【正文】 外立面建筑外形現(xiàn)代化，頂層為花園式的退臺，選用直型外陽臺以及一些適當?shù)那嬖O計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。住宅采用半圍合式布置，規(guī)劃設計樹立“以人為本”的指導思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住宅設計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設新技術(shù)及其它新型材料設備，以達到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。小區(qū)綠化系統(tǒng)是由景觀綠色走廊、平臺綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、停車設施的規(guī)劃。土建（一）建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設計。該時常所有人是相如房產(chǎn)公司，為該市場舉辦者，（不提供產(chǎn)權(quán)出售），向多個經(jīng)營者提供固定商位（包括攤位、店鋪、營業(yè)房等）和相應設施，提供物業(yè)服務，實施經(jīng)營管理，并有多個經(jīng)營者進場獨立從事蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)品、豆制品、調(diào)味品、熟食鹵品、水果、糧油制品、干副食品，農(nóng)副產(chǎn)品自銷區(qū)等食品經(jīng)營的固定場所，市場一樓二樓為農(nóng)貿(mào)市場攤位，計劃修建988個，*，約合2個平方，市場一樓整體挖地1米，二樓層高3米，四周鋁合金窗戶。此入口設市場管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。景觀設計改變以前小區(qū)的設計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設計宅前宅后綠地，使每戶均有較好的景觀。1．總平面布置本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積4000平米。劣勢：（1）地塊面積小，生活環(huán)境營造相對困難，有閉塞感；（2）項目臨近的街道狹小，規(guī)劃差，人車交通擁擠；（3）項目的市場建設對住宅的銷售有一定的影響；（4）項目所在片區(qū)形象不具備高尚品質(zhì)；（5）人文環(huán)境及形象較差。七、項目SWOT分析優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢明顯：地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢；（2）依托縣城中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； （3）項目周邊人員密集，對市場的需求量大； （4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場，同時還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產(chǎn)品牌；（5）配套成熟。D、在經(jīng)營業(yè)態(tài)上創(chuàng)新，比如規(guī)劃豆制品攤位、加工攤位等其他競爭對手沒有的新形勢，以滿足消費者求新、求變的心理。B、必須主題鮮明，以特色吸引消費者。（7）按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點：形態(tài)形態(tài)細分經(jīng)營特色核心競爭力場所選擇百貨大廈傳統(tǒng)百貨它是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，隨著時代進度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購物中心的轉(zhuǎn)移，品類規(guī)劃更現(xiàn)代和專業(yè)百年品牌其場地資本上均屬于商業(yè)公司自有大型產(chǎn)銷品它實現(xiàn)的“一站式”購物，即在一個商業(yè)中心可以實現(xiàn)餐飲、購物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢現(xiàn)代與全能自建為主，買斷與租賃為輔休閑百貨其內(nèi)部商業(yè)布局引進商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族特色，可擔當?shù)胤铰糜卧O施的作用，大型旅游城市才有此類別時尚與休閑投資買斷再轉(zhuǎn)租超級超市農(nóng)貿(mào)市場其主要特點是規(guī)模適中、品類全、價格低。B、做社區(qū)型購物中心，其流行模式是GMS購物中心，雖然蓬安的居民總量也基本可以支撐GMS購物中心，但在競爭和項目的地塊面積上不相符合：一是縣城市場面積達到30000平米，服務半徑基本飽和；二是該地塊面積不允許。（4）可選擇的商業(yè)形態(tài)近代商業(yè)的歷史也是其不斷開發(fā)新業(yè)態(tài)、不斷拓展新市場的歷史。（3）消費習慣：消費習慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時間緊迫，我們只在調(diào)查中對此做附帶了解。吸引消費者的唯一辦法是差異化生存，但從城南市場的改造工程差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化，進而導致消費對象的單一化。消費者商業(yè)行為研究：（1） 總體人口狀況：如前所述，蓬安總?cè)丝谥挥?來萬。（4）現(xiàn)有商業(yè)氛圍：商業(yè)設施對人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只有當“商點”形成“商圈”，其人氣集聚才會經(jīng)久不息。 （3）人氣狀況：作為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目，其銷售收入來自大量消費者的參與和購買，有人氣才有商氣。（2）場地狀況：要做相當規(guī)模的商業(yè)設施，就必須有相當規(guī)模的用地、建筑空間和相應基礎設施配套條件。從本項目看來，其地處蓬安二大經(jīng)濟點的“樞紐”位置，建設路和相如廣場在本項目附近，購物便利性比較強，滿足中小型商業(yè)設施的基本需要。▲從商業(yè)潛力角度研究：商業(yè)項目，特別是中小型商業(yè)項目的選址有其行業(yè)特殊性。（B）商圈概況地域范圍以相如大道和相如廣場為中心，向周邊延伸到東風路人流結(jié)構(gòu)全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟區(qū)商業(yè)區(qū)域由相如大道和相如廣場組成區(qū)域價值滿足相如廣場區(qū)域大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū)商業(yè)特點以相如廣場周圍商業(yè)價值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè)購物環(huán)境由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設，動線設計合理，購物環(huán)境較好商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大商圈描述該商圈屬次級商圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟區(qū)該商圈人流量大，與建設路商業(yè)中心人流量相差無幾；形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)；商圈內(nèi)商業(yè)建筑設計合理，人流導向性較強；該區(qū)域居民消費力強，商業(yè)經(jīng)營情況良好。商業(yè)功能受到限制商點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優(yōu)勢互補，商業(yè)功能受到限制。購物環(huán)境亟需改善商點配套設施建設不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。存在的問題網(wǎng)點布局不盡合理商業(yè)點扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。商業(yè)氛圍發(fā)展均衡該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報率在7%8%之間。輻射范圍廣該商圈是蓬安唯一的主力級商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。（B）商圈概況地域范圍以建設路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園，人流結(jié)構(gòu)中偏高檔消費者商業(yè)區(qū)域由建設路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成區(qū)域價值蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級商圈商業(yè)特點由大型商業(yè)門店組成經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次有餐飲、電器、家居等購物環(huán)境由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差商業(yè)氛圍商業(yè)集中，人氣旺盛商圈描述該商圈以建設路為中心，為蓬安唯一的主力級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚；商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點集中，輻射范圍廣泛；商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求；商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已?！鴱纳倘嵌冗M行研究：商圈概述從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來看，建設路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進程必須先要有基礎商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。目前市場臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。城市內(nèi)沒有一個象樣的農(nóng)貿(mào)市場，而蓬安是一個日常居住人口8萬人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。相如廣場附近分析相如廣場為進幾年新建的休閑、文化、行政廣場，廣場上方建有蓬安的三星級酒店，相如飯店，廣場周圍匯集大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂的集中地，無論任何時候，這里的人車流量相當大，距離城中市場300米左右，與東風路、建設路形成縣城內(nèi)的人口密集地。城中市場與此街接壤，步行不到200米，人口居住量相當密集。人文環(huán)境：周圍的居民有自住和租戶兩種形式，居民的房屋大體都比較陳舊，周邊無新建小區(qū)。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。北面出市場有面寬6米的民安巷通道，是市場上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染。自然環(huán)境過小或過大平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度非常慢?！鋈藗兊挠^望心理加劇了市場的萎縮,小結(jié)目前住宅去化較慢，主要是供應結(jié)構(gòu)失調(diào)，偏離絕大部分消費者市場的承受力?？驮纯蛯臃治瞿壳皹鞘邢M群最主要由以下四種：■。價格分析案 名價格范圍（元/m2）均 價（元/m2）主力面積（m2）主力總價(萬元)樓層差價（元/m2）物業(yè)收費（元/m2月）都市水鄉(xiāng)800970900125122050陽光麗都90011281050120碧水芳洲750980900120城南市場800998900120世紀廣場12001700145011030分析：★各樓盤均價都在900元/m2以上■樓層差價在2050元/m2★主力總價在12萬元/套，市場承接能力大，銷售去化快?！鍪袌錾瞎慕Y(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)，房型面積過大，%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢?！铩铩铩铩锒慷d二衛(wèi)（包括二房二廳一衛(wèi)）以下的房型供應量僅占總供應量的4%，且這些房型的面積一般在100平方米以下，雖然總價低，但不適合主力群體的消費，市場需求空間小，去化速度很慢。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應量過大，市場空間逐漸變小。（2） 經(jīng)營狀況不太樂觀。蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場租售行情調(diào)查 蓬安農(nóng)貿(mào)市場租售情況一覽表案名售價出售率租金（元/M2*年）物業(yè)管理費（元/M2*天/攤）出租率備注門面城南市場15006000　　3500改造中　人民市場800250040%50%三樓空80%城東市場　2500360095%　1000300096%城西市場 7002000100%　90%　城北市場2000　100%　91%城中市場15005000100%3500肉類10100%　蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布　水產(chǎn)菜類肉類水果豆制品熟食鹵品家禽調(diào)味品干副糧油自銷加工倉庫目前情況城南市場●●●●人民市場●●●●●●城東市場●●●●●●城西市場 ●●●●●●城北市場●●●●●●城中市場●●●●●●●●從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)分布上看，市場還沒有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。（2）經(jīng)營管理差。個性蓬安農(nóng)貿(mào)市場主要分布于縣城的東、西、南、北、中。（2）交通條件一般。市場內(nèi)的門面出租價35001500/年/間。攤位的經(jīng)營數(shù)量一半左右，相反自銷的場地到是熱火嘲天。大力培植稅源，拓寬生財渠道，以招商引財，以基建生財，以產(chǎn)業(yè)取財；強化財稅征管，做好聚財文章；繼續(xù)深化改革，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，改革財政審批制度，完善部門預算，堅持政府采購制度，規(guī)范會度核算中心運作，加強財務審計和監(jiān)察。大力推進城鎮(zhèn)建設，樹立經(jīng)營城市理念，按照布局合理、功能齊全、設施配套、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡的山水園林城市定位，管好舊蓄城，建好新城；大力推進交通建設，全力打通全縣主干道和出縣通道，完善三級路網(wǎng)建設，推進村道公路建設；大力推進水利建設，堅持開源節(jié)流并重，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)和工業(yè)；大力推進綠化建設，搞好天然林保護和退耕還林工作。在深化企業(yè)改制中擴大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟；在