【正文】 價格的制定和招商的情況影響較大，最終價格的制定和一級品牌的入駐區(qū)域有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。方案二※　優(yōu)點：銷售較為平穩(wěn)；每次貨量搭配較為平均，風(fēng)險較低；以鋪王墊后，易將銷售再上高潮。? 第三批推一層最好的和二層最差鋪位。第四批：三層和四層。最后推出這類單位在平穩(wěn)銷售的情況下，容易再次把銷售推向高峰，而且這些鋪位可根據(jù)市場動態(tài)結(jié)合工程進(jìn)度進(jìn)行拉升價格，對于銷售的安全性也有保障。備注：（以上推貨數(shù)量未包括麥當(dāng)勞、肯德基的面積） 推貨的依據(jù)：? 首先拿出一層中鋪和部分獨立鋪位，以均價 23000 元/平米入市，作為市場試探，較易操作，可以視情況加推。 方案一：第一批：一層中間內(nèi)鋪和部分獨立鋪位初探市場。內(nèi)部認(rèn)購期為吸引人氣，建議采取低等價入市，此階段認(rèn)購的客戶除享受折扣優(yōu)惠外，還可享受附加的活動優(yōu)惠；公開發(fā)售后成交的客戶則按價目表進(jìn)行銷售，無額外優(yōu)惠；后期隨著項目的工程形象、知名度等越來越有利的因素，對價目表價格進(jìn)行穩(wěn)步拉升，使整體實收均價達(dá)至目標(biāo)值；至尾盤期針對少量滯銷單位采取額外優(yōu)惠 1%～2%的手段，刺激客戶成交。另一方面利用優(yōu)惠付款辦法進(jìn)一步降低首付壓力。各種付款方式的銷售折扣應(yīng)根據(jù)不同銷售時期的具體情況進(jìn)行調(diào)整。建議項目的價格策略為“低價入市、逐級加價”，即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場追捧后逐級加價。經(jīng)過綜合考慮之后，影響本項目價格的主要因素為位置差、出入口影響差、沿“街”深度差、沿“街”面寬差等。在理想狀況下，持有部分（沃爾瑪）的租金流入我司，沃爾瑪每年毛租金收入約 490 萬元。㎡，結(jié)合項目特點及市場培育期的商家租金價格水平，故項目一樓的租金價格可參考 110 元/月㎡，次繁華路段為 100180 元/月金龍公司現(xiàn)在也不著急銷售，先用高價試探市場，等我司項目開業(yè)后，等待升值后繼續(xù)銷售。目前在售商鋪價格：項目名稱 售價水平（均價，元/㎡）金龍紐約街 18000 元/㎡酈景陽光 一樓 18000 元/㎡，二樓 8000 元/㎡金域蘭灣 16000 元/㎡東湖豪門 11000 元/㎡瑞豐華府 10000 元/㎡名陽帝景 10000 元/㎡君裕東湖 9000 元/㎡海濱壹號 8000 元/㎡金港名都 A 區(qū) 7800 元/㎡※以上為寧德目前含有商業(yè)的在售項目，還有其他項目價格還未確定，故沒有列示。我公司對商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為“易投資、易出租”的商鋪，將交通主動線規(guī)劃非常合理。國際知名的零售巨頭，世界 500 強企業(yè)“沃爾瑪”超市強勢進(jìn)駐，重拳打造寧德東區(qū)商業(yè)升級版，為寧德東區(qū)商業(yè)片區(qū)注入商業(yè)活力，“沃爾瑪”超強的經(jīng)營力和影響力，為商場帶來強勁人流，提升商鋪升值空間，投資東方偉業(yè)廣場，和“沃爾瑪”一起賺錢。樣板商業(yè)街的改造，物業(yè)價值凸現(xiàn)。在政府的支持下，不僅促成東僑區(qū)的建設(shè)并帶來強大人流商機(jī)，并為長遠(yuǎn)發(fā)展提供信譽保障。集名店、超市、美食廣場的綜合體。 延長銷售時間：分為兩班根據(jù)商業(yè)特點實施 8：30——20：00 兩班倒制度，吸籌和解籌根據(jù)實際情況安排，盡可能抓客。五、銷售管理管理組織架構(gòu)針對整個項目的銷售組織工作，采用總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)與公司運營總監(jiān)進(jìn)行日常銷售工作的協(xié)調(diào)、對接，銷售人員負(fù)責(zé)具體銷售工作。? 解籌方案篩、配籌后按所放號碼順序排隊訂房的方式進(jìn)行解籌（詳細(xì)方案日后提供）。掀起的商業(yè)銷售熱潮，啟動商鋪的認(rèn)籌登記。? 內(nèi)部認(rèn)購前提條件? 售樓大廳裝修完畢并可使? 建筑模型已完成? 完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、鋪位號表、認(rèn)購登記卡、付款方式、客戶登記表等）? 銷售人員已完成上崗培訓(xùn)? 已完成銷售人員的工服、名片制作? 完成必要的宣傳資料（樓書、戶型單張、折頁）? 宣傳鋪墊（戶外廣告、報紙軟文廣告）? 樓體包裝（以工程網(wǎng)包裝、以廣告噴繪包裝）? 工作人員到位（保安、保潔、財務(wù)）? 正式開盤銷售前提條件? 取得《預(yù)售許可證》? 現(xiàn)場包裝：看樓通道施工裝修完畢；現(xiàn)場氣氛營造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、綠化、背景音樂安裝完畢等）。 本項目作為純商業(yè)項目，市場的運作一般是“招商先行”。 銷售旺季入市每年 10 月至下年 5 月是房地產(chǎn)銷售的周期性旺季，其中 10—12 月以及 3—5 月是銷售黃金時段，一般在銷售黃金時段推出的樓盤，比較容易快速聚集人氣，在銷售初期達(dá)到較高的銷售率，因此入市時機(jī)的選擇對于樓盤銷售尤其關(guān)鍵。本項目預(yù)計于 2022 年五一節(jié)開盤。充分的運用“一個主題（寧德首家購物廣場）”突破市場，“四大媒體（閩東日報、寧德晚報、寧德電視臺、福建電視臺、福州電視臺、電臺大力度，高密度報媒和全方位，大手筆現(xiàn)場包裝）”撬動市場，“以三大核心賣點（東僑核心區(qū)域、首家“一站式”購物廣場、聯(lián)合世界 500 強企業(yè)）”攻占市場，“三點小利（置業(yè)會員卡、多折扣、返租大奉送回報業(yè)主）”收獲市場。由于寧德城市建設(shè)的步伐和經(jīng)濟(jì)的強勁發(fā)展，市民對房地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，尤其是優(yōu)質(zhì)商鋪更是成為備受投資客青睞的市場熱點。※? 項目的目標(biāo)客戶主要是東僑區(qū)附近一帶的村民、居民、公務(wù)員、附近居住的商業(yè)人士，大客戶，因為熟悉該區(qū)域，且投資意識較濃是消化本項目的重心所在，營銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費心理、消費習(xí)慣、文化水平、消費能力制定廣告推廣計劃、活動的安排以及銷售策略。有定向需要購鋪經(jīng)營的大中型商戶約占成交客戶的 10％。約占成交客戶的 20％。B、經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村士干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；當(dāng)?shù)卮迕?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有海外關(guān)系以及一定資產(chǎn)及物業(yè)。? 目標(biāo)客戶群定位：? 投資者分析（預(yù)計所占之購買比例為：55%左右）? 客戶類型A 、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士擁有大型企業(yè)的人士；擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的投資者；經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國家干部；購買心理分析：以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。 產(chǎn)品文化定位集“購物、娛樂、美食、文化教育、城市服務(wù)、商務(wù)休閑”等功能于一體，滿足全客層全時段及“一站式”消費需求。具體業(yè)態(tài)組合：大賣場＋精品店＋特色店＋餐飲＋休閑＋娛樂 業(yè)態(tài)、業(yè)種分布（更精確的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布見平面布局圖附一份于后） 各樓層業(yè)態(tài)分布：gai樓 層 業(yè) 態(tài)1F男裝、女裝、鞋業(yè)、運動服飾/用品、童裝、孕婦/ 內(nèi)睡衣、化妝品、商務(wù)禮品、精品掛件、工藝 /收藏品、茶葉專賣1F(獨立鋪位)珠寶城/眼鏡（銀行） 、郵政、電信、旅行社、票務(wù)中心、彩票代售點、照片沖印/影印、西式快餐、美食街、箱包/ 皮具、小百貨、服裝/干洗店、鮮花、陶瓷器具、AYM 等2 F數(shù)碼廣場、精品商鋪、婚紗攝影、家居家紡、圖書文化、童裝童玩、母嬰用品、3 F餐飲、精品商鋪、美容美體、西／中餐、電玩、兒童游樂、美食廣場、茶餐廳4F 大型中餐、KTV、健身館、院線、酒吧、茶藝居、養(yǎng)生館四、項目定位評估項目定位 項目產(chǎn)品定位集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費需求的大型城市商業(yè)綜合體。? 投資者因高額投資而對預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。這條沿海城市帶將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的“脊梁” 。作為寧德的東僑新區(qū)地帶，當(dāng)?shù)厥忻駥Υ藚^(qū)域的認(rèn)同仍需時間；發(fā)展機(jī)遇? 寧德的城市建設(shè)規(guī)劃會以東方偉業(yè)廣場引進(jìn)世界 500 強企業(yè)“沃爾瑪”的進(jìn)駐，以及周邊其他社區(qū)工程的陸續(xù)竣工，以往環(huán)境雜亂的新橋東區(qū)將在寧德市人心目中形象將會發(fā)生脫胎換骨的變化。其他街邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類別 面積 類別 面積占地面積 ㎡ 一層商場面積 14617㎡總建筑面積 ㎡ 二層商場面積 14244㎡建筑層數(shù) 4 層 三層商場面積 14183㎡建筑高度 四層商場面積 13452㎡地下層 5240㎡項目優(yōu)勢? 本項目位于寧德市東橋新區(qū)核心區(qū)域，是未來寧德市的市中心，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。實現(xiàn)寧德商業(yè)的新的形態(tài)升級。項目門前開闊，周圍道路設(shè)施齊全，有東海富豪世家、環(huán) 城 路麥香基棒球小子濃妝艷抹帝牌男裝可愛多報喜鳥意爾康蘋果蕉城北路八 一 五 路金龍娛樂城貴族足浴金海岸大酒店歐米皮具錦福八號天長地久婚紗佤家山寨安德魯森（以毛線、文具、書包、拖鞋、副食品、批發(fā)零售為主的雜牌商店）名流世家、東嘉花園、東湖豪門等竣工住宅小區(qū)和金域蘭灣、君臨天下等在建住宅小區(qū)。寧德東方偉業(yè)廣場項目位于寧德市東僑區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場的開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上改造而成的。八一五路商圈路段：八一五路規(guī)模：總長約 200 多米業(yè)態(tài)：以品牌鞋類、男裝為主 東門商圈八 一 五 路閩東大廣場耐克意爾康富貴鳥奧康紅蜻蜓蜘蛛王東寧購物廣場達(dá)芙妮貝麗鞋城肯德基七匹狼柒牌與狼共舞利郎勁霸新華書店飾全飾美環(huán)城路蕉城北路八 一 五 路友好地下書 城萬佳地下超 市電器通 訊電器通 訊飛克安踏金豪雀花花公子星期六古今金苑路段：環(huán)城路規(guī)模：總長約 300 多米業(yè)態(tài)：以娛樂項目為主，輔以日用品及為數(shù)不多的品牌服飾。服裝價格相對市場接受水平，一般女裝單品價格不應(yīng)超過 500 元，男裝不定。超市名稱 康寧 東寧 萬佳 錦福八號錦福八號分店 1錦福八號分店 2規(guī)模（㎡）2300 9000 1800 300 300 300層數(shù) 兩層 三層 地下一層 一層 一層 一層停車位 無 無 無 無 無 無地段八一五路與南環(huán)路之間的蕉城北路路段八一五路中段寧德商城第二條騎樓街中段八一五路與與環(huán)城路交叉口南環(huán)路后段環(huán)城路至蕉城北路之間經(jīng)營狀況 好 好 一般 較好 較好 一般寧德時代百貨位于最繁華的南環(huán)路段，其地理位置得天獨厚。蕉 城 商 圈新佳坡步行街服裝商業(yè)街東僑經(jīng)濟(jì)新區(qū)二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點 寧德市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨、超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、集中餐飲街、集中服裝街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德的南環(huán)路，以寧德時代百貨、好男兒百貨、三福百貨為代表，這里的百貨只是小型的服裝賣場，非真正意義上的百貨；現(xiàn)有超市類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德八一五路與蕉城北路段，以康寧購物廣場、東寧購物廣場為代表，能夠基本滿足城關(guān)居民生活需求；專業(yè)市場主要有家電賣場、家居市場、建材市場等，以國美電器賣場、宏圖三胞、中國紅家居市場等為代表；餐飲街集中在閩東路段、服裝街以寧川北路的服裝商業(yè)街為代表底商類物業(yè)在寧德市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到二層不等；這也成為寧德商業(yè)處于低級階段的最重要的標(biāo)志。東僑是一個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主，同時也承擔(dān)著寧德中心城市新區(qū)建設(shè)管理的重任，現(xiàn)已初步形成為寧德中心城市的新城區(qū)，建成新區(qū)約五平方公里，人口五萬。新區(qū)潛伏劣勢作為新區(qū)其設(shè)施建設(shè)及商業(yè)氛圍的促成均需相當(dāng)長的培養(yǎng)時間，同時雖然大量的住宅開發(fā)集中在東僑新區(qū)，但是其購房群體多為周邊縣鎮(zhèn)的居民或投資者，實際入住率低，不足 30%，因此其也直接影響本項目今后商業(yè)消費群體的考量。作為寧德市中心城市建設(shè)的前沿區(qū)域，東僑正逐漸成為真正的宜居、生態(tài)、文明、特色新興城區(qū)。沿?？h市區(qū)經(jīng)濟(jì)競爭力排名（2022）縣市區(qū)全省競爭力位次沿海競爭力位次寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 17 3福安市 30 15 1福鼎市 31 16 2霞浦縣 44 20 5寧德市 5 個山區(qū)縣市在全省 66 個縣市區(qū)和山區(qū) 44 個縣市中的競爭力位次見表。其中，職工平均工資收入 16284 元，增長 %02022400060008000100001202214000城 鄉(xiāng) 居 民 年 收 入 (單 位 :元 )農(nóng) 民 人 均 純 收 入 604 1784 2850 2965 3087 3246 3517城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 了 支 配 收 入 1311 3833 5745 6352 7408 8014 8985職 工 平 均 工 資 1708 4231 8691 10503 12083 12973 139621990年 1995年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 三、整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境近年寧德市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。? 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，寧德市房地產(chǎn)業(yè)