【正文】 方面構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬?shí)際上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。 （4）公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重 “城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應(yīng)的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業(yè)的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，空氣質(zhì)量較差。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發(fā)交通事故。（5）村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻 由于“城中村”村民和外來人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進(jìn)取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識技能上進(jìn)一步提高的能力。另外，“城中村”這種獨(dú)特的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個社會文化素質(zhì)的提高。同時，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量減少，而村落內(nèi)的村民由于歷史原因，普遍文化素質(zhì)不高，但由于有高額房租收入，生活水平富裕，在就業(yè)過程中，高不成低不就，游手好閑、無所事事。村民素質(zhì)的低下及其安于現(xiàn)狀的性格，使他們的就業(yè)問題相當(dāng)嚴(yán)重，即便是征地時安排了一些就業(yè)機(jī)會，但很容易下崗，就業(yè)問題的嚴(yán)重還會引發(fā)社會危機(jī)?！俺侵写濉备脑斓臍v史使命本項(xiàng)目是積極響應(yīng)國務(wù)院文件精神，認(rèn)真貫徹落實(shí)“住房問題是重要的民生問題”，響應(yīng)武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》，加快推進(jìn)城中村和舊城改造，具有歷史使命。同時，從武漢房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀(jì)九十年度初期房地產(chǎn)熱開始，開發(fā)項(xiàng)目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開始逐步向城郊結(jié)合部擴(kuò)展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點(diǎn)，但由于遠(yuǎn)城區(qū)因交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點(diǎn)，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長足的進(jìn)步，開發(fā)熱點(diǎn)又逐步回歸城區(qū)。武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進(jìn)城中村和舊城改造，計(jì)劃用3年時間完成二環(huán)內(nèi)56個城中村的改造任務(wù)，這些跡象表明，進(jìn)行城中村改造的春天已經(jīng)來臨。第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容拆遷內(nèi)容“城中村”，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶；。村民被拆遷房屋補(bǔ)償方式為還建房和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，其中還建面積為330895平方米，貨幣補(bǔ)償面積為203896平方米，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)上浮15%。集體被拆遷房屋補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償。拆遷工作自摘牌之日起，半年之內(nèi)完成。還建內(nèi)容根據(jù)“城中村”綜合改造規(guī)劃，對拆遷村民采取就地還建的方式安置。還建用地總面積為148500平方米，還建戶數(shù)1446戶，還建面積330895平方米。具體還建方案分兩期實(shí)施，建設(shè)還建房177220平方米，占總還建面積的54%；，建設(shè)還建房153675平方米，占總還建面積的46%。拆遷還建的成本根據(jù)武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》。第四部分 開發(fā)項(xiàng)目的市場分析武漢市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況武漢市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。世界的三大河長江及其最大支流漢水在市內(nèi)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽(yù)。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山等13個區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，面積8494平方公里，人口828萬。武漢交通十分發(fā)達(dá)，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯(lián)結(jié)東西；公路有1031318三個國干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長江、漢水交匯，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。武漢有豐富的旅游資源。武漢風(fēng)景秀麗，名勝眾多，名聞天下的黃鶴樓，位居江南三大名樓之首；“江城明珠”東湖，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)；“佛都古剎”歸元禪寺，內(nèi)藏惟妙惟肖五百羅漢。此外，還有古琴臺、晴川閣、楚天臺等名勝古跡，令人留戀忘返。武漢在新的歷史發(fā)展階段，提出了在本世紀(jì)初基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的兩大戰(zhàn)略目標(biāo)：長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)——爭取經(jīng)過30多年的持續(xù)奮斗，進(jìn)一步增強(qiáng)城市綜合實(shí)力，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競爭力，把武漢建設(shè)為現(xiàn)代化國際性城市。中期戰(zhàn)略目標(biāo)——用10—15年時間，把武漢建設(shè)成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會文明等各個方面基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。武漢市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析2008年，在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，武漢市的國民經(jīng)濟(jì)快速增長，社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善，經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)取得明顯成效。具體表現(xiàn)在： 經(jīng)濟(jì)總量：，%。財政收入：，％。固定資產(chǎn)投資：，%。居民收入水平：，%；，%。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資：，%，其中，%；，%，其中，%。，%，其中，%。，%，其中，%。，%。，%。在商品房銷售中，%；，%。，%，其中，%。武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2007年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。，％；，％；，％。，％；（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。2008年，受國際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入為調(diào)整期?？v觀全年，商品房銷售量、土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗(yàn)。，％；，％；，％。2008年，%；（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。2009年上半年，武漢房地產(chǎn)市場逐步地走出調(diào)整期，進(jìn)入了相對穩(wěn)定的恢復(fù)期。2009年16月，武漢房地產(chǎn)市場的成交總套數(shù)為60338套，比2008年同期增加了120%；，比2008年同期提高了119%；，比2008年同期提高了112%。2009年7月份，武漢市房地產(chǎn)市場的熱度繼續(xù)保持，在市場的強(qiáng)大消化下，由于項(xiàng)目施工或者捂盤的原因，市場供給并沒有跟上市場的步伐，部分樓盤已經(jīng)存在階段性供不應(yīng)求。7月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12777套，。%，%，10%，%，市場進(jìn)入基本穩(wěn)定期。2009年8月份，武漢市房地產(chǎn)市場小幅震蕩，出現(xiàn)價升量跌的局面。由于市場供應(yīng)量持續(xù)不高，在市場的強(qiáng)大消化下，供求關(guān)系再度向有利于供應(yīng)方傾斜。8月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12135套，。%，%，%，%。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長趨勢。投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 ，％，％。其中，％，％。 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢圖 單位：億元（2）