【正文】 割點(diǎn)，確定其商業(yè)價(jià)值 依據(jù)消費(fèi)潛力，確定了地塊的開發(fā)定位 地塊開發(fā)定位： 地塊的商業(yè)價(jià)值 +地塊的自身?xiàng)l件及政府城市規(guī)劃條件+地塊的經(jīng)濟(jì)收益價(jià)值最大化，對于該地塊的開發(fā)思路是 綜合農(nóng)貿(mào)市場 +居住樓。 七、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢明顯： 地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢； （ 2） 依托 縣城 中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； （ 3） 項(xiàng)目周邊 人員密集，對市場的需求 量大 ； （ 4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場 ，同時(shí)還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產(chǎn)品牌； （ 5） 配套成熟。 周邊配套齊全，辦事、購物、上班都十分方便。 劣勢 ： （ 1） 地 塊面積小， 生活環(huán)境營造相對困難 ，有閉塞感 ； （ 2） 項(xiàng)目臨近 的街道狹小 ， 規(guī)劃差，人車交通擁擠 ； （ 3）項(xiàng)目的市場建設(shè)對住宅的銷售 有一定的影響 ； （ 4） 項(xiàng)目所在片區(qū)形象不具備高尚品質(zhì)； （ 5）人文環(huán)境及形象較差 。 八、建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作 為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 1． 總平面布置 本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 4000平米。小區(qū)將采用多層錯(cuò)層住宅，全條式，根據(jù)地快條件，設(shè)計(jì) 1棟南北及 2棟東西向的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般居住小區(qū)中的兵營行列式單調(diào)布局 .又能增加了組團(tuán)綠地。 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)宅前宅后綠地，使每戶均有較好的景觀。 根據(jù)場地狀況，市場按原方案設(shè)置 5個(gè)出入通道，兩個(gè)主通道分別設(shè)在 南面 悅慶街與東面悅慶街與民安巷的交匯處。此入口設(shè)市場管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。 市場的定位及規(guī)劃：該市場定位為農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)貿(mào)市場是商品交易市場的其中一類，是零售食用農(nóng)產(chǎn)品的商品交易市場。該時(shí)常所有人是相如房產(chǎn)公司，為該市場舉辦者，（不提供產(chǎn)權(quán)出售），向多個(gè)經(jīng)營者提供固定商位（包括攤位、店鋪、營業(yè)房等）和相應(yīng)設(shè)施，提供物業(yè)服務(wù)，實(shí)施經(jīng)營管理，并有多個(gè)經(jīng)營者進(jìn)場獨(dú)立從事蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)品、豆制品、調(diào)味品、熟食鹵品、水果、糧油制品、干副食品，農(nóng)副產(chǎn)品自銷區(qū)等食品經(jīng)營的固定場所，市場一樓二樓為農(nóng)貿(mào)市場攤 位，計(jì)劃修建 988個(gè)，每個(gè)攤位尺寸 *，約合 2個(gè)平方，市場一樓整體挖地1米，地面層高 ，共計(jì)層高 ，二樓層高 3米，四周鋁合金窗戶，離地 。 市場道路一樓四圍道路寬 6米，內(nèi)道路寬 3米，局部支路寬 2米。 土建 （一）建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用樓頂飄板和退臺設(shè)計(jì)，富有變化。 按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、 停車設(shè)施的規(guī)劃。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個(gè)小區(qū)各部分。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由景觀綠色走廊、平臺綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型避 免復(fù)雜化，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用半圍合式布置，規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立 “以人為本 ”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 住宅外立面建筑外形現(xiàn)代化，頂層為花園式的退臺，選用直型外陽臺以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時(shí)間。另外，住宅的外墻面采用米白色高級瓷磚，周邊及空調(diào)外部構(gòu)件、窗框處再飾以豐富立體感的黃色線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。 場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部暗河處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。整體采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 公用工程 （一）供配電及強(qiáng)弱電等 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū) 24小 時(shí)供電，電量考慮每戶2～ 3KW，電流表應(yīng)在 5～ 10A。 市場在室內(nèi)采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外通道設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時(shí)開關(guān)。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供一門安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留 IDD直線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè) 備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端，市場內(nèi)設(shè)廣播系統(tǒng)。 （二）道路 小區(qū)道路分三級。主要道路寬 6米，次要道路寬 3米，均為水泥路面；局部支路寬 2米，均為水泥路面，住宅道路可鋪設(shè)防滑地磚。 采用市場與住宅分流系統(tǒng)，住宅各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入專用停車場，保證環(huán)境的安靜和整潔有序。 消防 本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、等處的室內(nèi)消防。市場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；市場內(nèi)設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 市場主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按 15升 /秒計(jì)。 市場主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 6米，以保證消防車行駛。 環(huán)境質(zhì)量 綜合保障 (一 )綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 (二 )垃圾袋裝化收集 本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由業(yè)主送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。 6．產(chǎn)品方案 （ 1） . 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃 36樓為多層住宅， 12樓架空為市場。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。利用空間環(huán)境的營造并賦予現(xiàn)代的居住氣息。 城中市場項(xiàng)目主要消費(fèi)對象為在 現(xiàn)在市場的經(jīng)營人員，城區(qū)投資客和二次置業(yè)客戶，鄉(xiāng)下進(jìn)城人員。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 128 36 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 110 12 C 4室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 140 12 （ 2） . 其他建筑 區(qū)內(nèi)設(shè)綜合物管辦公室。 宣傳欄：設(shè)在市場辦公室外墻。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 60 居住人數(shù) 人 200 戶均人口 人 總建筑面積 ㎡ 12952 住宅建筑面積 ㎡ 8000 市場 面積 ㎡ 4952 住宅平均層數(shù) 層 6 容積率 綠地率 % 45 九、節(jié)能措施 1．節(jié)能措施 城中市場建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗； 積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 （ 1） 、建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級，空氣滲透性 能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=() 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() （ 2） 、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 CFG樁復(fù)合地基；地 下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用聲控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。 （ 3） 、綠化景觀用水節(jié)水 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充。 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 20xx年 7月開工，至 20xx年 7月竣工，總工期 1年。據(jù) 市場分析， 預(yù)計(jì)推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示 — 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí) 間 任 務(wù) 20xx年 4月至 12月 20xx年 1月至 12月 3季度 4季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性 研究 項(xiàng)目審 批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主體工程 尾期及綠化 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期 間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)， 同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊 周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 4. 其它準(zhǔn)備： A 辦理開工報(bào)告。 B 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 C 組織設(shè)計(jì)交底。 D摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞 等，如有及時(shí)妥善處理。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。 E 做好工程決算。 十一、項(xiàng)目投資估算 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： （ 1） 房 屋拆除費(fèi)：以每平方米 100元計(jì)算，共拆除房屋面積 1000平方米共計(jì) 10萬人民幣。 （ 2） 土地批租費(fèi)： 主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，（現(xiàn)估計(jì)值）共計(jì) 350萬人民幣。 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 4000 總建筑面積 平方米 12952 居住建筑面積 平方米 8000 商業(yè)市場建筑面積 平方米 4952 居住居數(shù)