【正文】 ”、“南方制種大縣”美譽(yù)，先后被國(guó)家、省列為商品糧大縣以及柑桔、蠶繭、生豬、水產(chǎn)開發(fā)基地縣，“石孔貢米”香飄華夏，“天府花生”暢銷全國(guó)，“錦橙 100 號(hào)”風(fēng)流曼谷，優(yōu)質(zhì)蠶絲留洋美日，江河養(yǎng)殖獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。礦藏有砂金、鋯石、氯化鉀、井鹽、芒硝、石膏、石油、鈦鐵、天然氣等有待開發(fā)。 蓬安政策發(fā)展方向： 一是以能源工業(yè)為支撐，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。做大做強(qiáng)能源工業(yè)，積極推進(jìn)馬電技改和管理升級(jí)。發(fā)展壯大機(jī)械工業(yè)；改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；引進(jìn)培育新興企業(yè)。 二是以水果產(chǎn)業(yè)為支柱，建設(shè)特色農(nóng)業(yè)大 縣。按照市場(chǎng)規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國(guó)錦橙第一縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣錦橙 100號(hào)產(chǎn)量達(dá)成 1 億公斤，產(chǎn)值 2 億元；建成中國(guó)南方制種大縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣制種面積達(dá)到 10 萬畝，產(chǎn)量達(dá)到 1800萬公斤，種業(yè)收入過億元；建成無公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。 三是以發(fā)展三產(chǎn)業(yè)為依托，建設(shè)商貿(mào)旅游旺縣。緊緊圍繞 相如古縣 為主題，加快開發(fā)以白云山風(fēng)景區(qū)、大深南海渡假村為主體的自然生態(tài)景觀，以燕山古寨、龍角山等為主體的歷史文化景觀；加強(qiáng)特色市場(chǎng)建設(shè)，調(diào)整市場(chǎng)布局、 完善市場(chǎng)功能，構(gòu)建統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)體系，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品物業(yè)配送中心和農(nóng)資配送中心；大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)檔次，加快發(fā)展步伐。 四是以招商引資為手段，建設(shè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新縣。在深化企業(yè)改制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在優(yōu)化投資環(huán)境中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在創(chuàng)新思路中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在建立高效運(yùn)作的工作機(jī)制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。 五是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，建設(shè)綠色生態(tài)靚縣。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，樹立經(jīng)營(yíng)城市理念，按照 布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美 、生態(tài)平衡 的山水園林城市定位，管好舊蓄城，建好新城；大力推進(jìn)交通建設(shè)，全力打通全縣主干道和出縣通道，完善三級(jí)路網(wǎng)建設(shè)，推進(jìn)村道公路建設(shè)；大力推進(jìn)水利建設(shè)，堅(jiān)持開源節(jié)流并重，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)和工業(yè)；大力推進(jìn)綠化建設(shè)，搞好 天然林 保護(hù)和退耕還林工作。 六是以培植財(cái)源為出發(fā)點(diǎn)，建設(shè)財(cái)稅收入富縣。大力培植稅源，拓寬生財(cái)渠道，以招商引財(cái)，以基建生財(cái)，以產(chǎn)業(yè)取財(cái)；強(qiáng)化財(cái)稅征管，做 好聚財(cái)文章；繼續(xù)深化改革，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，改革財(cái)政審批制度，完善部門預(yù)算，堅(jiān)持政府采購(gòu)制度，規(guī)范會(huì)度核算中心運(yùn)作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和監(jiān)察。 五 、市場(chǎng)物業(yè)分析 ： 現(xiàn)行市場(chǎng)大慨情況： 現(xiàn)城中市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為約 3000 平米，共 5 個(gè)出入口，一間市場(chǎng)管理辦公室，業(yè)主及市場(chǎng)管理人員共計(jì) 5 人，攤位共計(jì) 66 個(gè)，經(jīng)營(yíng)類別現(xiàn)只有肉，菜，水產(chǎn)，自銷，干副四類，其中，肉類攤位位于市場(chǎng)最南面橫向 30 個(gè)，菜類攤位市場(chǎng)中間橫向 30 個(gè)，水產(chǎn)位置西面縱向 6 個(gè)，攤位尺寸 * 米，水產(chǎn)攤位尺寸 * 米，市場(chǎng)北面為空地，主要是農(nóng)副產(chǎn)品自銷區(qū)。 攤位的經(jīng)營(yíng)數(shù)量一半左右，相反自銷的場(chǎng)地到是熱火嘲天。肉類攤位每天交納 10 元 /攤的攤位費(fèi)，菜攤每年 350025001500 的 租賃費(fèi)不等，水產(chǎn)攤位 1500 元 /年，自銷區(qū)每位交管理費(fèi) 元 /天。市場(chǎng)內(nèi)的門面出租價(jià) 35001500/年 /間。 區(qū)域物業(yè)情況： 蓬安農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)調(diào)查 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 地理分布特征 蓬安 的 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)共有 6個(gè) ： 共性 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積不大 ， 功能不齊，無專業(yè)性價(jià)值， 氛圍 弱 。 （ 2）交通條件 一般 。 （ 3）周邊 情況較差 。 個(gè)性 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 主要分布于 縣城的東、西、南、北、中 。 （ 1）趨于 低檔 ，主要因?yàn)?市場(chǎng) 的 規(guī)模小 。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)管理差。 （ 3） 配套不完善、自銷占多數(shù)。 蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 租售行情調(diào)查 蓬安 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 租售情況一覽表 案名 售價(jià) 出售率 租金（元 /M2*年 ） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*天 /攤 ） 出租率 備注 門面 城南市場(chǎng) 15006000 3500 改造中 人民市場(chǎng) 8002500 40% 自銷 50% 三樓空80% 城東市場(chǎng) 25003600 95% 10003000 自銷 96% 城西市場(chǎng) 70020xx 100% 自銷 90% 城北市場(chǎng) 20xx 100% 自銷 91% 城中市場(chǎng) 15005000 100% 3500 肉類 10 100% 蓬安縣農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 水產(chǎn) 菜類 肉類 水果 豆制品 熟食鹵品 家禽 調(diào)味品 干副 糧油 自銷 加工 倉(cāng)庫 目前情況 城南市場(chǎng) ● ● ● ● 人民市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城東市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城西市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城北市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城中市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● ● ● 從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)分布上看，市場(chǎng)還沒有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。 市場(chǎng) 相關(guān) 情況 一覽表 情況 案名 經(jīng)營(yíng)面積（平米） 物管 公廁 廣播 位置 消防 系統(tǒng) 城南市場(chǎng) 10000（含住宅） 有 有 有 馬電對(duì)面，建設(shè)路 有 人民市場(chǎng) 10000（含二三樓超市） 有 有 無 嘉陵中路 有 城東市場(chǎng) 4000 有 有 無 周口中學(xué)旁 有 城西市場(chǎng) 3000 無 有 無 嘉陵西路與磨子街交匯處 有 城北市場(chǎng) 1700 無 有 無 磨子街中段 有 城中市場(chǎng) 3000 有 有 無 悅慶街 有 小結(jié) （ 1） 總體上講， 蓬安現(xiàn)行的市場(chǎng) 租售情況 不太好， 。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)狀況不太 樂觀。 住宅物業(yè)調(diào)查分析 在售 住宅 樓盤調(diào)查分析 案 名 房型 都市水鄉(xiāng) 陽光麗都 碧水芳洲 城南市場(chǎng) 世紀(jì)廣場(chǎng) 總計(jì) 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一 房 一廳 一衛(wèi) 二 房 二廳 一衛(wèi) 36 % 48 % 84 4 ③ 房型供應(yīng)量分析 分析： ■目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的%。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場(chǎng)空間逐漸變小。 ■市場(chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境 的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過高，使得該房型的去化速度較慢。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳 一 衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的 4%，且這些房型的面積一般在 100平方米以下， 雖然 總價(jià)低， 但不適合主力群體的消費(fèi) ，市場(chǎng)需求空間 小 ，去化速度很 慢。 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 7089m2 84 4% 101110m2 16 111130m2 1496 % 二 房 二廳 二衛(wèi) 三 房 二廳 二衛(wèi) 400 72.% 650 % 240 % 98 100% 108 75% 1496 ① 四 房 二廳 二衛(wèi) 118 % 216 % 112 % 36 25% 482 ② 合計(jì) 554 914 352 98 144 2062 131140m2 482 % 合 計(jì) 2062 100% 從上面的面積分 組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 111130m2之間，市場(chǎng)占有率為 %，總套數(shù)在 1496 套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 ■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大， 131m2 以上的房源市場(chǎng)占有率為 %，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 ■ 100m2以 下 的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為 4%，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在111130平方米。 價(jià)格分析 案 名 價(jià)格范圍 （元 /m2） 均 價(jià) （元/m2） 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) (萬元 ) 樓層差價(jià) （元/m2） 物業(yè)收費(fèi) （元 /m2 月） 都市水鄉(xiāng) 800970 900 125 12 2050 陽光麗都 9001128 1050 120 碧水芳洲 750980 900 120 城南市場(chǎng) 800998 900 120 世紀(jì)廣場(chǎng) 12001700 1450 110 30 分析： ★ 各樓盤均價(jià)都在 900元 /m2以上 ■樓層差價(jià)在 2050 元 /m2 ★ 主力總價(jià)在 12萬元 /套，市場(chǎng)承接能力 大 ，銷售去化 快 。 ■同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在 100140m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯 滿足 市場(chǎng)需求。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的 進(jìn)城 人員成為住房消費(fèi)的 主 力軍 .他們都有住房需求。 ■城市建設(shè)力度的加大，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求。 ■人們的 觀望 心理加劇了 市場(chǎng) 的 萎縮 , 小結(jié) 目前住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，偏離絕大部分消費(fèi)者 市場(chǎng) 的承受力。 100130 平米的房源供應(yīng)相 對(duì)消費(fèi)能力明顯過 強(qiáng) ，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 小，需求強(qiáng)勁 。 過小或過大 平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究 （一）、地快分析 該地快為商業(yè)用地，位于東風(fēng)路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心 地段，呈矩形，南北線長(zhǎng) 60 米，東西長(zhǎng) 64米，四圍主要老居民樓，地勢(shì)較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河 清溪河。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染。 地快周圍建筑物密集，地快主干道 悅慶街，街面 面寬 6米，路基、路質(zhì)、路況較差，人流量大，綠化較差，不夠開闊，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都有所阻礙，另外因道路狹小而引起的人車噪音污染。北面出市場(chǎng)有面寬 6米的民安巷通道，是市場(chǎng)上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 社會(huì)環(huán)境：水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線（一部分住戶除外），有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。沿街商業(yè)基本是一些小吃點(diǎn)，小商品門店，距相如廣場(chǎng) 500米。 人文環(huán)境：周圍的居民有自住和租戶兩種形式，居民的房屋大體都 比較陳舊，周邊無新建小區(qū)。 建設(shè)路路段分析 建設(shè)路為蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城內(nèi)公交 2路均穿過，出街東可到營(yíng)山、南部，西可到南充、成都，蓬安縣新車站建設(shè)在此路段中間位置，建設(shè)路由來已久，是蓬安縣的經(jīng)濟(jì)中心，路面開闊，人民醫(yī)院等多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其他一些事業(yè)單位軍設(shè)在此路段上，兩邊裝修精致的品牌服裝店面、購(gòu)物場(chǎng)所讓街道人流不息，熱鬧非凡。城中市場(chǎng)與此街接壤，步行不到 200 米，人口居住量相當(dāng)密集。 東風(fēng)路路段分析 東風(fēng)路為進(jìn)年來新建街道，北與建設(shè)路相連，中間左右兩邊一邊到城中市場(chǎng)，步行 100 米，另一邊到相如廣場(chǎng) 200 米左右，該路段路況由于新建，平整開闊，街兩邊有大量的新居住樓，人口居住密度高，整齊又好看，街面商業(yè)氛圍濃厚，門面經(jīng)營(yíng)品類繁多，人車流量不亞于建設(shè)路。 相如廣場(chǎng)附近分析 相如廣場(chǎng)為進(jìn)幾年新建的休閑、文化、行政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上方建有蓬安的三星級(jí)酒店，相如飯店，廣場(chǎng)周圍匯集大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂的集中地，無論任何時(shí)候，這里的人車流量相當(dāng)大，距離城中市場(chǎng) 300 米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。 （二）地塊商業(yè)價(jià)值可行 性研究 ▲ 從市場(chǎng)消費(fèi)需求的角度研究： 城市內(nèi)沒有功能齊全的市場(chǎng)，采購(gòu)物品極為不方便，有購(gòu)物的需求性。 城市內(nèi)沒有一個(gè)象樣的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而蓬安是一個(gè)日常居住人口 8 萬人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。 地塊周圍半徑 1000 米內(nèi)的居民人口與大型的飲食機(jī)構(gòu)消費(fèi)采購(gòu)，有服務(wù)半徑內(nèi)的需求。 目前市場(chǎng)臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有