【正文】 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告寧德東方偉業(yè)商用置業(yè)有限公司福建省東方偉業(yè)商業(yè)房產(chǎn)運營有限公司2022 年 2 月 24 日目 錄第一部分 寧德市發(fā)展概況 ......................................................4一、城市概況 ................................................................4二、基礎(chǔ)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ........................................................6三、整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境 ........................................................9四、項目區(qū)域環(huán)境 ...........................................................10第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂業(yè)概況 .....................................11一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................11二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點 .....................................12三、餐飲娛樂業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................15四、寧德重點商業(yè)路概況 .....................................................15第三部分 項目概況 ...........................................................18一、項目區(qū)位優(yōu)勢 ...........................................................19二、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ...........................................................20三、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 .....................................................21四、項目定位評估 ...........................................................24第四部分 項目銷售方案 .....................................................28一、銷售的總體策略 .........................................................28二、入市時機及銷售前提 .....................................................28三、銷售階段及工作安排 .....................................................31四、各銷售階段工作安排 .....................................................32五、銷售管理 ...............................................................33六、價格策略 ...............................................................36七、回款預(yù)估 ...............................................................41第五部分 項目招商運營 ......................................................46一、SWOT 分析： .............................................................48二、招商策略及宗旨 .........................................................49三、招商管理辦法 ...........................................................51四、目標(biāo)商業(yè)品牌規(guī)劃 .......................................................51第六部分 策劃與推廣 .......................................................54一、核心推廣指導(dǎo)思想 .......................................................54二、營銷目標(biāo) ...............................................................55三、營銷總策略 .............................................................55四、贏利模式分析 ...........................................................56五、推廣方式組合 ...........................................................56六、推廣階段安排 ...........................................................57第七部分 物業(yè)運營管理 ........................................................66一、東方偉業(yè)廣場物業(yè)運營管理服務(wù)協(xié)議 .......................................66二、東方偉業(yè)廣場租賃合同 ...................................................78三、東方偉業(yè)購物廣場商鋪經(jīng)營規(guī)范 ...........................................90四、東方偉業(yè)購物廣場治安消防安全責(zé)任書 .....................................99五、東方偉業(yè)購物廣場裝修守則 ..............................................101六、東方偉業(yè)購物廣場裝修承諾書 ............................................110七、東方偉業(yè)購物廣場商戶公約 ..............................................111八、東方偉業(yè)購物廣場繳款通知書 ............................................114第八部分 項目投資分析 .....................................................115一、投資成本分析 ..........................................................115二、項目資金拼盤 ..........................................................116三、項目工程進(jìn)度表 ........................................................116第九部分 項目凈收益 ........................................................118第十部分 經(jīng)濟效益評價 ......................................................118第十一部分 項目敏感性分析 ...................................................118第十二部分 寧德項目建設(shè)總投資費用估算 ......................................119一、寧德項目前期建設(shè)投資 ………………………………………………………………119二、項目后續(xù)建設(shè)費用估算 ………………………………………………………………119三、項目銷售及招商費用估算 ……………………………………………………………120四、項目辦公費用估算 ……………………………………………………………………121五、財務(wù)成本及稅收估算 …………………………………………………………………121第十三部分 項目其他風(fēng)險分析………………………………………………………………122一、開發(fā)能力風(fēng)險 ..........................................................124二、項目前期出資的風(fēng)險 ....................................................122三、寧德房地產(chǎn)市場風(fēng)險 ....................................................122第十四部分 結(jié) 論 .........................................................122附件： ......................................................................123一、東方偉業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖………………………………………………………………123二、 東方偉業(yè)廣場價格示意圖 ................................................127三、東方偉業(yè)廣場鋪位編號平面圖 ............................................131四、東方偉業(yè)廣場營銷總控表 ................................................135五、東方偉業(yè)廣場營銷資金回籠表 ............................................136六、東方偉業(yè)廣場商鋪面積一覽表 ............................................138第一部分 寧德市發(fā)展概況一、城市概況 地理位置寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。地理坐標(biāo)為北緯 26176。17′27176。41′，東經(jīng) 118176。32′120176。52′。東臨東海，南接福州，西連南平，北與浙江省溫州市接壤。 行政區(qū)劃寧德 2022 年撤地設(shè)市的新興港口城市。截至 2022 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個建制鎮(zhèn)：１個市轄區(qū)、6 個縣（壽寧縣、霞浦縣、柘榮縣、屏南縣、古田縣、周寧縣） ，代管 2 個縣級市（福安市、福鼎市） 。 城市面積和人口2022 年，寧德全市面積 13452 平方公里，人口總數(shù) 325 萬人。其中畬族人口 萬居全國之冠。城鎮(zhèn)常住人口 20 萬。地名面積（平方公里）人口（萬人）地名面積（平方公里）人口（萬人）寧德市 13452 325 福安市 1795 67蕉城區(qū)　 1537 42 福鼎市　　 1526 62壽寧縣　 1425 25 霞浦縣　 1726 54柘榮縣　　 544 10 屏南縣　 1485 18古田縣 2377 42 周寧縣 1047 19備注：區(qū)劃地名資料截至 2022 年 12 月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃簡冊（2022） 》 ，人口截至 2022 年底。 交通狀況交通條件：開發(fā)區(qū)距省會福州 98 公里，是福建省內(nèi)距離省會福州最近的地級市，距副走長樂國際機場 100 公里，距建設(shè)中的閩東機場 80 公里，近臨的有 5000噸泊位的漳灣集裝箱碼頭和對外開放口岸城澳萬噸碼頭、104 國道、同三高速，福溫鐵路正在建設(shè)中，海路交通十分便捷。2022 年，寧德地區(qū)將建設(shè)寧德核電站、寧德漳灣 1200 萬噸鋼鐵項目、溪南半島石化以及國際品牌五星級酒店等項目。城市路網(wǎng)骨架基本形成，新建、改建寧德、霞浦、古田、福安、周寧、福鼎等城市主干道，長度達(dá) 340 公里，比 1980 年 30 公里增 310 公里，面積 萬平方米，比 1980 年 40 萬平方米增 萬平方米，人均道路面積達(dá) 平方米，高于全省平均水平，同時，新建道路等級高，并注重地面地下工程配套建設(shè)，對保障城市發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)起到積極的作用。優(yōu)勢資源寧德市資源豐富，有海運、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢。 海運全市擁有海岸線 878 公里，海域面積 萬平方公里，可造地的灘涂面積 50萬畝，均約占福建省的三分之一。寧德港作為國家一類口岸，已正式對外開放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個港區(qū)，可利用岸線 公里，其中工業(yè)岸線 公里。在四個港區(qū)中可建泊位 221 個，其中萬噸級以上泊位 151 個，年吞吐能力可達(dá) 4 億噸以上。 種植、養(yǎng)殖寧德是全國最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果