【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的亮點(diǎn)和特色，與首期開(kāi)發(fā)的樣板段聯(lián)動(dòng)，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹(shù)立高檔形象，撥高地價(jià)，再推排屋，迅速回籠資金； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場(chǎng)適當(dāng)分期分區(qū)推出。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局： 藝術(shù)園（包括會(huì)所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場(chǎng)的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫(huà) 家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級(jí)概念別墅。 23 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來(lái)蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級(jí) 概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 24 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計(jì)算。 —— A：以 T 字形為大格局進(jìn)行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場(chǎng)近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝， 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占 地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積 36,018 平方米； —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街： 25 藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝，容積率 ，建筑面積 12,006 平方米 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來(lái)做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 160 畝，容積率 ，建筑面積 54,427 平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū) ，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 方案 A 與方案 B 相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了 20 畝左右。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開(kāi)放性與經(jīng)營(yíng)管理的方便性，盡量減少對(duì)社區(qū)居民的日常生活影響。 26 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購(gòu)買力和總價(jià)抗力；二是如何針對(duì)目標(biāo)對(duì)象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場(chǎng)。 本案的區(qū)域位置、容積 率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場(chǎng)還需要培育和時(shí)間催化，這些決定了我們?cè)诋a(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價(jià)，以便更符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位。 鑒于目前南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無(wú)優(yōu)勢(shì)，而交 27 通抗性不可避免，競(jìng)爭(zhēng)上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)很大。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場(chǎng)上升很快，建造部分聯(lián)體別墅 是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，在迎合市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)的過(guò)程中賺取利潤(rùn)。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨(dú)棟別墅 —— 獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平 28 米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場(chǎng)，但售價(jià)降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙 拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。售價(jià)可介于獨(dú)棟和雙拼之間。 鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I(yíng)銷賣點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議： （ 1） 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽(tīng)水，或枕溪，享受人間仙境。 （ 2） 島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開(kāi)門既見(jiàn)清風(fēng)徐來(lái)，水波瀲滟，魚(yú)翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽(tīng)荷，雅興徒增。 （ 3） 云頂別墅 —— 專為頂級(jí)度身定造的休閑別墅，產(chǎn) 生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽(tīng)鳥(niǎo)鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。 （ 4） 森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn) 29 動(dòng)與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實(shí)際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓 的創(chuàng)意房型。 （ 1） 聯(lián)體別墅 —— 三聯(lián) /四聯(lián) /六聯(lián) 四聯(lián) /六聯(lián)可改進(jìn)為雙立別墅 （ 2） 疊加式別墅 —— 創(chuàng)新版。 四層或六 七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)， 三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽(yáng)臺(tái)入主人房及工人專用門入 廚房或工人房。 —— 可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟別墅，以營(yíng)造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高。 三、單體面積建議 30 單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力， 尤其是總價(jià)的承受力。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙 立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 31 四、面積及房型配比 項(xiàng)目 容積率 用地畝數(shù) 建筑面積 所占比例 總用地面積 500 畝 333,500 M2 總建筑面積 100,050 M2 100% 其中 單體別墅 300 畝 36,018 M2 36% 聯(lián)排別墅 140 畝 51,359 M2 52% 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 畝 12,006 M2 12% 戶型 比： 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 雙立 總計(jì) 35% 65% 15% 20% 55% 10% 100% 32 五、房型設(shè)計(jì)建議 空間是別墅的靈魂。必須從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！ 單體 /雙拼 /雙立別墅建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)； 戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開(kāi)間；最好能營(yíng)造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸 窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書(shū)房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開(kāi)放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用地形地勢(shì)：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來(lái)的二層實(shí)際為 三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài) 33 —— 充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的 五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書(shū)房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽(tīng)室 / 室外區(qū)：車庫(kù)門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請(qǐng)國(guó)外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營(yíng)銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升 打下伏筆。 —— 特別的豪宅：這可以說(shuō)是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、 有個(gè)性 ，可加配小型游泳池，雙車庫(kù)等特別設(shè)施。 聯(lián)體別墅房型建議： —— 流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推 34 種經(jīng)典房型 —— 房型創(chuàng)新：客廳全部挑空， 米以上；三層半空間；大開(kāi)間（ 米或以上） —— 外車庫(kù)設(shè)計(jì)：去除室內(nèi)車庫(kù)，全部放在室外，彌補(bǔ)挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅 34 的客人都喜歡停車在室外） —— 加大花園：減少公攤面積，加大花園面積 ——