【正文】 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 市政配套方面： 大興西 路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。 近年來，西安國際化大都市建設(shè)確立該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托 漢長安城遺址 發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)， 在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點(diǎn)建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了居民日常生活的需要。 但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，目前， 大興西 路 區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個(gè)轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時(shí)，原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。因此，無論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。 市政配套的不足，對未來項(xiàng)目的銷售帶來很大的制約，因此在項(xiàng)目開發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購物超市、 SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。 作為項(xiàng)目所在地的 大興西 路區(qū)域既是古絲綢之路的重 要節(jié)點(diǎn)，又是響譽(yù)西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售 和食品批發(fā) 集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個(gè)特色區(qū)域。 灃渭新區(qū) 、 大興新區(qū) 大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待， 大興西 路地區(qū)會再次成為開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者置西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。 （一）地理位置 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū) 城中村 綜合改造項(xiàng)目 位于西安市西郊 大興路西段 ， 快速干道兩側(cè)， 項(xiàng)目南鄰 城西客運(yùn)站 ，北 鄰 漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域， 對聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 （二） 基本情況 人口 情況 ： 共計(jì) 960 戶， 2410 人，其中農(nóng)民 837 戶， 2226 人；居民 123戶， 184 人。 土地 情況及建筑面積 （ 1） 土地情況 項(xiàng)目總占地約為 畝（最終以實(shí)測成果表為準(zhǔn)）。其中：集體建設(shè)用地即村域土地 333畝（包括宅基地 267 畝， 未利用土地 畝 ）； 小產(chǎn)權(quán)單元樓 土地占地為 畝 ，可進(jìn)入城改范圍用地約 900 畝 。 （ 2） 現(xiàn)有房屋情況 項(xiàng)目總拆除建筑面積約 萬 m2： ● 集體土地上房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 萬 m2，其中：村民住宅房屋約 萬 m2(二層以下房屋 萬 m2，三層及三層以上 萬 m2),集體商業(yè)用房 萬 m2。 ● 單元樓 房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 不納入本次城改用地范圍 。 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 村集體經(jīng)濟(jì)及村民人均收入現(xiàn)況 村集體經(jīng)濟(jì)主要收入來源于房租收入。全村 每年 集體分紅人均 為 約 萬 元。 二、項(xiàng)目市場定位 （ 一 ）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的體量上來看 ，城西 區(qū)域較西安市其他區(qū)域來說 一直 相對滯后 。 20xx 年西安市住房建設(shè)計(jì)劃中城西只有 萬平方米，比長安區(qū)低 萬平方米，占總供應(yīng)量的 %； 20xx 年西安市 住房建設(shè)計(jì)劃中城西也僅有約 60 萬平方米，占供應(yīng)總量的 %。 目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨(dú)城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動(dòng)效應(yīng)尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個(gè)區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更 為明顯，但政策因素對城西來說影響不很鮮明。 城西的優(yōu)勢即在于未來其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢，從土地存量情況來看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動(dòng)路沿線、西稍門、土門、玉祥門、豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為成熟外，其他區(qū)域還可稱為處女地。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰(zhàn)愈演愈烈的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中顯得后勁十足，具有遠(yuǎn)見卓識的開發(fā)企業(yè) 會迅速將目光聚集在該區(qū)域 。 城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 占地面積 總建筑面積 （ ㎡ ） 規(guī)劃情況 戶型面積 （ ㎡ ） 價(jià)格范圍 （元 /㎡ ） 華府新桃園 灃惠路與大寨路 什字西北 角 18萬 9棟點(diǎn)式高層 40150 4800 蓮湖中央花園 團(tuán)結(jié)西路中段 268963 一期 3棟高層 44145 45005100 漢景苑 西二環(huán)大興路立交向西 300米 190000 6棟高層， 8棟小高層 50130 4500 萬國遠(yuǎn)鑒名筑 棗園西路 18萬 8棟高層， 3棟多層 50122 45005300 百花名珠 豐登北路與桃園 路交匯處 ㎡ 35000 2 26層 30137 4300 天朗大興郡 大興東路北側(cè) 600畝 130萬 一期 20余棟 38300 5800 世紀(jì)錦繡 大興 東路 55號 294畝 42萬 38棟，多層， 小高層，高層 87115 33003800 加州一號 灃渭新區(qū)世紀(jì)大道東段北側(cè) 50畝 9 21棟，小高層，高層 104123 4500 市場供應(yīng) 相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域如“土門商圈”、“ 大興西新區(qū)”的輻射帶動(dòng)，都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角色，市場供應(yīng)數(shù)據(jù) 20xx 年升幅較大，預(yù)計(jì) 20xx 年隨著 大興 路沿線幾家城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，市場供應(yīng)量將會大幅提升。 市場銷售 城西區(qū)域銷售市場與供應(yīng)市場一樣，市場銷售狀況 09 年開始回暖，銷售量體和銷售價(jià)格均有約 5— 10%的增 長， 09 年開發(fā)項(xiàng) 目今年多數(shù)已進(jìn)入尾盤銷售階段，新推項(xiàng)目較少，其主要消費(fèi)群體多是周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，而對其他城區(qū)的置業(yè)者吸引力較小。 20xx 上半年城西區(qū)域商品房銷售面積為 242126 平方米，較20xx 年同比回落 %，占到商品房總體銷售面積的 %；銷售西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 金額為 115505 萬元，同比增長 %。 20xx 年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為 93825 平方米，較上期銷售量下降 %，與20xx 去年同比下滑 %，占全市總銷售面積的 %；銷售金額為 49547萬元，較上期下降 %，與 20xx年同比下降 %，占全市商品房銷售額的 %。 （ 二 ）商品房房價(jià)初步調(diào)查 相較供求市場的不景氣來看，城西區(qū)域商品房價(jià)格的增長幅度卻較為明顯，市場體量漸小，個(gè)案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價(jià)位的項(xiàng)目拉升了城西區(qū)整體成交價(jià)格的走高，同時(shí)精裝高價(jià)位個(gè)案的在售也是區(qū)域市場價(jià) 格走高的重要因素之一，城西區(qū) 域 20xx 年 112 月份普通住宅在售均價(jià)為 4429 元 /㎡。 20xx 年有 較大 上升， 20xx 年上半年西安市平均房價(jià)上漲 %， 隨著全球經(jīng)濟(jì)的 迅速回暖，預(yù)計(jì) 20xx 年區(qū)域房價(jià)還將緩慢上升。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年 7 月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類 5343 元 /㎡，商服用房類 10560 元 /㎡，寫字樓 6537 元 /㎡。 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密