【正文】 就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有 60100 畝的藝術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。 歷史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩(shī)宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故 10 和人文傳說(shuō)；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首， 秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無(wú)二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 超低地價(jià)： 本地塊的取得價(jià)格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價(jià)值提升空間。藝術(shù)和人文 為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢(shì)。 從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間。 11 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念 太多年了，南京市場(chǎng)最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營(yíng)銷的升級(jí)只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個(gè)城市從不稀缺頂級(jí)的山水資源，但真正頂級(jí)的產(chǎn)品，太少太少。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤(rùn)，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營(yíng)銷的立場(chǎng)出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競(jìng)爭(zhēng)中凸顯產(chǎn)品 的特色與差異。 對(duì)于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當(dāng)然，我們的信心必須來(lái)源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。 12 理念之二： 做精品，樹品牌 —— 作為一個(gè)有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 藝術(shù)立項(xiàng)的性質(zhì)和 股東合作的本意，也必須要做好項(xiàng)目。 —— 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占頂級(jí)概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前 —— 南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 理念之四： 尊重共性，突出個(gè)性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)才能形成。 13 以盛唐對(duì)江寧新城市未來(lái)居住文化的深刻把握，和對(duì)南京別墅市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的 板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來(lái)，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動(dòng)線的合理性、物管的細(xì)致性、會(huì)所的全面性、社區(qū)的開放 性、生活的國(guó)際性，均要符合南京頂級(jí)人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來(lái)國(guó)際新生活典范。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛 14 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理設(shè)計(jì)別墅，完全以自由自在的形式來(lái)組織園區(qū)，造型、戶型都國(guó)際化，個(gè)性化設(shè)計(jì)。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 （ 3） 每一點(diǎn)都有藝術(shù) —— 我們導(dǎo)入藝術(shù) 原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來(lái)貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來(lái)統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過(guò)社區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營(yíng)造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。 15 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價(jià)值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可 以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。從法國(guó)的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國(guó)的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來(lái)世界 …… 皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國(guó)際頂級(jí)別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺(tái)的生活指標(biāo)！ 16 第四章：項(xiàng)目定位建議 一、本項(xiàng)目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū) 二、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 雙層次高檔物業(yè)對(duì)應(yīng)雙層次高檔客戶群。 雙層定位，雙頭并進(jìn) 第一層面――獨(dú)立 、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)社區(qū)的品位，賺取主要利潤(rùn)； 17 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。 三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復(fù)式別墅），主力市場(chǎng)分成兩個(gè)層面： 第一層面：針對(duì)高檔別墅客戶群―― 身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān) 100 萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層 ； 第二層面：針對(duì)一般別墅客戶群―― 可承擔(dān)總價(jià) 80 萬(wàn)以下的較 高收入精英階層 。 職業(yè)特征： 各類私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 18 經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問(wèn)，專業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員 社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異 ，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入 家庭年收入水平 比例 檔位 15 萬(wàn)以上 610 萬(wàn) 35 萬(wàn) 5% 20% 75% 高位階層 中位階層 基礎(chǔ)階層 19 本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會(huì)有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 消費(fèi)者年齡特征分析： 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐 厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。 其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 20 四、本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位： 總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存 —— “遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)” 針對(duì)同類型的別墅物業(yè) —— 主要對(duì)手集中在亞?wèn)|新區(qū)、江寧區(qū)。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢(shì)。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（ 3）板 塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)。 針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言） —— 主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) —— 以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對(duì)抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 21 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； —— 以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； —— 藝術(shù)館園區(qū) 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營(yíng)性的畫家村功能，做 足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。 二、分期思路： 22 —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)； —— 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)