【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運(yùn)動(dòng)休閑為主寧德商城路段：八一五路交接規(guī)模：三條長(zhǎng)約 70 米，寬 12 米的騎樓內(nèi)街新佳坡步行街時(shí)尚婚紗名典咖啡華祥苑名茶怡和茗茶宮廷足浴宏圖三胞茶唐城食府茶國(guó)美電器茶不夜城電器城南 環(huán) 路 閩東大廣場(chǎng)場(chǎng)賽琪柯達(dá)嘉莉詩(shī)內(nèi)衣稻草人李寧阿迪達(dá)斯女友夢(mèng)蝶佰草集杉杉三福特步太子龍好男兒百貨意爾康錦福八號(hào)華萊士柒牌德?tīng)柣菘的味际宣惾搜└枵婢S斯奧康琪七匹狼紅蜻蜓喬丹鴻星爾克啄木鳥資生堂豪客來(lái)恒源祥安踏耐克代表商家業(yè)態(tài)：以萬(wàn)佳超市、友好書城為代表商家，輔以品牌服飾、1800㎡，友好地下書城約 1500㎡。八一五路商圈路段：八一五路規(guī)模：總長(zhǎng)約 200 多米業(yè)態(tài)：以品牌鞋類、男裝為主 東門商圈八 一 五 路閩東大廣場(chǎng)耐克意爾康富貴鳥奧康紅蜻蜓蜘蛛王東寧購(gòu)物廣場(chǎng)達(dá)芙妮貝麗鞋城肯德基七匹狼柒牌與狼共舞利郎勁霸新華書店飾全飾美環(huán)城路蕉城北路八 一 五 路友好地下書 城萬(wàn)佳地下超 市電器通 訊電器通 訊飛克安踏金豪雀花花公子星期六古今金苑路段：環(huán)城路規(guī)模：總長(zhǎng)約 300 多米業(yè)態(tài)：以?shī)蕵?lè)項(xiàng)目為主，輔以日用品及為數(shù)不多的品牌服飾。第三部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于東僑新區(qū)，東臨大學(xué)城，西接老城區(qū)，處于城市的中心位置。是未來(lái)寧德城市中心區(qū)域，由坪塔路、天王路、商貿(mào)路交匯圍合而成黃金地段，地理位置優(yōu)越、交通便捷，路網(wǎng)四通八達(dá)。東僑新區(qū)將建設(shè)成為寧德市的政務(wù)中心、商貿(mào)中心區(qū)，海峽西岸新興港口城市核心區(qū)。寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于寧德市東僑區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場(chǎng)的開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上改造而成的。項(xiàng)目改造后建筑面積共 61761㎡（包括地下室） ，分為四層。寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所在東僑開發(fā)區(qū)大片空地規(guī)劃已基本完成，土地作用主要以居住為主，東僑城市中心區(qū)不再建設(shè)工廠。目前中心區(qū)居住用地約 550 萬(wàn)平方米，可容納 15 萬(wàn)人，4 萬(wàn)戶。項(xiàng)目門前開闊，周圍道路設(shè)施齊全，有東海富豪世家、環(huán) 城 路麥香基棒球小子濃妝艷抹帝牌男裝可愛(ài)多報(bào)喜鳥意爾康蘋果蕉城北路八 一 五 路金龍娛樂(lè)城貴族足浴金海岸大酒店歐米皮具錦福八號(hào)天長(zhǎng)地久婚紗佤家山寨安德魯森（以毛線、文具、書包、拖鞋、副食品、批發(fā)零售為主的雜牌商店）名流世家、東嘉花園、東湖豪門等竣工住宅小區(qū)和金域蘭灣、君臨天下等在建住宅小區(qū)。由于是新開發(fā)區(qū)，因此目前商業(yè)氛圍遠(yuǎn)不如舊城區(qū)蕉城路等地段濃厚。但隨著人口的遷移和增加以及寧德的城市規(guī)劃和城市建設(shè)的重心逐步向?qū)幍聳|部轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目所在地未來(lái) 35 年將成為寧德市的核心商圈，商業(yè)前景看好。寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費(fèi)需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購(gòu)物的好去處。實(shí)現(xiàn)寧德商業(yè)的新的形態(tài)升級(jí)。該項(xiàng)目業(yè)已引進(jìn)沃爾瑪?shù)纫痪€國(guó)際品牌商家入駐，并將引進(jìn)國(guó)內(nèi)優(yōu)勢(shì)商業(yè)品牌組合，對(duì)提升寧德商業(yè)整體形象，提升城市商業(yè)功能將產(chǎn)生巨大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目由于是在原有城市商業(yè)設(shè)施上實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)改造，開拓了新的城市空間，滿足了城市規(guī)劃發(fā)展新的商業(yè)需求，為三線城市商業(yè)更新注入了完整的“訂單式復(fù)合”商業(yè)資源，成為中國(guó)三線城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和設(shè)施改造建設(shè)的典范。2022 年，該項(xiàng)目被中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)評(píng)選為“2022 中國(guó)最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目” 。二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類別 面積 類別 面積占地面積 ㎡ 一層商場(chǎng)面積 14617㎡總建筑面積 ㎡ 二層商場(chǎng)面積 14244㎡建筑層數(shù) 4 層 三層商場(chǎng)面積 14183㎡建筑高度 四層商場(chǎng)面積 13452㎡地下層 5240㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)? 本項(xiàng)目位于寧德市東橋新區(qū)核心區(qū)域，是未來(lái)寧德市的市中心，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。? 寧德市是一個(gè)新興濱海港口城市，具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點(diǎn)，雨水充沛，四季分明，是海外僑胞和港、澳、臺(tái)同胞的經(jīng)常來(lái)往的旅游地點(diǎn)。? 引進(jìn)世界 500 強(qiáng)首位商業(yè)零售巨頭沃爾瑪強(qiáng)勢(shì)入住，成為寧德市乃至閩東地區(qū)首家最具有規(guī)模與影響力的一體化的 shoppingmall。? 市場(chǎng)的稀缺性和唯一性：附近能與東方偉業(yè)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)目前沒(méi)有。其他街邊的商鋪全部零散分布，形象差，無(wú)舒適的購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)? 現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力不足。原居民主要是本地居民和外來(lái)人，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平不是特別高。? 地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識(shí)有待提高。作為寧德的東僑新區(qū)地帶，當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)此區(qū)域的認(rèn)同仍需時(shí)間；發(fā)展機(jī)遇? 寧德的城市建設(shè)規(guī)劃會(huì)以東方偉業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè)“沃爾瑪”的進(jìn)駐，以及周邊其他社區(qū)工程的陸續(xù)竣工，以往環(huán)境雜亂的新橋東區(qū)將在寧德市人心目中形象將會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化。? 寧德列為沿海城市帶三大區(qū)域中心城市之一。閩江口、廈門灣、泉州灣三大城鎮(zhèn)密集地區(qū)為支撐，六條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑“一帶三區(qū)六軸”的海峽西岸城市群。 據(jù)悉， “一帶”是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中小城市和小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。這條沿海城市帶將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的“脊梁” 。 發(fā)展威脅? 市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展。? 投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。? 投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。? 租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合業(yè)態(tài)定位：復(fù)合式城市化購(gòu)物中心覆蓋范圍：寧德整個(gè)城市及周邊縣城招商原則：從項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)點(diǎn)，一切以適合為歸宿點(diǎn)。根據(jù)我們所處的地理位置、規(guī)模和市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合未來(lái)市場(chǎng)前景以及沃爾瑪入駐帶來(lái)的價(jià)值提升，我們建議寧德項(xiàng)目按照復(fù)合式大型商業(yè)中心（SHOPPING MALL）的模式來(lái)建立，名稱“寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)” 。具體業(yè)態(tài)組合：大賣場(chǎng)＋精品店＋特色店＋餐飲＋休閑＋娛樂(lè) 業(yè)態(tài)、業(yè)種分布（更精確的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布見(jiàn)平面布局圖附一份于后） 各樓層業(yè)態(tài)分布：gai樓 層 業(yè) 態(tài)1F男裝、女裝、鞋業(yè)、運(yùn)動(dòng)服飾/用品、童裝、孕婦/ 內(nèi)睡衣、化妝品、商務(wù)禮品、精品掛件、工藝 /收藏品、茶葉專賣1F(獨(dú)立鋪位)珠寶城/眼鏡（銀行） 、郵政、電信、旅行社、票務(wù)中心、彩票代售點(diǎn)、照片沖印/影印、西式快餐、美食街、箱包/ 皮具、小百貨、服裝/干洗店、鮮花、陶瓷器具、AYM 等2 F數(shù)碼廣場(chǎng)、精品商鋪、婚紗攝影、家居家紡、圖書文化、童裝童玩、母嬰用品、3 F餐飲、精品商鋪、美容美體、西／中餐、電玩、兒童游樂(lè)、美食廣場(chǎng)、茶餐廳4F 大型中餐、KTV、健身館、院線、酒吧、茶藝居、養(yǎng)生館四、項(xiàng)目定位評(píng)估項(xiàng)目定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費(fèi)需求的大型城市商業(yè)綜合體。以持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)為主，統(tǒng)一商業(yè)管理，形成穩(wěn)場(chǎng)和旺場(chǎng)的資產(chǎn)載體。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建成寧德市東僑新區(qū)的地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，該項(xiàng)目要成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購(gòu)物的好去處，成為流動(dòng)人員旅游、觀光、商務(wù)、游覽的最佳場(chǎng)所，使該項(xiàng)目真正成為消費(fèi)者公認(rèn)的購(gòu)物中心、美食中心、文化娛樂(lè)中心、康體運(yùn)動(dòng)中心、社交中心、生活中心。更是寧德的一張亮麗的名片。 產(chǎn)品文化定位集“購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、文化教育、城市服務(wù)、商務(wù)休閑”等功能于一體，滿足全客層全時(shí)段及“一站式”消費(fèi)需求。 功能定位? 購(gòu)物功能：大賣場(chǎng)、精品店以及特色店，滿足不同層次消費(fèi)者各種購(gòu)物需求。以寧德當(dāng)?shù)貨](méi)有而福州、溫州等地火熱的品牌為主，形成賣點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力；? 休閑娛樂(lè)功能：購(gòu)物中心所設(shè)的影院、KTV 量販（如 Agogo） 、兒童樂(lè)園、游戲廳、網(wǎng)吧、水吧、茶吧、棋牌室等，滿足不同消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)需求；? 餐飲功能：一樓的西式快餐連鎖店及三層的美食城、火鍋城等，分別滿足了不同消費(fèi)者的“吃”的需求；? 服務(wù)功能：除購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲本身提供的服務(wù)外，還有專門的服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu)，如銀行、電信、婚紗攝影沖印、旅行社、美容院等。 客戶定位本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營(yíng)兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)素質(zhì)和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下：? 目標(biāo)市場(chǎng)：本項(xiàng)目所處位置是寧德新東僑區(qū)的居民區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)寧德人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域，在不同時(shí)期，進(jìn)行分類推廣的手法。? 目標(biāo)客戶群定位：? 投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為：55%左右）? 客戶類型A 、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士擁有大型企業(yè)的人士；擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的投資者；經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部；購(gòu)買心理分析：以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購(gòu)首層街鋪或中鋪，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的首層街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大，約占成交客戶的 5％。B、經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村士干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；當(dāng)?shù)卮迕?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有海外關(guān)系以及一定資產(chǎn)及物業(yè)。購(gòu)買心理分析：當(dāng)?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。約占成交客戶的 20％。C、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶；南下廣東以及其他各地創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部；購(gòu)買心理分析：以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士購(gòu)鋪多選擇首層或二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。約占成交客戶的 20％。D、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄工薪階層和中小型個(gè)體戶在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。購(gòu)買心理分析：以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪，該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購(gòu)鋪預(yù)算多在 20 萬(wàn)左右，購(gòu)買心理會(huì)類似選購(gòu)債券，對(duì)回報(bào)率較為敏感，約占成交客戶的 10％。市場(chǎng)調(diào)研分析寧德東僑區(qū)域居民對(duì)東方偉業(yè)廣場(chǎng)商鋪投資比例：l 經(jīng)營(yíng)類目標(biāo)客戶分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為：45%）因城市改造或道路整改,原街鋪被拆的商戶約占成交客戶的 25％。有定向需要購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)的大中型商戶約占成交客戶的 10％。有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)約占成交客戶 10％其他類人士開工作室、服裝店或咖啡室等。約占成交客戶的 10％。（購(gòu)買心理: 該類客戶對(duì) 欲購(gòu)商鋪的位置、價(jià)格、付款方式等非常注重）。※? 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是東僑區(qū)附近一帶的村民、居民、公務(wù)員、附近居住的商業(yè)人士，大客戶，因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識(shí)較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營(yíng)銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力制定廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)的安排以及銷售策略。、定位理由? 未來(lái)城市中心轉(zhuǎn)移及商業(yè)中