【正文】 28cm ⑧ 最大積雪厚度 32cm ⑨ 沙暴日數(shù)（平均） 9 . 7D ⑩ 雷暴日數(shù)（最多） 25D 地震裂度根據(jù) X 省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進(jìn)行抗裂設(shè)計(jì)。 工程地質(zhì)開封屬黃河沖積平原，第四系全新地層，其成因?yàn)辄S河沖積物，地層在垂直分布上為：　　A、 淺棕黃色粉沙，深度 米左右，地基承載力為 110kpa；　　B、 淺棕黃色粘土，深度 米左右，地基承載力為 130kpa；　　C、 淺棕黃色粉細(xì)沙，平均層厚 米左右，地基承載力為100kpa。　　D、 淺黃色沙土，層厚 10 米左右，地基承載力為 100kpa。地震基本烈度為 7 度。 第 13 頁共 80 頁 水文地質(zhì) 開封市地處豫東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系。河流水面共計(jì) 24 . 81 萬畝，湖泊 0 . 38 萬畝，坑塘 4 . 65 萬畝，主要有惠濟(jì)河、渦河、賈魯河三大水系。開封北臨黃河，．水資源得天獨(dú)厚，且水質(zhì)優(yōu)良，擁有天然水資源總量約 12 . 45 億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量 4 . 5 億立方米，黃河多年平均徑流量 471 . 1 億立方米。 地下水流自西北向東南。從上層地下水流向看，黃河的滲透水是其來源之一。城市地下水埋深在 2 . 7 3 . 20 米，受季節(jié)影響較大。 地下水水質(zhì)，據(jù)有關(guān)資料記載：水質(zhì)酸堿度 PH = 7 左右，總硬度為 15 度左右，總堿度為 25 度左右，但對(duì)混凝土無侵蝕性。三、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 建國(guó)以來特別是改革開發(fā)以來，開封經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設(shè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得了顯著的發(fā)展成就。開封十分注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)造對(duì)外開放的良好環(huán)境，在保護(hù)和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上，努力向新興的現(xiàn)代化城 第 14 頁共 80 頁市邁進(jìn)。位于老城西側(cè)的開封經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 25 平方公里，已開發(fā)面積 8 平方公里，己初步建成集多功能為一體的現(xiàn)代化的新城區(qū)。開封工業(yè)門類比較齊全。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 3580 家，形成了以化工、 機(jī)械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨(dú)厚。所屬五縣均是全國(guó)商品糧和小麥生產(chǎn)基地，也是全省小麥、棉花、花生、大豆的重要產(chǎn)區(qū)。2022 年 X 省各市 GDP 人均 GDP 統(tǒng)計(jì)名次 城市 生產(chǎn)總值 GDP(億元) 增長(zhǎng)(%) 人均 GDP(元) 常住人口(萬人) X 省 20477 9487 1 鄭州市 44000 752 2 洛陽市 32314 642 3 南陽市 17645 1096 4 許昌市 27284 431 5 平頂山市 23050 503 6 焦作市 32640 342 7 周口市 10215 1003 8 安陽市 20322 521 9 新鄉(xiāng)市 19081 55210 商丘市 12409 83211 信陽市 14467 67912 駐馬店市 11746 77013 開封市 16523 47114 三門峽市 31912 222 第 15 頁共 80 頁15 濮陽市 19097 35116 漯河市 23772 24917 鶴壁市 26381 14318 濟(jì)源市 45532開封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，具有鮮明的消費(fèi)性、服務(wù)性、集散性。目前，全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn) 4萬多個(gè)，各類市場(chǎng) 315 個(gè)。開封地處內(nèi)陸與沿海之間，境內(nèi)交通、通訊便利。四、 政策環(huán)境及政策依據(jù) 國(guó)家政策、 ，國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。、 ，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。 第 16 頁共 80 頁、 ，中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 11 日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。、 ，14 日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1．1 倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。、 ，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。、 ，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。、 ，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12 日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難。 第 17 頁共 80 頁、 ，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì) 17日在北京召開。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房.、 ，國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于 30%；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。、 《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》、《土地管理法》以及相關(guān)的國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。 地方法規(guī)、 《開封市城市總體規(guī)劃》（20222022）、 《開封市住房建設(shè)規(guī)劃》 （20222022）、 《開封市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》、 《中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱》、 《鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃》 (20222020)、 《開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見》 （汴政 2022 52 號(hào)）、 《X 省關(guān)于加強(qiáng)城中村改造工作的指導(dǎo)意見》 （豫建 2022 112 號(hào)） 第 18 頁共 80 頁、 ，X 省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會(huì)的會(huì)議精神第二部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性一、 項(xiàng)目背景城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了一批喪失農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時(shí)也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進(jìn)一步改善的突出問題。隨著國(guó)家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)將由東部沿海向中西部轉(zhuǎn)移，而勞動(dòng)力的流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的聚集有著密切的關(guān)系。開封 第 19 頁共 80 頁市作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡，開封市未來面臨大發(fā)展的好形式。開封市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃指出加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。以建設(shè)開封特大城市為目標(biāo)，強(qiáng)力實(shí)施中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高城市品位。完善城鎮(zhèn)體系，充實(shí)城鎮(zhèn)功能，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐帶動(dòng)和輻射作用。因此開封市都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢(shì)所趨。2022 年開封市政府出臺(tái)了《開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見規(guī)定》 ，加大了城中村的改造力度。開封市政府已把城中村的改造列為提升城市水平和實(shí)力的大事件之一。文件明確了“集約、節(jié)約、合理利用土地，優(yōu)化城市空間布局，提高城市品味，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)開封復(fù)興”的指導(dǎo)思想，在此思想的指引下開封市城市化進(jìn)程將進(jìn)一步提速，開封城市框架也將不斷拉大。 隨著目前開封的城市發(fā)展形勢(shì)，以及基本達(dá)成共識(shí)的城市空間組織結(jié)構(gòu)，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會(huì)展的發(fā)展?fàn)I造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改造建步伐，在 3 一 5 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，拉動(dòng)三產(chǎn)、推動(dòng)二產(chǎn)、反浦一產(chǎn)，改善轄區(qū)城市形象，推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)快速循環(huán)發(fā)展，在市委、 第 20 頁共 80 頁市政府統(tǒng)一安排部署下，2022 年鼓樓區(qū)將進(jìn)行 X 城中村改造項(xiàng)目的建設(shè)，積極開展新型社區(qū)建設(shè)前期規(guī)劃工作。1 、X 村整體概況 X 村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。人口 600 人，現(xiàn)有土地 1000 畝，一般農(nóng)用地為 800 畝，現(xiàn)狀村莊占地總面積 200 畝。2 、現(xiàn)狀存在的問題 村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境差，居民的生活質(zhì)量難以提高。村莊建設(shè)處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行）。村容村貌極差，嚴(yán)重影響城市整體形象，極待改善，并納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理中去。村集體經(jīng)濟(jì)無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。 目前村民生活來源主要靠農(nóng)業(yè)種植，需要通過村莊改造，形成經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)實(shí)體，整合資源，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，X 急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性根據(jù)市總體規(guī)劃，西部開發(fā)區(qū)將建成開封市新的行政中心。 第 21 頁共 80 頁經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善西南部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)西南部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，樹立開封市新的形象，促進(jìn)開封市現(xiàn)代化旅游城市的建設(shè)。 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營(yíng)性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。 通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了資金。城市化對(duì)城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場(chǎng)，從初級(jí)和低級(jí)發(fā)展階段走向高一級(jí)發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場(chǎng)。 X 內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，有些地方甚至連自來水都不通。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。 國(guó)家出臺(tái)了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過該 第 22 頁共 80 頁區(qū)域土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)。 是提供了社會(huì)保障，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會(huì)福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定與和諧意義重大。第三部分 開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2022 年前三季度 X 省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征分析 投資快速增長(zhǎng)，增速出現(xiàn)回落前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增速分別比上年同期、一季度加快 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18 月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在快速增長(zhǎng)中出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 %下降到 %；辦公樓投資 億元，增長(zhǎng) %，比重由上年同期的 %提高到 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，增長(zhǎng) %，比重由上年同期的 %下降到 %；其他投資 億元，增長(zhǎng) %，比重由上年同期的%提高到 %。 第 23 頁共 80 頁在住宅投資中，90 平方米及以下住宅投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，低于住宅投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18 月份分別提高 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重僅為 %；140 平方米以上住宅投資 億元，增長(zhǎng) %，低于住宅投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。資金到位，自籌資金為主渠道前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速比一季度加快 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速 第 24 頁共 80 頁高于完成投資增速 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)