【正文】 著優(yōu)美的海濱風(fēng)景和特殊的歷史積淀，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客前來觀光旅游。2008年，全市共接待國內(nèi)外游客超過3470萬人次，其中海外游客80萬人次。2001年以來，%。作為全國著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加大對旅游設(shè)施的建設(shè)，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，這將吸引越來越多外地人前來投資置業(yè)、購房安家，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期向好的重要驅(qū)動力。“擁灣發(fā)展”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，提升購房需求環(huán)膠州灣組團(tuán)功能定位示意圖 來源：青島市規(guī)劃局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市總體規(guī)劃（2006－2020）確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。其中重點強(qiáng)化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團(tuán)島等中心組團(tuán)的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。這些舉措預(yù)計在中長期將會切實增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)。：2010年上半年市場供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足雖然2009年開發(fā)企業(yè)加快項目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計2010年上半年青島市房地產(chǎn)市場供給仍將偏緊。不過，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢，2010年下半年市場供給將較為充足。：2010年上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢，下半年或?qū)⒏呶徽鹗幓谝韵略颍鄭u市房價在2010年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢，這些原因包括：2009年青島市住宅成交面積保持在高位水平，而房價調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后；2009年單幅住宅地塊樓面地價紀(jì)錄不斷被突破，典型地塊地價持續(xù)高企，以及中心城區(qū)住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為集中。而在2010年下半年，青島房價或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌佣呶徽鹗帯Ｈ?、項目所在區(qū)域的市場調(diào)查與分析項目所處環(huán)境調(diào)查與分析項目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，，2008年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。2008年全區(qū)實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入(區(qū)市兩級)，%，%，；國、%，%，；%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅（不含青島卷煙廠），%。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達(dá)李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。項目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是青島市的主要高檔住宅群。在其周邊由青島二中、高職校等。項目建設(shè)地點見附圖。項目地塊SWOT分析S－優(yōu)勢人氣――項目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場、青島二中、青島海洋大學(xué)，位置優(yōu)越。環(huán)境――項目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周圍沒有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。土地――項目承擔(dān)單位已獲得該地塊的舊村改造開發(fā)權(quán)。交通――項目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。W－劣勢商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施，O－機(jī)會交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，道路交通將更加便利。T－威脅競爭對手――項目周邊正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對本項目將產(chǎn)生一定的威脅。 總平面圖項目市場定位①　市場細(xì)分不同的消費者由于年齡、收入、家庭人口生活習(xí)慣等因素對住宅有著不同的要求，從不同的角度出發(fā)可以將青島的商品住宅消費者進(jìn)行如下劃分：ⅰ　消費能力經(jīng)濟(jì)富裕人群。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會財富，購買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費主體。他們消費房產(chǎn)的目的，更多地是為保值、增值或以投資為目的的。不管是自住，還是其他用途，該類消費群體的市場需求一般是地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強(qiáng)調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營企業(yè)主、國家干部等。他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，是中高檔樓盤的消費主力；該類消費群體的市場需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。外地投資客戶。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。ⅱ　工作需要、生活方式等。奔波于居住與工作地之間的消費者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時間、地點較為隨意的SOHO一族，選擇房型設(shè)計有利于其工作或個性的住宅；有更換工作意向的消費者，這類消費者則在購買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。由年齡、生活習(xí)慣等產(chǎn)生的行為差異導(dǎo)致消費者產(chǎn)生不同的購買偏好。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。?！〖彝ゾ幼〗Y(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨住。這樣當(dāng)前社會家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨居。居住結(jié)構(gòu)變化要求住宅設(shè)計以及整體樓盤的房型組合和配比，要能體現(xiàn)并適應(yīng)于這種變化。第一類要求住宅單體設(shè)計要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān)系，都單獨有自己的居所。第二類則要求住宅開發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。父母、子女同在一個物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。第三類則反映社會需求老年公寓。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發(fā)新模式。②　項目市場定位根據(jù)本項目的特點和項目承擔(dān)單位的情況，項目的主要消費群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費者以及越來越多的外地投資客戶。在戶型設(shè)計上將考慮不同消費者的需求，在單體房型設(shè)計和樓盤房型組合方面滿足不同消費者的需要，擴(kuò)大項目的目標(biāo)市場。 ③ 區(qū)域內(nèi)項目分析新華錦愛丁堡國際公寓新華錦?愛丁堡國際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬平方米，新華錦?愛丁堡國際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點、公寓住宅、五星級酒店等。規(guī)劃建設(shè)20棟小高層、高層建筑。小高層住宅設(shè)計為9到11層，高層規(guī)劃為20到24層，標(biāo)準(zhǔn)戶型在56平方米到180平方米之間項目3年后落成。上實海上海上實海上海是上實地產(chǎn)2009年主要的項目。上實海上海項目定位于高端豪宅，5棟高層，總建筑面積6萬平。上實海上海戶型面積區(qū)間在178—1000平米之間，精裝修。5棟板式高層。樓層數(shù)：5樓28層；4樓30層 .樓體高度：5；4；3。目前銷售均價在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項目位于香港東路千禧龍苑東、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地為200500平方米的極品豪宅，65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級物業(yè)顧問、世界頂級廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級豪華裝修，國際5A級智能化管理，為中國首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達(dá)地下車庫，戶均雙車位的設(shè)計。由電腦直接控制車門自由出入，實行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實行車庫車位超五星級精裝修設(shè)計，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。恒基新天地每戶設(shè)一套日本大金空調(diào)（DAIKIN）系統(tǒng)。目前銷售均價為25000元/平方米頤和星苑頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地約1400畝，涉及石灣、北姜、西姜、東姜4個自然村舊區(qū)改造。、6個原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設(shè)計有套一、套二、套三、套多種戶型。目前銷售均價18000元/平方米。海逸翠庭海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開發(fā)，臨青島石老人國家旅游度假區(qū)。海逸翠庭共8棟多層，復(fù)式住宅。20%超低密度。3050多米的大尺度樓間距。特色：增加南向采光，樓基座面積小。海逸翠庭190—330平洋房在售，190平戶型帶閣樓。海逸翠庭330平大戶型起價13998/平，最低462萬/套。海逸翠庭地下停車位出售，約18萬。四、項目定價住宅定價以市場比較定價法來確定價格。比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性。為了使比較實例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項目的特點，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項目較近的嶗山區(qū)以上幾個項目為比較實例?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項目可將市場平均售價定多層22000元/㎡，高層17000元/㎡，海關(guān)住宅按政府定價為6000元/㎡。商業(yè)用房定價商業(yè)用房的價格受到地理位置、周邊商業(yè)用房價格等因素比較大，具有一定趨同性。通過對周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價的橫向比較，目前其銷售價格在1800025000元/㎡之間，考慮到本項目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價格為20000元/㎡。第四部分　項目建設(shè)地點及外部條件一、項目建設(shè)地點本項目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。二、地質(zhì)條件目前尚無該地塊的正式地質(zhì)勘察報告，無法判定該地塊在地下深層的詳細(xì)地質(zhì)情況。三、抗震設(shè)計根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001），青島市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計按六度設(shè)防。四、外部配套條件本項目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項目建設(shè)的需要。給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。松嶺路建有城市自來水管網(wǎng)，可滿足項目需要。排水本項目排水實行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。電力青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。電訊青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá)300萬門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項目電訊需要。熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項目需要。交通項目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。鳥瞰圖第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項目的總建設(shè)規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。二、建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。第六部分　總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃的原則在整個規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行設(shè)計。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。美觀性：因形就勢，充分利用自然優(yōu)勢，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對話，利用高低錯落的建筑群落營造出詩一般的意境。二、總體規(guī)劃總平面布置項目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達(dá)到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。是良好的可建設(shè)向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢形成連貫的綠色長廊，創(chuàng)造出具有田園風(fēng)光特色的居住環(huán)境。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。高層建筑呈平行或錯位布置，避免了對北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時間。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個有機(jī)和諧的整體。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。項目總平面布置詳見附圖。鳥瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個路網(wǎng)既具有交通功能，同時又是內(nèi)部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達(dá)性。道路的走向充分考