【正文】 、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。 工業(yè)初步形成了電機(jī)電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的“中國(guó)電機(jī)電器城” ，已經(jīng)成為世界微型電機(jī)生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅(jiān)力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷 40 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)；民營(yíng)企業(yè)建造的萬噸輪船已順利下水，開創(chuàng)了全國(guó)民營(yíng)造船業(yè)之先河。 旅游資源旅游資源豐富。有三大旅游優(yōu)勢(shì)——“山海川島、宗教文化、畬族風(fēng)情” 。全市擁有國(guó)家地質(zhì)公園、 “海上仙都”太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的“十里水街”白水洋兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “中華奇觀、人魚同樂”的鯉魚溪、 “華東第一”的九龍際瀑布群、 “勝似太湖”的翠屏湖、 “海上天湖”三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為“天下第一山”的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。※? 從城市整體區(qū)位來看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江的溫州市與省會(huì)福州市，城市發(fā)展資源易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的市場(chǎng)條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。? 從城市面積及人口來看，寧德屬于中小型城市。城市向心力不足，房地產(chǎn)外來需求少，市場(chǎng)輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購(gòu)房群體。? 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。二、基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2022 年，寧德市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，比上年增加了 億元。產(chǎn)業(yè)比重寧 德 第 一 ,第 二 ,第 三 產(chǎn) 業(yè) 比 重 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)2022年 寧 德 產(chǎn) 業(yè) 比 重 增 長(zhǎng) 圖7090110130150170第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)2381318232022年 (億 元 ) 2022年 (億 元 ) 增 長(zhǎng) 比 例 (%)從寧德產(chǎn)業(yè)比重來看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。近年來，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道寧 德 GDP增 長(zhǎng) 圖0501001502002503003504004501995 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220510152025GDP(億 元 ) GDP增 長(zhǎng) 值 (%)城鄉(xiāng)居民年收入※? 近年來寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。? 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。? 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，寧德市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期。從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長(zhǎng)變化來看，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度最大，為 %，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 。這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。與 2022 年相比，2022 年寧德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，職工平均工資收入 16284 元，增長(zhǎng) %02022400060008000100001202214000城 鄉(xiāng) 居 民 年 收 入 (單 位 :元 )農(nóng) 民 人 均 純 收 入 604 1784 2850 2965 3087 3246 3517城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 了 支 配 收 入 1311 3833 5745 6352 7408 8014 8985職 工 平 均 工 資 1708 4231 8691 10503 12083 12973 139621990年 1995年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 三、整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境近年寧德市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但是，與我省其他地市相比，寧德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然存在一定的差距，經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力十分薄弱。從以下數(shù)據(jù)可以比較分析寧德在福建省經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 寧德市 9 個(gè)縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力在全省的排名位次見表寧德市 9 縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名（2022）縣市區(qū) 全省競(jìng)爭(zhēng)力位次 寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 3福安市 30 1福鼎市 31 2霞浦縣 44 5古田縣 42 4屏南縣 64 8壽寧縣 65 9周寧縣 46 6柘榮縣 60 7 寧德市 4 個(gè)沿海縣市區(qū)在全省 66 個(gè)縣市區(qū)和沿海 22 個(gè)縣市區(qū)中的競(jìng)爭(zhēng)力位次見表。沿?？h市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名（2022）縣市區(qū)全省競(jìng)爭(zhēng)力位次沿海競(jìng)爭(zhēng)力位次寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 17 3福安市 30 15 1福鼎市 31 16 2霞浦縣 44 20 5寧德市 5 個(gè)山區(qū)縣市在全省 66 個(gè)縣市區(qū)和山區(qū) 44 個(gè)縣市中的競(jìng)爭(zhēng)力位次見表。山區(qū)縣市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名（2022）縣市區(qū)全省競(jìng)爭(zhēng)力位次山區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力位次寧德市內(nèi)部位次古田縣 42 23 4屏南縣 64 42 8壽寧縣 65 43 9周寧縣 46 26 6柘榮縣 60 39 7※從以上列表排名中不難看出，寧德無論是 9 個(gè)縣區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)綜合實(shí)力，還是沿?？h區(qū)或山區(qū)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名，同比福建其他縣區(qū)均較為落后。這與寧德“縣域經(jīng)濟(jì)”的特質(zhì)有關(guān)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展緩慢，影響經(jīng)濟(jì)，整體社會(huì)消費(fèi)能力偏低。四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)寧德城市建設(shè)規(guī)劃的發(fā)展——“東擴(kuò)面海、北展南移” ，使項(xiàng)目所在的東僑新區(qū)成為寧德近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。作為寧德市中心城市建設(shè)的前沿區(qū)域，東僑正逐漸成為真正的宜居、生態(tài)、文明、特色新興城區(qū)。至目前，東僑開發(fā)區(qū)累計(jì)完成路網(wǎng)投資 億元，建成高標(biāo)準(zhǔn)市政道路 24 公里，在建 公里，形成建筑面積 215 萬平方米，建成新區(qū) 6 平方公里；建成住宅小區(qū) 24 個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積逾百萬平方米，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)模超過 220 萬平方米。大量的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都集中到東部新城市中心，未來發(fā)展前景比較樂觀。對(duì)于本項(xiàng)目而言，可共享城市發(fā)展的利好趨勢(shì)。新區(qū)潛伏劣勢(shì)作為新區(qū)其設(shè)施建設(shè)及商業(yè)氛圍的促成均需相當(dāng)長(zhǎng)的培養(yǎng)時(shí)間，同時(shí)雖然大量的住宅開發(fā)集中在東僑新區(qū)，但是其購(gòu)房群體多為周邊縣鎮(zhèn)的居民或投資者，實(shí)際入住率低，不足 30%，因此其也直接影響本項(xiàng)目今后商業(yè)消費(fèi)群體的考量。第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂業(yè)概況一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀根據(jù)此次對(duì)寧德市整體商業(yè)情況的調(diào)研，確定寧德市的一級(jí)商圈位于寧德老城區(qū)，稱為蕉城商圈，其由蕉城北路、南環(huán)路、八一五中路、環(huán)城路圍合而成。同時(shí)在商圈南北兩側(cè)分別有兩條較為成熟的商業(yè)步行街：新佳坡步行街、服裝商業(yè)街。本項(xiàng)目位于寧德近幾年重點(diǎn)開發(fā)的東僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。東僑是一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主，同時(shí)也承擔(dān)著寧德中心城市新區(qū)建設(shè)管理的重任，現(xiàn)已初步形成為寧德中心城市的新城區(qū)，建成新區(qū)約五平方公里，人口五萬。寧德主要房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目均集中于此。本項(xiàng)目位于寧德市東橋區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上改造而成的。本項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模較目前寧德市場(chǎng)而言較大，未來可能進(jìn)駐的業(yè)態(tài)有超市、服飾、家居市場(chǎng)、電器賣場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。蕉 城 商 圈新佳坡步行街服裝商業(yè)街東僑經(jīng)濟(jì)新區(qū)二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)總體概況及分布特點(diǎn) 寧德市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨、超市、專業(yè)家電市場(chǎng)、專業(yè)家居市場(chǎng)、建材家具市場(chǎng)、集中餐飲街、集中服裝街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德的南環(huán)路，以寧德時(shí)代百貨、好男兒百貨、三福百貨為代表，這里的百貨只是小型的服裝賣場(chǎng)，非真正意義上的百貨；現(xiàn)有超市類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德八一五路與蕉城北路段，以康寧購(gòu)物廣場(chǎng)、東寧購(gòu)物廣場(chǎng)為代表，能夠基本滿足城關(guān)居民生活需求；專業(yè)市場(chǎng)主要有家電賣場(chǎng)、家居市場(chǎng)、建材市場(chǎng)等，以國(guó)美電器賣場(chǎng)、宏圖三胞、中國(guó)紅家居市場(chǎng)等為代表；餐飲街集中在閩東路段、服裝街以寧川北路的服裝商業(yè)街為代表底商類物業(yè)在寧德市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營(yíng)范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到二層不等；這也成為寧德商業(yè)處于低級(jí)階段的最重要的標(biāo)志。百貨市場(chǎng)分析寧德目前百貨市場(chǎng)處于較為落后狀態(tài)，規(guī)模小，品種少，檔次較低。面積總計(jì)：5100 平米百貨名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模（㎡） 業(yè)態(tài)分布 代表品牌 地址經(jīng)營(yíng)狀況寧德時(shí)代百貨3600(1F1200+2F1200+3F1200)1F 男裝、鞋、包2F 女裝、飾品3F 多廳電影院杰克瓊斯/埃斯普利特/康奈南環(huán)路中段08 年 10月 1 日開業(yè)三福百貨300 男女休閑服飾 無 南環(huán)路東段 一般好男兒 1200 1F 男女裝、鞋 唐朱迪 南環(huán)路東段 一般百貨 (1F 800+夾層 400) 夾層 男女運(yùn)動(dòng)裝大型超市市場(chǎng)分析寧德目前大型超市有兩家：康寧與東寧，但環(huán)境配套設(shè)施都較為落后，路面均沒有地面機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境亦不規(guī)范。其他如萬佳、錦福八號(hào)其無論規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境等均檔次較低。超市名稱 康寧 東寧 萬佳 錦福八號(hào)錦福八號(hào)分店 1錦福八號(hào)分店 2規(guī)模（㎡）2300 9000 1800 300 300 300層數(shù) 兩層 三層 地下一層 一層 一層 一層停車位 無 無 無 無 無 無地段八一五路與南環(huán)路之間的蕉城北路路段八一五路中段寧德商城第二條騎樓街中段八一五路與與環(huán)城路交叉口南環(huán)路后段環(huán)城路至蕉城北路之間經(jīng)營(yíng)狀況 好 好 一般 較好 較好 一般寧德時(shí)代百貨位于最繁華的南環(huán)路段，其地理位置得天獨(dú)厚?，F(xiàn)有一些國(guó)際品牌入駐，共三層，共約 3600㎡。預(yù)計(jì) 08 年 10 月 1 日開業(yè)，開業(yè)后租金收取采取流水扣點(diǎn)的形式（25%） ，招商過程中對(duì)品牌嚴(yán)格要求，目前有望成為寧德最高檔的賣場(chǎng)。服裝市場(chǎng)分析寧德目前服裝市場(chǎng)，男裝及運(yùn)動(dòng)休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。服裝價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)接受水平，一般女裝單品價(jià)格不應(yīng)超過 500 元，男裝不定。主要路段 寧川北路服裝街 南環(huán)路 八一五路 環(huán)城路服飾類型 男女裝以運(yùn)動(dòng)休閑服飾為主以男裝品牌居多 各色服飾混雜服飾檔次 國(guó)內(nèi)一、二線 國(guó)內(nèi)外一、二線 國(guó)內(nèi)一線 品牌與雜牌平分代表品牌 西寇、九牧王 李寧、耐克 勁霸、利郎、柒牌 報(bào)喜鳥、蘋果電器市場(chǎng)分析目前寧德市場(chǎng)較大的電器賣場(chǎng)為國(guó)美、宏圖三胞、不夜城，其品牌種類能夠滿足寧德市場(chǎng)的基本需求，價(jià)格水平相對(duì)合理。市場(chǎng)名稱 國(guó)美 國(guó)美分店 宏圖三胞 不夜城位置 新佳坡步行街閩東路與僑興路交接新佳坡步行街 金龍商貿(mào)城規(guī)模（㎡） 3500 1800 2022 900層數(shù) 一層兩層（1F800+2F1000）一層 兩層經(jīng)營(yíng)狀況 良好 一般（位置較偏） 良好 一般三、餐飲娛樂業(yè)現(xiàn)狀餐飲快餐：除了肯德基屬于世界知名品牌快餐外，還有德克士較為知名的品牌和麥香基、佳佳基等當(dāng)?shù)氐淖詣?chuàng)品牌西餐：塔比克比薩、佳客來、豪享來特色餐飲：小肥羊火鍋、佤家山寨茶餐廳：避風(fēng)塘、名典咖啡語茶等較為知名的連鎖面包房：安德魯森、永豐西點(diǎn)面包 娛樂休閑：流星雨 KTV、水立方 KTV 等總之餐飲娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，但沒有全國(guó)性的知名品牌，只有一些區(qū)域性和地方性的品牌。四、寧德重點(diǎn)商業(yè)路概況閩東大廣場(chǎng)服裝街情況路段：寧川北路與南環(huán)路交接地帶，緊鄰閩東大廣場(chǎng)規(guī)模：總長(zhǎng)約 100 多米，2 層臨街底商，商鋪分割每間約在 2030㎡業(yè)態(tài)：服裝（多為國(guó)內(nèi)一二線品牌）經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一銷售，各自出租示意圖例如下：中國(guó)籃球協(xié)會(huì)JOEONE卡度尼太子龍杉杉一層美麗人生秋水伊人嗒嘀噠托尼艾米楚閣西寇索瑪太平鳥摩卡奴彩虹化妝品驪谷美羅家紡簡(jiǎn)愛古今黛富妮酷仔貝拉維拉品臣邦shop依夢(mèng)萊虎都男裝 城市駱駝木子芳閣蘭秀逗號(hào)卡賓雅迪風(fēng)緊線云裳感覺 kappa奧麗依蘭卓麗佐相佑中島綠化二層二 層CK 國(guó)際男裝小妞襪店凱歌連鎖諸迪寇手足 SPA焦點(diǎn)風(fēng)緊線太平洋皮具艾蝶依之妮嘉莉詩貓人SSU南方寢室巴拉巴拉新佳坡步行街路段：蕉城北路規(guī)模：總長(zhǎng)約 100 多米，寬 10 米業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一銷售，各自出租南門商圈路段：南環(huán)路規(guī)模：總長(zhǎng)約 200