǎng)較大的電器賣場(chǎng)為國(guó)美、宏圖三胞、不夜城，其品牌種類能夠滿足寧德市場(chǎng)的基本需求，價(jià)格水平相對(duì)合理。服裝市場(chǎng)分析寧德目前服裝市場(chǎng)，男裝及運(yùn)動(dòng)休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。現(xiàn)有一些國(guó)際品牌入駐，共三層，共約 3600㎡。其他如萬佳、錦福八號(hào)其無論規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境等均檔次較低。百貨市場(chǎng)分析寧德目前百貨市場(chǎng)處于較為落后狀態(tài)，規(guī)模小，品種少，檔次較低。本項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模較目前寧德市場(chǎng)而言較大，未來可能進(jìn)駐的業(yè)態(tài)有超市、服飾、家居市場(chǎng)、電器賣場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。寧德主要房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目均集中于此。本項(xiàng)目位于寧德近幾年重點(diǎn)開發(fā)的東僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂業(yè)概況一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀根據(jù)此次對(duì)寧德市整體商業(yè)情況的調(diào)研，確定寧德市的一級(jí)商圈位于寧德老城區(qū)，稱為蕉城商圈，其由蕉城北路、南環(huán)路、八一五中路、環(huán)城路圍合而成。對(duì)于本項(xiàng)目而言，可共享城市發(fā)展的利好趨勢(shì)。至目前，東僑開發(fā)區(qū)累計(jì)完成路網(wǎng)投資 億元，建成高標(biāo)準(zhǔn)市政道路 24 公里，在建 公里，形成建筑面積 215 萬平方米，建成新區(qū) 6 平方公里；建成住宅小區(qū) 24 個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積逾百萬平方米，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)模超過 220 萬平方米。四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)寧德城市建設(shè)規(guī)劃的發(fā)展——“東擴(kuò)面海、北展南移” ，使項(xiàng)目所在的東僑新區(qū)成為寧德近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。山區(qū)縣市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名（2022）縣市區(qū)全省競(jìng)爭(zhēng)力位次山區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力位次寧德市內(nèi)部位次古田縣 42 23 4屏南縣 64 42 8壽寧縣 65 43 9周寧縣 46 26 6柘榮縣 60 39 7※從以上列表排名中不難看出，寧德無論是 9 個(gè)縣區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)綜合實(shí)力，還是沿海縣區(qū)或山區(qū)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名，同比福建其他縣區(qū)均較為落后。 寧德市 9 個(gè)縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力在全省的排名位次見表寧德市 9 縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名（2022）縣市區(qū) 全省競(jìng)爭(zhēng)力位次 寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 3福安市 30 1福鼎市 31 2霞浦縣 44 5古田縣 42 4屏南縣 64 8壽寧縣 65 9周寧縣 46 6柘榮縣 60 7 寧德市 4 個(gè)沿?？h市區(qū)在全省 66 個(gè)縣市區(qū)和沿海 22 個(gè)縣市區(qū)中的競(jìng)爭(zhēng)力位次見表。但是，與我省其他地市相比，寧德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然存在一定的差距，經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力十分薄弱。與 2022 年相比，2022 年寧德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長(zhǎng) %。從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長(zhǎng)變化來看，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度最大，為 %，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 。? 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)比重寧 德 第 一 ,第 二 ,第 三 產(chǎn) 業(yè) 比 重 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)2022年 寧 德 產(chǎn) 業(yè) 比 重 增 長(zhǎng) 圖7090110130150170第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)2381318232022年 (億 元 ) 2022年 (億 元 ) 增 長(zhǎng) 比 例 (%)從寧德產(chǎn)業(yè)比重來看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。? 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。? 從城市面積及人口來看，寧德屬于中小型城市。全市擁有國(guó)家地質(zhì)公園、 “海上仙