【正文】 將成為蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場又一個亮點，為蓬安的人民提高了優(yōu)越的住宅及市場購物環(huán)境，使蓬安人 民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使蓬安人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。 2）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，速戰(zhàn)速決，解決資金回籠的快速。 二．推薦方案的優(yōu)缺點描述 1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、 城市建設(shè)規(guī)劃的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，市場對改善城中市場條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 良好的項目管理是重要的保證。針對該項目，我們采取提高開發(fā)的速度、銷售速度以保證資金的充分供應，這樣極可能避免不必要因素的 影響。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能 性。 經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交 換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 四 .財務評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。 1）財務凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 財務內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。 二．編制資金現(xiàn)金流動 計劃，確定資金的需求額 單位：萬元 序號 項目 20xx 小計 1 投資 分年計劃 60% 40% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利 18 12 30 息 小計 2 資金籌措 自有資金 200 200 貸款 100 100 銷售款收入（現(xiàn)金 )流入 609（住宅與門市的 30%流入下期） （上期 30%流入，市場停留30%滾如下期） （現(xiàn)金扣稅）實際流入量 三．資金的任用和管理 隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。 2．用銀行貸款 100萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是建設(shè) 單位利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。 十一、項目投資估算 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： （ 1） 房 屋拆除費：以每平方米 100元計算，共拆除房屋面積 1000平方米共計 10萬人民幣。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 4. 其它準備： A 辦理開工報告。 3)編制或?qū)徍耸┕D預算。據(jù) 市場分析， 預計推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，如下表所示 — 項目實施進度計劃表 時 間 任 務 20xx年 4月至 12月 20xx年 1月至 12月 3季度 4季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程 尾期及綠化 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。 地基處理采用 CFG樁復合地基；地 下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用聲控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 城中市場項目主要消費對象為在 現(xiàn)在市場的經(jīng)營人員，城區(qū)投資客和二次置業(yè)客戶，鄉(xiāng)下進城人員。 (二 )垃圾袋裝化收集 本項目實行垃圾分類袋裝化，由業(yè)主送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。市場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；市場內(nèi)設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 （二）道路 小區(qū)道路分三級。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供一門安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務。整體采用獨立基礎(chǔ)。 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。小區(qū)在布局上淡化組團，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。 市場道路一樓四圍道路寬 6米，內(nèi)道路寬 3米，局部支路寬 2米。 根據(jù)場地狀況，市場按原方案設(shè)置 5個出入通道，兩個主通道分別設(shè)在 南面 悅慶街與東面悅慶街與民安巷的交匯處。 八、建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作 為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。 結(jié)論 在對 以上的分析中可以看出城中市場的地塊價值定位： 市場的消費需要確定了地塊的功能定位 位于主力經(jīng)濟與次經(jīng)濟圈的黃金交割點，確定其商業(yè)價值 依據(jù)消費潛力，確定了地塊的開發(fā)定位 地塊開發(fā)定位： 地塊的商業(yè)價值 +地塊的自身條件及政府城市規(guī)劃條件+地塊的經(jīng)濟收益價值最大化，對于該地塊的開發(fā)思路是 綜合農(nóng)貿(mào)市場 +居住樓。緊扣日 常生活資料 ，內(nèi)部裝修簡單，可讓消費者自由選購的樂趣 低廉價格 租賃 百貨超市 規(guī)模適中，往往深入新建社區(qū)，以提供生活便利服務于近鄰 便利性、親和力 買斷或租賃 專營市場 以家電、家居、電子產(chǎn)品、音像、藥品、圖書等某一個專業(yè)領(lǐng)域為框架，重在完善品牌的多樣性和服務的專業(yè)性，使專業(yè)和專營性 自建 、買斷或租賃 客戶在購買同一功能產(chǎn)品時可進行多品牌選擇，并得到專業(yè)的售后服務 臨街門店 主題特色街 開發(fā)商在招商時規(guī)定經(jīng)營類別，在有限規(guī)模內(nèi)強化產(chǎn)品特色，比如女人街、文化街、風情街等，使購買者更有針對性和消遣性 特色突出、休閑性 買斷后租賃 混合商業(yè) 開發(fā)商只管賣門面，由個體業(yè)主自行決定經(jīng)營產(chǎn)品類別，這是大部分臨街門面的運作模式 買斷 買斷后租賃 其他形式 餐飲娛樂 中式餐飲一般設(shè)在在辦公場所集中位置，西式快餐一般設(shè)在人流較多的商場內(nèi)或附近 特色和便利 租賃為主 辦公場所 高檔辦公場所一般設(shè)在交通便利、餐飲娛樂設(shè)施健全、環(huán)境優(yōu)美的地方 現(xiàn)代和便利 買斷或租賃 金融超市 多家銀行門市集中辦公，為市民提供更全面的服務 全能和便利 租賃或買斷 其他概念店 IT 行業(yè)帶來的新概念，網(wǎng)上購物，正在發(fā)展中 專業(yè)化、虛擬化 租賃 根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認為：在 蓬安 做商業(yè)，應該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點： A、依據(jù)地塊的條件 ，在經(jīng)營形態(tài)上走 農(nóng)貿(mào)市場 的道路。 目前國內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多，但 按不同特征基本可以分出如下商業(yè)形式： （ 5） 按服務半徑分類： 類別 參考因素 NSC 近鄰型購物中心 CSC 社區(qū)型購物中心 RSC 地區(qū)型購物中心 SRSC 超地區(qū)型購物中心 店鋪面積 1 萬平米以下 3 萬平米以下 3～ 9 萬平米 9 萬平米以上 業(yè)種 日常服務 日常用品、高級 用 品、服務 日常用品、高級品、服務 日常用品、高級品、服務 核心店鋪 農(nóng)貿(mào) 市場、雜貨商店 農(nóng)貿(mào) 市場、雜貨商店、GMS,百貨店 雜貨店、GMS、百貨店 GMS、百貨店 商圈 車程 10 分鐘以內(nèi) 車程 15 分鐘以內(nèi) 車程 30 分鐘以內(nèi) 車程 30 分鐘以上 商圈人口 8000人左右 3 萬人～ 10萬人 10 萬人～20 萬人 20 萬人以上 停車輛數(shù) 50～ 100 100～ 150 500～ 5000 5000 以上 從以上各商業(yè)模式的主要特征對比可以看出： A、 單從 蓬安 總?cè)丝冢?8萬）看來， 只 適合做 12 規(guī)模的商業(yè)設(shè)施的，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購物中心，由于總量不大，其銷售可行性是最大， 同時 它 有能很好的 發(fā)掘項目的商業(yè)價值。 （ 2） 收入狀況： 從縣城區(qū)域消費來看 ， 地塊半徑 1000 米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群 收入相對偏低， 消費能 力相對 充 足 。對本項目來說， 東風路、建設(shè)路、相如廣場這三大與城中市場相臨的商點，從上面的分析中 說明在 該地塊 做商業(yè)是樂觀的。本項目 單 面臨街， 臨街面 有一定的空間設(shè)計門 面 ，便于開展商業(yè)活動（產(chǎn)品展示、 經(jīng)營 等等），但土地總面積只有 4000 平米 ，將來的停車位有可能不足。 對于蓬安項目， 商住結(jié)合是唯一道路，但其商業(yè)潛力到底如何，還需從項目基本商業(yè)條件、可選擇商業(yè)形態(tài)等多方面進行研究論證： 基本商業(yè)條件滿足情況 ： 一般來說，商業(yè)項目生存和發(fā)展的條件很多，但最基本的條件至少包括如下幾個方面： （ 1） 交通條件： 商業(yè)項目有其服務半徑，服務半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具 、路面交通狀況 和 輻射 網(wǎng)絡(luò)。 （ 2）、以相如廣場為中心的次級商圈 （ A）商圈定位 在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以休閑消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足相如廣場大眾化消費需求的次級商 業(yè)功能區(qū)。 商業(yè)形態(tài)單一 商業(yè)點多，街區(qū)式商業(yè)。 交通便利 該商圈處于蓬安中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，多 條線路公交車抵達。 商圈名稱 級別 區(qū)域范圍 主要特點 建設(shè)路商圈 主力級 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園， 以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次是家電、家居、通訊等 相如廣場 次級 以相如廣場、相如大道為中心 以休 閑、餐飲商業(yè)、為主 典型商圈定位 （ 1）以建設(shè)路為中心的主力級商圈 （ A）商圈定位 在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購物、餐飲、休閑、金融、商務、信息等為一體的主力級商業(yè)功能區(qū)。 社會經(jīng)濟是商品交易的產(chǎn)物，只有一個好的市場才能促進更多更好的商品流通，有蓬安社會經(jīng)濟促進的需求。 （二）地塊商業(yè)價值可行 性研究 ▲ 從市場消費需求的角度研究： 城市內(nèi)沒有功能齊全的市場，采購物品極為不方便，有購物的需求性。 建設(shè)路路段分析 建設(shè)路為蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城內(nèi)公交 2路均穿過，出街東可到營山、南部，西可到南充、成都，蓬安縣新車站建設(shè)在此路段中間位置，建設(shè)路由來已久，是蓬安縣的經(jīng)濟中心，路面開闊，人民醫(yī)院等多家醫(yī)療機構(gòu)及其他一些事業(yè)單位軍設(shè)在此路段上，兩邊裝修精致的品牌服裝店面、購物場所讓街道人流不息，熱鬧非凡。 社會環(huán)境：水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線（一部分住戶除外），有中國信合，農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。 六、項目地塊分析及商業(yè)價值可行性研究 （一）、地快分析 該地快為商業(yè)用地，位于東風路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心 地段，呈矩形，南北線長 60 米，東西長 64米，四圍主要老居民樓，地勢較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河 清溪河。 ■城市建設(shè)力度的加大，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。 ■ 100m2以 下 的房源供應市場占有率為 4%，供應比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預定的房型面積 90%都在111130平方米。 ■市場供應量排名第