【正文】 貨向其它現(xiàn)代購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)移，品類(lèi)規(guī)百年品牌 其場(chǎng)地資本上均屬于 廈 劃更現(xiàn)代和專業(yè) 商業(yè)公司自有 大型產(chǎn) 銷(xiāo)品 它實(shí)現(xiàn)的“一站式”購(gòu)物，即在一個(gè)商業(yè)中心可以實(shí)現(xiàn)餐飲、購(gòu)物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代與全能 自建為主，買(mǎi)斷與租賃為輔 休閑百貨 其內(nèi)部商業(yè)布局引進(jìn)商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣(mài)的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族 特色，可擔(dān)當(dāng)?shù)胤铰糜卧O(shè)施的作用，大型旅游城市才有此類(lèi)別 時(shí)尚與休閑 投資買(mǎi)斷再轉(zhuǎn)租 超級(jí)超市 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 其主要特點(diǎn)是規(guī)模 適中 、品類(lèi)全、價(jià)格低。 B、 做社區(qū)型購(gòu)物中心，其流行模式是 GMS 購(gòu)物中心，雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購(gòu)物中心，但在競(jìng)爭(zhēng) 和項(xiàng)目的地塊面積 上不相符合 ：一是 縣城市場(chǎng)面積達(dá)到 30000 平米， 服務(wù)半徑基本飽和；二是 該地塊面積不允許 。 （ 4） 可選擇的商業(yè)形態(tài) 近代商業(yè)的歷史 也是其 不斷開(kāi)發(fā)新業(yè)態(tài) 、不斷 拓展 新 市場(chǎng)的歷史。 （ 3） 消費(fèi)習(xí)慣： 消費(fèi)習(xí)慣的了解需要長(zhǎng)期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時(shí)間緊迫，我們只在調(diào)查中對(duì)此做附帶了解。 吸引消費(fèi)者的唯一辦法是差異化生存，但從 城南市場(chǎng)的改造工程 差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)對(duì)象的單一化 。 消費(fèi)者商業(yè)行為研究 ： （ 1） 總體人口狀況 ：如前所述， 蓬安 總?cè)丝谥挥?8來(lái)萬(wàn)。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍： 商業(yè)設(shè)施對(duì)人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只 有當(dāng)“商點(diǎn)”形成“商圈”，其人氣集聚才會(huì)經(jīng)久不息。 （ 3） 人氣狀況： 作為商業(yè)項(xiàng)目特別是零售商業(yè)項(xiàng)目，其銷(xiāo)售收入來(lái)自大量消費(fèi)者的參與和購(gòu)買(mǎi)，有人氣才有商氣。 （ 2） 場(chǎng)地狀況： 要做相 當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。從本項(xiàng)目看來(lái)，其地處 蓬安二大經(jīng)濟(jì)點(diǎn) 的“樞紐”位置， 建設(shè)路 和 相如廣場(chǎng) 在本項(xiàng)目附近，購(gòu)物便利性比較強(qiáng)，滿足 中小 型商業(yè)設(shè)施的基本需要。 ▲ 從商業(yè)潛力角度研究： 商業(yè)項(xiàng)目，特別是 中小 型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。 （ B）商圈概況 地域范 以相如大道和相如廣場(chǎng)為中心，向周邊延伸到東風(fēng)路 圍 人流結(jié)構(gòu) 全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟(jì)區(qū) 商業(yè)區(qū)域 由相如大道和相如廣場(chǎng)組成 區(qū)域價(jià)值 滿足相如廣場(chǎng)區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商業(yè)功能區(qū) 商業(yè)特點(diǎn) 以相如廣場(chǎng)周?chē)虡I(yè)價(jià)值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂(lè)商業(yè)支撐，目前已形成次級(jí)商業(yè)中心 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、娛樂(lè)、休閑等綜合商業(yè) 購(gòu)物環(huán)境 由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，購(gòu)物環(huán)境較好 商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大 商圈描述 該商圈屬次級(jí)商 圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟(jì)區(qū) 該商圈人流量大，日平均人流量達(dá) 萬(wàn)，與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無(wú)幾； 形成時(shí)間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)； 商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)合理，人流導(dǎo)向性較強(qiáng)； 該區(qū)域居民消費(fèi)力強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好。 商業(yè)功能受到限制 商點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。 購(gòu) 物環(huán)境亟需改善 商點(diǎn)配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車(chē)混雜，缺乏綠化、休閑等空間。 存在的問(wèn)題 網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理 商業(yè)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。 商業(yè)氛圍發(fā)展均衡 該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報(bào)率在 7%8%之間。 輻射范圍廣 該商圈是蓬安唯一的主力級(jí)商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。 （ B）商圈概況 地域范圍 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到 老花園， 人流結(jié)構(gòu) 中偏高檔消費(fèi)者 商業(yè)區(qū)域 由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場(chǎng)商業(yè)街組成 區(qū)域價(jià)值 蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級(jí)商圈 商業(yè)特點(diǎn) 由大型商業(yè)門(mén)店組成 經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經(jīng)營(yíng)為主，其次有餐飲、電器、家居等 購(gòu)物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場(chǎng)調(diào)節(jié)中形成的，購(gòu)物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中，人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級(jí)商圈，形成時(shí)間較久，商業(yè)氛圍濃厚； 商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，輻射范圍廣泛； 商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費(fèi)需求； 商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。 ▲ 從商圈角度進(jìn)行研究 ： 商圈概述 從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來(lái)看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。 前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟(jì)只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進(jìn) 程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。 目前市場(chǎng)臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。 城市內(nèi)沒(méi)有一個(gè)象樣的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而蓬安是一個(gè)日常居住人口 8 萬(wàn)人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。 相如廣場(chǎng)附近分析 相如廣場(chǎng)為進(jìn)幾年新建的休閑、文化、行政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上方建有蓬安的三星級(jí)酒店，相如飯店，廣場(chǎng)周?chē)鷧R集大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂(lè)的集中地，無(wú)論任何時(shí)候，這里的人車(chē)流量相當(dāng)大，距離城中市場(chǎng) 300 米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。城中市場(chǎng)與此街接壤，步行不到 200 米，人口居住量相當(dāng)密集。 人文環(huán)境：周?chē)木用裼凶宰『妥鈶魞煞N形式，居民的房屋大體都 比較陳舊，周邊無(wú)新建小區(qū)。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周?chē)?。北面出市?chǎng)有面寬 6米的民安巷通道，是市場(chǎng)上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染。 過(guò)小或過(guò)大 平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 ■人們的 觀望 心理加劇了 市場(chǎng) 的 萎縮 , 小結(jié) 目前住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，偏離絕大部分消費(fèi)者 市場(chǎng) 的承受力。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的 進(jìn)城 人員成為住房消費(fèi)的 主 力軍 .他們都有住房需求。 價(jià)格分析 案 名 價(jià)格范圍 （元 /m2） 均 價(jià) （元/m2） 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓層差價(jià) （元/m2） 物業(yè)收費(fèi) （元 /m2 月） 都市水鄉(xiāng) 800970 900 125 12 2050 陽(yáng)光麗都 9001128 1050 120 碧水芳洲 750980 900 120 城南市場(chǎng) 800998 900 120 世紀(jì)廣場(chǎng) 12001700 1450 110 30 分析： ★ 各樓盤(pán)均價(jià)都在 900元 /m2以上 ■樓層差價(jià)在 2050 元 /m2 ★ 主力總價(jià)在 12萬(wàn)元 /套，市場(chǎng)承接能力 大 ，銷(xiāo)售去化 快 。 ■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大， 131m2 以上的房源市場(chǎng)占有率為 %，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷(xiāo)售去化較慢。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳 一 衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的 4%，且這些房型的面積一般在 100平方米以下， 雖然 總價(jià)低， 但不適合主力群體的消費(fèi) ，市場(chǎng)需求空間 小 ，去化速度很 慢。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)狀況不太 樂(lè)觀。 蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 租售行情調(diào)查 蓬安 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 租售情況一覽表 案名 售價(jià) 出售率 租金（元 /M2*年 ） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*天 /攤 ） 出租率 備注 門(mén)面 城南市場(chǎng) 15006000 3500 改造中 人民市場(chǎng) 8002500 40% 自銷(xiāo) 50% 三樓空80% 城東市場(chǎng) 25003600 95% 10003000 自銷(xiāo) 96% 城西市場(chǎng) 70020xx 100% 自銷(xiāo) 90% 城北市場(chǎng) 20xx 100% 自銷(xiāo) 91% 城中市場(chǎng) 15005000 100% 3500 肉類(lèi) 10 100% 蓬安縣農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 水產(chǎn) 菜類(lèi) 肉類(lèi) 水果 豆制品 熟食鹵品 家禽 調(diào)味品 干副 糧油 自銷(xiāo) 加工 倉(cāng)庫(kù) 目前情況 城南市場(chǎng) ● ● ● ● 人民市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城東市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城西市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城北市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城中市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● ● ● 從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)分布上看，市場(chǎng)還沒(méi)有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)管理差。 個(gè)性 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 主要分布于 縣城的東、西、南、北、中 。 （ 2）交通條件 一般 。市場(chǎng)內(nèi)的門(mén)面出租價(jià) 35001500/年 /間。 攤位的經(jīng)營(yíng)數(shù)量一半左右，相反自銷(xiāo)的場(chǎng)地到是熱火嘲天。大力培植稅源，拓寬生財(cái)渠道，以招商引財(cái)，以基建生財(cái)，以產(chǎn)業(yè)取財(cái)；強(qiáng)化財(cái)稅征管，做 好聚財(cái)文章；繼續(xù)深化改革，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，改革財(cái)政審批制度，完善部門(mén)預(yù)算，堅(jiān)持政府采購(gòu)制度，規(guī)范會(huì)度核算中心運(yùn)作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和監(jiān)察。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，按照 布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美 、生態(tài)平衡 的山水園林城市定位，管好舊蓄城，建好新城；大力推進(jìn)交通建設(shè)，全力打通全縣主干道和出縣通道，完善三級(jí)路網(wǎng)建設(shè)，推進(jìn)村道公路建設(shè)；大力推進(jìn)水利建設(shè)，堅(jiān)持開(kāi)源節(jié)流并重，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)和工業(yè)；大力推進(jìn)綠化建設(shè)，搞好 天然林 保護(hù)和退耕還林工作。在深化企業(yè)改制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在優(yōu)化投資環(huán)境中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在創(chuàng)新思路中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在建立高效運(yùn)作的工作機(jī)制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。緊緊圍繞 相如古縣 為主題，加快開(kāi)發(fā)以白云山風(fēng)景區(qū)、大深南海渡假村為主體的自然生態(tài)景觀，以燕山古寨、龍角山等為主體的歷史文化景觀；加強(qiáng)特色市場(chǎng)建設(shè)，調(diào)整市場(chǎng)布局、 完善市場(chǎng)功能，構(gòu)建統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)體系，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品物業(yè)配送中心和農(nóng)資配送中心；大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)檔次，加快發(fā)展步伐。按照市場(chǎng)規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國(guó)錦橙第一縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣錦橙 100號(hào)產(chǎn)量達(dá)成 1 億公斤，產(chǎn)值 2 億元；建成中國(guó)南方制種大縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣制種面積達(dá)到 10 萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)到 1800萬(wàn)公斤，種業(yè)收入過(guò)億元；建成無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。發(fā)展壯大機(jī)械工業(yè)；改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；引進(jìn)培育新興企業(yè)。 蓬安政策發(fā)展方向： 一是以能源工業(yè)為支撐，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。我 縣享有“中國(guó)錦橙第一縣”、“南方制種大縣”美譽(yù)，先后被國(guó)家、省列為商品糧大縣以及柑桔、蠶繭、生豬、水產(chǎn)開(kāi)發(fā)基地縣，“石孔貢米”香飄華夏，“天府花生”暢銷(xiāo)全國(guó)，“錦橙 100 號(hào)”風(fēng)流曼谷，優(yōu)質(zhì)蠶絲留洋美日，江河養(yǎng)殖獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。植被種類(lèi)繁多，主要有楠木、香樟、泡桐、槐樹(shù)、柏樹(shù)、馬尾松、慈竹、銀杏、紅豆等 18 種珍希樹(shù)種。 蓬安城市定位： 相如故縣、工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、特色農(nóng)業(yè)大縣、商貿(mào)旅游旺縣、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新縣、綠色生態(tài)靚縣和財(cái)稅收入富縣 蓬安資源： 蓬安資源豐富，有大小溪河 104 條，總長(zhǎng) 600多公里。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步壯大，個(gè)體工商戶達(dá) 9426戶。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 ，稅費(fèi) 3430萬(wàn)元。工商經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例分別為 : : 。地形呈南北兩端高、中間低，一般海拔在 500— 800 米之間，東有海拔達(dá) 827米的山峰—— 白云山。 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 蓬安慨況： 蓬安縣位于四川省東北部，地處嘉陵江中游，東與營(yíng)山、渠縣接壤，南與岳池、廣安相依，西與高坪、南部相鄰，北與儀隴相連，東西寬約 公里，南北長(zhǎng)約 61 公里，幅員面積 1332 平方公里，耕地面積 萬(wàn)畝，轄 46 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 598 個(gè)村，總?cè)丝?68 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 68287人，占 %。 住宅 住宅類(lèi)物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售，一直都是市場(chǎng)的焦點(diǎn)， 1．普通商品房銷(xiāo)售情況穩(wěn)中有升，是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．高層住宅，走勢(shì)平平，產(chǎn)銷(xiāo)基本持平，有反彈的跡象，是