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正文內(nèi)容

20xx年蓬安縣城中市場改造工程可行性分析報告(編輯修改稿)

2024-09-11 10:29 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 提升城市形象的需求。 社會經(jīng)濟是商品交易的產(chǎn)物,只有一個好的市場才能促進更多更好的商品流通,有蓬安社會經(jīng)濟促進的需求。 前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟只處在發(fā)展階段,商業(yè)發(fā)展的進 程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮,有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。 市場的建成后,其好的交易環(huán)境,全新的功能規(guī)劃,大的人流量帶來更大的交易額,對經(jīng)營者、舉辦者、政府都會帶來更大的經(jīng)濟效益,有和偕三方經(jīng)濟的需求。 ▲ 從商圈角度進行研究 : 商圈概述 從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來看,建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。 商圈名稱 級別 區(qū)域范圍 主要特點 建設(shè)路商圈 主力級 以建設(shè)路為中心,南至悅慶街,東到相如大道到,西到老花園, 以百貨、服裝經(jīng)營為主,其次是家電、家居、通訊等 相如廣場 次級 以相如廣場、相如大道為中心 以休 閑、餐飲商業(yè)、為主 典型商圈定位 ( 1)以建設(shè)路為中心的主力級商圈 ( A)商圈定位 在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,重點調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛,形成功能齊全、集購物、餐飲、休閑、金融、商務(wù)、信息等為一體的主力級商業(yè)功能區(qū)。 ( B)商圈概況 地域范圍 以建設(shè)路為中心,南至悅慶街,東到相如大道到,西到 老花園, 人流結(jié)構(gòu) 中偏高檔消費者 商業(yè)區(qū)域 由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成 區(qū)域價值 蓬安最繁華的商業(yè)中心,唯一的市主力級商圈 商業(yè)特點 由大型商業(yè)門店組成 經(jīng)營 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經(jīng)營為主,其次有餐飲、電器、家居等 購物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的,購物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中,人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設(shè)路為中心,為蓬安唯一的主力級商圈,形成時間較久,商業(yè)氛圍濃厚; 商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點集中,輻射范圍廣泛; 商業(yè)功能較齊全,可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求; 商業(yè)形態(tài)較為單一,僅街區(qū)商業(yè)而已。 建設(shè)路主力級商圈分析: 商圈特點 商業(yè)功能較齊全 商業(yè)點多而密集,功能較齊全;經(jīng)營商品品種多,消費者選購空間大。 輻射范圍廣 該商圈是蓬安唯一的主力級商圈,是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域,具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。 交通便利 該商圈處于蓬安中心區(qū)域,路網(wǎng)發(fā)達,交通便利,多 條線路公交車抵達。 商業(yè)氛圍發(fā)展均衡 該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡,商鋪投資回報率在 7%8%之間。 商業(yè)網(wǎng)點間競爭激烈 商業(yè)點扎堆于縣中心,經(jīng)營層次不分明,經(jīng)營商品同類化,使得網(wǎng)點之間競爭非常激烈。 存在的問題 網(wǎng)點布局不盡合理 商業(yè)點扎堆于該商圈內(nèi),其它區(qū)域則明顯偏少。 商業(yè)形態(tài)單一 商業(yè)點多,街區(qū)式商業(yè)。 購 物環(huán)境亟需改善 商點配套設(shè)施建設(shè)不完善,周邊環(huán)境較差,人車混雜,缺乏綠化、休閑等空間。 行業(yè)管理未得到重視 網(wǎng)點建設(shè)缺乏引導(dǎo)機制,處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài),商業(yè)設(shè)施布局凌亂,缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā),行業(yè)管理沒得到重視。 商業(yè)功能受到限制 商點間各自為陣,缺乏良好的有機整合、優(yōu)勢互補,商業(yè)功能受到限制。 ( 2)、以相如廣場為中心的次級商圈 ( A)商圈定位 在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升,增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施,使該功能區(qū)形成以休閑消費為主,檔次適中,功能較為完善,滿足相如廣場大眾化消費需求的次級商 業(yè)功能區(qū)。 ( B)商圈概況 地域范 以相如大道和相如廣場為中心,向周邊延伸到東風(fēng)路 圍 人流結(jié)構(gòu) 全縣居民,為縣城特色經(jīng)濟區(qū) 商業(yè)區(qū)域 由相如大道和相如廣場組成 區(qū)域價值 滿足相如廣場區(qū)域大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū) 商業(yè)特點 以相如廣場周圍商業(yè)價值最大,且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐,目前已形成次級商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè) 購物環(huán)境 由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè),動線設(shè)計合理,購物環(huán)境較好 商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)較為集中,人流較大 商圈描述 該商圈屬次級商 圈,為縣城功能明顯的經(jīng)濟區(qū) 該商圈人流量大,日平均人流量達 萬,與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無幾; 形成時間較短,缺乏街區(qū)商業(yè); 商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計合理,人流導(dǎo)向性較強; 該區(qū)域居民消費力強,商業(yè)經(jīng)營情況良好。 次級商圈分析: 商圈特點 輻射范圍大 該商圈屬由于功能定位獨特,目標(biāo)人流為全縣人口 人流量大 四周居民小區(qū)較多且上檔次, 匯集眾多知名商家 匯聚劉一手,都樂歌城等餐飲、休閑娛樂業(yè)。 ▲ 從商業(yè)潛力角度研究: 商業(yè)項目,特別是 中小 型商業(yè)項目的選址有其行業(yè)特殊性。 對于蓬安項目, 商住結(jié)合是唯一道路,但其商業(yè)潛力到底如何,還需從項目基本商業(yè)條件、可選擇商業(yè)形態(tài)等多方面進行研究論證: 基本商業(yè)條件滿足情況 : 一般來說,商業(yè)項目生存和發(fā)展的條件很多,但最基本的條件至少包括如下幾個方面: ( 1) 交通條件: 商業(yè)項目有其服務(wù)半徑,服務(wù)半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具 、路面交通狀況 和 輻射 網(wǎng)絡(luò)。從本項目看來,其地處 蓬安二大經(jīng)濟點 的“樞紐”位置, 建設(shè)路 和 相如廣場 在本項目附近,購物便利性比較強,滿足 中小 型商業(yè)設(shè)施的基本需要。要說明一點的是,這是每個 中小 型商業(yè)設(shè)施的共同條件。 ( 2) 場地狀況: 要做相 當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施,就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。本項目 單 面臨街, 臨街面 有一定的空間設(shè)計門 面 ,便于開展商業(yè)活動(產(chǎn)品展示、 經(jīng)營 等等),但土地總面積只有 4000 平米 ,將來的停車位有可能不足。 ( 3) 人氣狀況: 作為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目,其銷售收入來自大量消費者的參與和購買,有人氣才有商氣。 通過我門在現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn), 上午市場臨街邊的人流量達到秒 /3 人,但在下午,這個數(shù)據(jù)有所減少,街面的流動平均 3 秒 /人。 ( 4) 現(xiàn)有商業(yè)氛圍: 商業(yè)設(shè)施對人氣的吸引,必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍,只 有當(dāng)“商點”形成“商圈”,其人氣集聚才會經(jīng)久不息。對本項目來說, 東風(fēng)路、建設(shè)路、相如廣場這三大與城中市場相臨的商點,從上面的分析中 說明在 該地塊 做商業(yè)是樂觀的。 消費者商業(yè)行為研究 : ( 1) 總體人口狀況 :如前所述, 蓬安 總?cè)丝谥挥?8來萬。 總?cè)丝诘牟蛔悖?蓬安 本地要做 大規(guī)模 的商業(yè)設(shè)施有一定的難度。 吸引消費者的唯一辦法是差異化生存,但從 城南市場的改造工程 差異化嘗試看,其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化,進而導(dǎo)致消費對象的單一化 。 ( 2) 收入狀況: 從縣城區(qū)域消費來看 , 地塊半徑 1000 米內(nèi)的居住,經(jīng)商人群 收入相對偏低, 消費能 力相對 充 足 。 ( 3) 消費習(xí)慣: 消費習(xí)慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查,由于時間緊迫,我們只在調(diào)查中對此做附帶了解。大部分 蓬安 人稱自己購物去 建設(shè)路、相如廣場中心商點 多一些,可以讓消費者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣,而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。 ( 4) 可選擇的商業(yè)形態(tài) 近代商業(yè)的歷史 也是其 不斷開發(fā)新業(yè)態(tài) 、不斷 拓展 新 市場的歷史。 目前國內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多,但 按不同特征基本可以分出如下商業(yè)形式: ( 5) 按服務(wù)半徑分類: 類別 參考因素 NSC 近鄰型購物中心 CSC 社區(qū)型購物中心 RSC 地區(qū)型購物中心 SRSC 超地區(qū)型購物中心 店鋪面積 1 萬平米以下 3 萬平米以下 3~ 9 萬平米 9 萬平米以上 業(yè)種 日常服務(wù) 日常用品、高級 用 品、服務(wù) 日常用品、高級品、服務(wù) 日常用品、高級品、服務(wù) 核心店鋪 農(nóng)貿(mào) 市場、雜貨商店 農(nóng)貿(mào) 市場、雜貨商店、GMS,百貨店 雜貨店、GMS、百貨店 GMS、百貨店 商圈 車程 10 分鐘以內(nèi) 車程 15 分鐘以內(nèi) 車程 30 分鐘以內(nèi) 車程 30 分鐘以上 商圈人口 8000人左右 3 萬人~ 10萬人 10 萬人~20 萬人 20 萬人以上 停車輛數(shù) 50~ 100 100~ 150 500~ 5000 5000 以上 從以上各商業(yè)模式的主要特征對比可以看出: A、 單從 蓬安 總?cè)丝冢?8萬)看來, 只 適合做 12 規(guī)模的商業(yè)設(shè)施的,但如果做近鄰型(小區(qū)型)購物中心,由于總量不大,其銷售可行性是最大, 同時 它 有能很好的 發(fā)掘項目的商業(yè)價值。 B、 做社區(qū)型購物中心,其流行模式是 GMS 購物中心,雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購物中心,但在競爭 和項目的地塊面積 上不相符合 :一是 縣城市場面積達到 30000 平米, 服務(wù)半徑基本飽和;二是 該地塊面積不允許 。 ( 6) 按照銷售形式和國民經(jīng)濟行業(yè)分類: 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售;日 常生活資料 零售;紡織品和服裝零售;日用雜貨零售;五金化工零售;藥品和醫(yī)療器械零售;圖書報刊零售;家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外,還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 據(jù) 統(tǒng)計顯示: 蓬安 商品批發(fā)行業(yè) 還沒有怎么啟動, ,但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高,市場規(guī)模以平方公里計,大規(guī)模市場一方面可以打響知名度,二來更便于采購商多樣化采購和價格比選,單一網(wǎng)點的批發(fā)市場很難做大作強,況且 城中市場就處于中心區(qū) ,所以做零售比做批發(fā)的條 件要成熟些。 ( 7) 按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點: 形態(tài) 形態(tài)細分 經(jīng)營特色 核心競爭力 場所選擇 百貨大傳統(tǒng)百貨 它是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物,隨著時代進度,傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購物中心的轉(zhuǎn)移,品類規(guī)百年品牌 其場地資本上均屬于 廈 劃更現(xiàn)代和專業(yè) 商業(yè)公司自有 大型產(chǎn) 銷品 它實現(xiàn)的“一站式”購物,即在一個商業(yè)中心可以實現(xiàn)餐飲、購物、休閑等一體化,并具備規(guī)模優(yōu)勢 現(xiàn)代與全能 自建為主,買斷與租賃為輔 休閑百貨 其內(nèi)部商業(yè)布局引進商業(yè)街形式,商品陳列位置縮小,休閑空間加大,賣的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族 特色,可擔(dān)當(dāng)?shù)胤铰糜卧O(shè)施的作用,大型旅游城市才有此類別 時尚與休閑 投資買斷再轉(zhuǎn)租 超級超市 農(nóng)貿(mào)市場 其主要特點是規(guī)模 適中 、品類全、價格低。緊扣日 常生活資料 ,內(nèi)部裝修簡單,可讓消費者自由選購的樂趣 低廉價格 租賃 百貨超市 規(guī)模適中,往往深入新建社區(qū),以提供生活便利服務(wù)于近鄰 便利性、親和力 買斷或租賃 專營市場 以家電、家居、電子產(chǎn)品、音像、藥品、圖書等某一個專業(yè)領(lǐng)域為框架,重在完善品牌的多樣性和服務(wù)的專業(yè)性,使專業(yè)和專營性 自建 、買斷或租賃 客戶在購買同一功能產(chǎn)品時可進行多品牌選擇,并得到專業(yè)的售后服務(wù) 臨街門店 主題特色街 開發(fā)商在招商時規(guī)定經(jīng)營類別,在有限規(guī)模內(nèi)強化產(chǎn)品特色,比如女人街、文化街、風(fēng)情街等,使購買者更有針對性和消遣性 特色突出、休閑性 買斷后租賃 混合商業(yè) 開發(fā)商只管賣門面,由個體業(yè)主自行決定經(jīng)營產(chǎn)品類別,這是大部分臨街門面的運作模式 買斷 買斷后租賃 其他形式 餐飲娛樂 中式餐飲一般設(shè)在在辦公場所集中位置,西式快餐一般設(shè)在人流較多的商場內(nèi)或附近 特色和便利 租賃為主 辦公場所 高檔辦公場所一般設(shè)在交通便利、餐飲娛樂設(shè)施健全、環(huán)境優(yōu)美的地方 現(xiàn)代和便利 買斷或租賃 金融超市 多家銀行門市集中辦公,為市民提供更全面的服務(wù) 全能和便利 租賃或買斷 其他概念店 IT 行業(yè)帶來的新概念,網(wǎng)上購物,正在發(fā)展中 專業(yè)化、虛擬化 租賃 根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析,我們認為:在 蓬安 做商業(yè),應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點: A、依據(jù)地塊的條件 ,在經(jīng)營形態(tài)上走 農(nóng)貿(mào)市場 的道路。 B、 必須主題鮮明,以特色吸引消費者。 C、 必須具備一定的規(guī)模,以擴大知名度和影響力。 D、 在經(jīng)營 業(yè)態(tài) 上創(chuàng)新,比如 規(guī)劃豆制品攤位 、 加工攤位 等其他競爭對手沒有的新形勢,以滿足消費者求新、求變的心理。 結(jié)論 在對 以上的分析中可以看出城中市場的地塊價值定位: 市場的消費需要確定了地塊的功能定位 位于主力經(jīng)濟與次經(jīng)濟圈的黃金交
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