【正文】 黃石樓市至今沒有能稱得上精品的樓盤，市民在選擇購房時(shí)缺少足夠的對(duì)比空間，絕大多數(shù)市民不知道怎樣的樓盤才算得上精品。 市場(chǎng)需求特征分析 、區(qū)位需求 目前的黃石市民多數(shù)仍然希望住在市中心，這主要是由于市區(qū)的外圍區(qū)域沒有高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，而周邊的配套也不理想所致；由于黃石市中心建筑密度高，且有水泥廠、發(fā)電廠等一批大型污染企業(yè)的存在，使得黃石市中心 21 的的居住環(huán)境不盡如人意，但磁湖得天獨(dú)厚的自然條件卻極具吸引力，但由于磁湖周邊可供開發(fā)的土地有限，優(yōu)美的居住環(huán)境和市中心的繁華變得“魚與熊掌不可兼得”。 市場(chǎng)供應(yīng)特征分析 黃石的房地產(chǎn)還處于起步初期，從方案規(guī)劃到環(huán)境、戶型、配套幾乎都不如人意，由于城市發(fā)展歷史的原因，市區(qū)內(nèi)也缺少規(guī)模化開發(fā)的住宅樓盤，高檔精品住宅就更是難覓蹤影，少數(shù)市中心樓盤的價(jià)格在黃石堪稱“高檔”，但其樓盤品質(zhì)卻完全沒有達(dá)到引領(lǐng)市場(chǎng)的水準(zhǔn)。 目前在本項(xiàng)目所在區(qū)域業(yè)已出現(xiàn)兩個(gè)定位于別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目，這將有利于本項(xiàng)目所在板塊居住特征的形成，即以別墅類住宅產(chǎn)品為主的高檔居住板塊。我們了解到與本項(xiàng)目區(qū)域位臵大致相同的錦繡江南，其別墅部分銷售十分之良好。 按黃石市現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā) 20 展趨勢(shì)來看，高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目近期肯定會(huì)出現(xiàn)。作為高檔樓盤的一種物業(yè)類型 —— 別墅，還沒有在房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)展起來。雖然錦繡江南與本項(xiàng)目同屬鄂州下轄，但別墅客群99％是來自黃石。 、去化與客群 單就目前現(xiàn)狀而言，花湖區(qū)的市場(chǎng)接受度正處于快速上升的階段。公寓以 110－ 140 的三室兩廳為主。該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目如下： 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力面積 主力戶型 主力單價(jià) 去化進(jìn)度 天方百花園 多層、小高層 110.－ 三房二廳 二期 1600、三期 1800 100％ 假日威尼斯 別墅、排屋 別墅： 340 聯(lián)排： 178 獨(dú)幢、聯(lián)排 獨(dú)幢 2700聯(lián)排2300 35％ 錦繡江南 獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、公寓 公寓 105120 別墅： 340 三室二廳二衛(wèi) 公寓：8881280 80％ 19 聯(lián)排： 178 獨(dú)立起價(jià) 1588 聯(lián)體 1458 花園另計(jì) 468元 /平方米 、物業(yè)類型 由于現(xiàn)有樓盤較少，物業(yè)類型均以多層住宅為主， 天方百花園是目前黃石影響力較大的一個(gè)樓盤，也是黃石目前所有交付樓盤中品質(zhì)較好的一個(gè)，另 有正在開發(fā)的錦繡江南和尚待開發(fā)的假日威尼斯及本項(xiàng)目。未來的花湖區(qū)將是黃石市主城核心區(qū)的主要組成部分，該區(qū)域現(xiàn)階段仍是以拆遷為主，天 方百花園對(duì)面即有 200～ 300畝的土地被上海一開發(fā)商拿去，將于年內(nèi)開始拆遷，預(yù)計(jì)該樓盤價(jià)格不低。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目并不多，且包括兩個(gè)地區(qū)一為黃石區(qū)域，另為鄂州區(qū)域（ 錦繡江南、假日威尼斯） 。該區(qū)域客群多來自于黃石下屬的大治市 以及工礦企業(yè)（治鋼）職工。 、去化與客群 18 團(tuán)城山現(xiàn)在售樓盤主要以現(xiàn)房銷售為主（或者已是項(xiàng)目的后期），銷售情況良好，銷售率基本在 80％以上；現(xiàn)所?？墒勖娣e少，主要剩下底層，頂層躍層為主。 現(xiàn)售樓盤均價(jià)集中 在 15002200 元 /平方米 之間，主力總價(jià)在 15－ 33萬之間。 、戶型與價(jià)格 戶型方面基本上與市區(qū)雷同，以三室兩廳、二室兩廳為主，面積從 90－ 150 平方米之間。目前區(qū)域內(nèi)高層住宅較少，僅大可大廈和石華大廈兩處。團(tuán)城山區(qū)域是黃石市重點(diǎn)發(fā)展開發(fā)的區(qū)域，目前新的行政中心也已在此設(shè)立。經(jīng)過近年來的開發(fā)，現(xiàn)在整個(gè)開發(fā)區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地已所剩不多?？腿阂允袇^(qū)居民和職工為 主，另有部分拆遷房住戶。項(xiàng)目以預(yù)售為主，隨著工程進(jìn)度的不同銷售率各異?，F(xiàn)供應(yīng)主力總價(jià)在 2030萬之間。 、戶型與價(jià)格 三室兩廳兩衛(wèi)為整個(gè)市場(chǎng)的主力，面積主要集 中在 110150 平方米 之間；其次為兩室兩廳，面積集中在 90120 平方米 之間；接著為四室兩廳，面積在 140 平方米 以上；頂層一般都采取躍層的形式，有些還帶有“空中花園”。市區(qū)內(nèi)的新建多層建筑相應(yīng)較為規(guī)范，多以 7 層的項(xiàng)目為主，頂樓一般采取躍層結(jié)構(gòu)，加大頂樓的消化力度。 該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目如下： 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力戶型 主力面積 主力單價(jià) 去化速度 海石大廈Ａ棟 高層 二室二廳 三室二廳 － 1860 70％ 黃石形象 高層 三室二廳 130135 2020 90％ 金鑫大廈 高層 四室二廳 五室二廳 － 1985 65％ 金翌豪庭 高層 二室二廳 三室二廳 、 1758 —— 青龍閣（Ａ座） 高層 二室二廳 三室二廳 － 1600 75％ 16 頤陽華庭 高層 二室二廳 三室二廳 、 1910 —— 正宏大廈 高層 三室二廳 四室二廳 、 1748 70％ 長(zhǎng)龍牧羊詩苑 多層 90％ 東楚名居 多層 二室二廳 120 60－ 70％ 湖邊東路綜合樓 多層 二室二廳 三室二廳 100120 1480 60％ 龍羊庭院 多層 二室二廳 三室二廳 10 152 1748 80％ 、物業(yè)類型 目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目高層和多層各占半壁江山，有逐步轉(zhuǎn)向高層的趨勢(shì)。根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展規(guī)劃，許多廠礦企業(yè)將逐漸搬遷撤出市區(qū)。 住宅市場(chǎng)區(qū)域分析 15 黃石市環(huán)山面湖，整個(gè)城市被湖面自然分割，經(jīng)過近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)與發(fā)展，目前業(yè)已形成三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)集中的區(qū)域，分別是市區(qū)、團(tuán)城山、花湖： 市區(qū) 市區(qū)土地狹長(zhǎng)，是黃石市目前的城市中心，人口聚集地。新房的掛牌、交易雖有少量存在，但均屬于正常的市場(chǎng)交易，和炒房沒有關(guān)系；基于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)等制約因素，炒房在當(dāng)?shù)仉y成氣候。團(tuán)城山開發(fā)區(qū)、迎濱大道目前市場(chǎng)上流通的店面價(jià)格在 50006000 每平方米左右。 相對(duì)住宅，商業(yè)交易就顯得比較清淡，店面交易較少。 1300— 2020 元 /平方米的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)黃石居民的經(jīng)濟(jì)收入不算偏高，但是由于普遍戶型偏大，導(dǎo)致總價(jià)過高，從而造成銷售平緩，而對(duì)于首次臵業(yè)的年輕一族，由于首付能力有限，則基本上會(huì)考慮到二手市場(chǎng)尋找 10 萬元以下 /套的兩室。 黃石二手房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，以小型零散的中介公司為主，大部分中介公司都是一桌一椅幾冊(cè)房源本就能開門營(yíng)業(yè)，專業(yè)程度不高；但已開始向?qū)I(yè)化和規(guī)?；D(zhuǎn)變。房地產(chǎn)一 、 二級(jí)交易市場(chǎng) 的 適時(shí)建立 ， 使房地產(chǎn)交易 尤是土地的出讓 由隱形轉(zhuǎn)向公開、公平、公正 。和浙江等長(zhǎng)三角地區(qū)相比，黃石的房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家政策影響明顯要小，國家最近出臺(tái)的一系列調(diào)控措施，在黃石的房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾乎看不到任何影響，這從一個(gè)側(cè)面反映出黃石樓市需求的真實(shí)性，沒有任何炒作成份。但從現(xiàn)房與預(yù)售房的銷售情況來看， 現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售率、銷售情況明顯要高于預(yù)售房，這說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)期房的認(rèn)可度相對(duì)較低。“品”字樓在多層和高層中屢有出現(xiàn)，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的通風(fēng)、采光等都受到一定的影響；有的戶型甚至有 1 18 米的進(jìn)深；個(gè)別樓盤出現(xiàn) 100 平方一室的做法；在房間內(nèi)出現(xiàn)角柱，影響室內(nèi)布局；整體布局不講究朝向，東西南北隨處可見。由于缺少可比性，消費(fèi)者在這些方面表現(xiàn)意識(shí)不強(qiáng)，其主要關(guān)注對(duì)象依次為價(jià)格、綠化（如中心花園等）、學(xué)校等。 、產(chǎn)品分析 目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的樓盤項(xiàng)目在外墻、立面等方面缺乏創(chuàng)新，建筑表現(xiàn)單 13 調(diào)。而在相應(yīng)的房產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)方面顯得發(fā)展緩慢，整體開發(fā)水平偏低。 持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供基礎(chǔ)，反過來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，兩者相輔相成，形成一個(gè)良性的互動(dòng)關(guān)系。尤其是商品房項(xiàng)目，幾乎是以倍增的趨勢(shì)在增長(zhǎng)。 總體而言，黃石市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)正處于全面啟動(dòng)的初期階段。 第二章、黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 一、住宅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 樓市發(fā)展概況 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市商品房開發(fā)總面積為 萬平方米，竣工面積為 ，商品房 銷售 平均價(jià)格為 1370元 /平方米。 3. 綜合分析： 一個(gè)城市的基礎(chǔ)投資環(huán)境是衡量該城市的經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)步發(fā)展的前提，黃石擁有優(yōu)越的地理位臵和良好的投資環(huán)境，近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展均保持了 10％以上的增長(zhǎng)速度，隨著近幾年的新投資項(xiàng)目的逐步建成，黃石的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)更快的 高速 發(fā)展期。已成立外來企業(yè)聯(lián)合辦公中心，負(fù)責(zé)一個(gè)窗口受理外來企業(yè)的報(bào)批、收費(fèi)、投訴及協(xié)調(diào)。 招商與審批 已成立市政府招商辦，全天候、高效率地為外來投資者提供投資項(xiàng)目、企業(yè)資訊，優(yōu)惠政策等方面的服務(wù)。我市各級(jí)政府機(jī)關(guān)行政部門努力適應(yīng) WTO 的要求，在轉(zhuǎn)變政府職能方面作了大量細(xì)致有效的工作，已經(jīng)建立了一個(gè)統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)環(huán)境，行政執(zhí)法部門不再干預(yù)企業(yè)的具體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，而是致力于維護(hù)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。行政執(zhí)法部門采用了服務(wù)承諾、收費(fèi)明卡和憑證收費(fèi)制度。市政府成立了 “ 行政服務(wù)中心 ” ，各審批和 執(zhí)法部門進(jìn)中心實(shí)行 “ 一廳式服務(wù) ” ，從根本上解決了辦事難的問題。各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)帶頭擔(dān)負(fù)起為外資企業(yè)保駕護(hù)航的責(zé)任，各級(jí)黨政班子領(lǐng)導(dǎo)都與一個(gè)或多個(gè)企業(yè)建立了治安責(zé)任關(guān)系，責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)為企業(yè)排憂解難，形成了的良好 治安環(huán)境 氛圍。房屋租賃價(jià)格：中心城區(qū)寫字間每年 300 元人民幣 /每平 方米。醫(yī)院：全市擁有醫(yī)院 15家。三星級(jí)涉外賓館三座，錦輪大酒店、海觀山賓館、金花大酒店。固定電話 裝機(jī)工料費(fèi)： 316 元。大學(xué)數(shù)量：黃石現(xiàn)有大學(xué) 3 所，毗鄰的武漢市 10 為中國著名高等教育及科研中心，擁有 40 余所高等院校，可提供大量高素質(zhì)人才。其中鐵礦儲(chǔ)量占湖北省的 25%；銅、金等貴重金屬占湖北省的 90%；硅灰石、大理石、方解石等非金屬礦品位高，儲(chǔ)量豐富，具有十分理想的開采價(jià)值。 礦產(chǎn)資源 自然資源豐富。開發(fā)區(qū)及一個(gè)城區(qū)已建成日供 8萬立方米的城市管道煤氣供應(yīng)系統(tǒng)；工業(yè)供熱面積 150萬平方米、民用供熱面積 500 萬平方米的集中供熱系統(tǒng)正在籌建之中。國家重點(diǎn)項(xiàng)目，西氣東送工程將通過黃石，項(xiàng)目建成后可為黃石提供豐富的 工業(yè)和民用燃?xì)赓Y源。（含基本水價(jià)、水資源費(fèi)、排污費(fèi)等）商業(yè)用水價(jià)格： 元人民幣 /噸?？沙浞?保證工業(yè)及生活用水，水源取自長(zhǎng)江，自來水品質(zhì)優(yōu)良，符合國家二類生活用水。黃石市內(nèi)現(xiàn)有一座 40 萬千瓦火力發(fā)電廠，同時(shí)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，一座裝機(jī)容量 60萬千瓦的新電廠已經(jīng)動(dòng)工興建。居民生活電價(jià)： 元人民幣 /KWH。 電力 9 由華中電網(wǎng)供電，保證用電需求。鐵路客運(yùn)：武漢至上海、武漢至福州、武漢至溫州客運(yùn)列車經(jīng)過黃石火車站。 最近的國內(nèi)機(jī)場(chǎng) 武漢天河機(jī)場(chǎng)，距離：約 1 小時(shí) 30 分鐘 車程，該機(jī)場(chǎng)具有直飛國內(nèi)各大城市班機(jī)，并且已開通直飛香港、澳門航班。距開發(fā)區(qū) 2 公里，已對(duì)外籍船舶開放 ，可常年 通航 5000 噸級(jí)遠(yuǎn)洋貨輪，港口設(shè)有集裝箱塔吊，最大噸位400 噸，可常年進(jìn)行江海聯(lián)運(yùn)。沿高速公路開車至上海 8 小時(shí)、南京 6 小時(shí)、合肥 4 小時(shí)、九江 1 小時(shí)、武漢 1 小時(shí)。 附近城市 武漢市，人口 700 萬； 鄂州市，人口 33 萬； 九江市 ， 人口 80 萬。開發(fā)區(qū)境內(nèi)對(duì)總投資 3000萬美元以下 2020萬美 元以上的外商投資企業(yè)無償提供土地 50 畝，對(duì)固定資產(chǎn)投資在 500 萬元人民幣以上的生產(chǎn)性 企業(yè) ，征用土地在 20 畝以下的土地費(fèi)，可在三年內(nèi)分期付款。 美爾雅 獲中國馳名商標(biāo)， 堡壘 等 17 個(gè)品牌獲湖北省著名商標(biāo)和精品名牌。 黃石擁有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。其中，金、銅、鍶、鈷、硅灰石等 14 種礦產(chǎn)的儲(chǔ)量居湖北之首。 黃石蘊(yùn)含豐富的自然資源。 二、投資環(huán)境分析 投資環(huán)境概況 黃石是湖北省的東部門戶 ； 東臨長(zhǎng)江黃金水道，位居華中，雄居鄂東南，是中國重要的原材料工業(yè)基地，屬中國第二批沿江開放城市 (享受沿海開放城市同等優(yōu)惠政策 )。從黃石市區(qū)到大冶城區(qū)全長(zhǎng)