【正文】 或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對本項目將產(chǎn)生一定的威脅。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會財富，購買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費主體。不管是自住，還是其他用途，該類消費群體的市場需求一般是地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。他們具有較強的經(jīng)濟實力，是中高檔樓盤的消費主力；該類消費群體的市場需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強求最佳；卻強調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。奔波于居住與工作地之間的消費者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時間、地點較為隨意的SOHO一族，選擇房型設(shè)計有利于其工作或個性的住宅；有更換工作意向的消費者，這類消費者則在購買住宅是就做好了兩手準備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。隨著經(jīng)濟發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。這樣當(dāng)前社會家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨居。第一類要求住宅單體設(shè)計要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。第二類則要求住宅開發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。第三類則反映社會需求老年公寓。②　項目市場定位根據(jù)本項目的特點和項目承擔(dān)單位的情況，項目的主要消費群體將是經(jīng)濟富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費者以及越來越多的外地投資客戶。 ③ 區(qū)域內(nèi)項目分析新華錦愛丁堡國際公寓新華錦?愛丁堡國際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬平方米，新華錦?愛丁堡國際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點、公寓住宅、五星級酒店等。小高層住宅設(shè)計為9到11層，高層規(guī)劃為20到24層，標準戶型在56平方米到180平方米之間項目3年后落成。海上海上實上實海上海項目定位于高端豪宅，5棟高層，總建筑面積6萬平。5棟板式高層。目前銷售均價在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項目位于香港東路千禧龍苑東、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達地下車庫，戶均雙車位的設(shè)計。恒基新天地每戶設(shè)一套日本大金空調(diào)（DAIKIN）系統(tǒng)。、6個原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設(shè)計有套一、套二、套三、套多種戶型。海逸翠庭海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開發(fā)，臨青島石老人國家旅游度假區(qū)。20%超低密度。特色：增加南向采光，樓基座面積小。海逸翠庭330平大戶型起價13998/平，最低462萬/套。四、項目定價住宅定價以市場比較定價法來確定價格。為了使比較實例的選取科學(xué)、準確，我們根據(jù)該項目的特點，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項目較近的嶗山區(qū)以上幾個項目為比較實例。商業(yè)用房定價商業(yè)用房的價格受到地理位置、周邊商業(yè)用房價格等因素比較大，具有一定趨同性。第四部分　項目建設(shè)地點及外部條件一、項目建設(shè)地點本項目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。三、抗震設(shè)計根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001），青島市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計按六度設(shè)防。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項目建設(shè)的需要。松嶺路建有城市自來水管網(wǎng)，可滿足項目需要。電力青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項目需要。鳥瞰圖第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。二、建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。合理性：嚴格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進行規(guī)劃設(shè)計。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。美觀性：因形就勢，充分利用自然優(yōu)勢，促進流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對話，利用高低錯落的建筑群落營造出詩一般的意境。是良好的可建設(shè)向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。鳥瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個路網(wǎng)既具有交通功能，同時又是內(nèi)部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。道路的走向充分考慮了對小區(qū)環(huán)境的維護，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對建筑物的噪音干擾降至最低。在樓前、綠地，設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團間的聯(lián)系。②　道路結(jié)構(gòu)主干道寬度為6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為8m?！?m，為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。③、出入口設(shè)計小區(qū)共設(shè)三個出入口，全部在松嶺路上。除必要的道路、停車場和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進行綠化，完全避免裸露土地。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點，選擇合適的景觀樹種和草種，以降低養(yǎng)護費用。綠化系統(tǒng)四、豎向及場地整治盡量保持原有地形地貌，對原有豎向不做大的變動，減少土石方挖填量，爭取土石方自我平衡。第七部分 單體建筑建設(shè)方案一、單體建筑內(nèi)容本項目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項目。單體建筑外觀采用歐式建筑風(fēng)格。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側(cè)。結(jié)構(gòu)設(shè)計由于目前尚無該地塊的詳細地質(zhì)勘探資料，各單體建筑的基礎(chǔ)需根據(jù)現(xiàn)場實際情況進行相應(yīng)的調(diào)整。三、建筑裝飾本項目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設(shè)計圖紙進行統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進行簡單裝修，由入住的各業(yè)主自行進行精裝修。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。四、豎向交通高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專用梯。第八部分 公用工程一、給水工程給水量計算小區(qū)總?cè)藬?shù)為13866人，人均用水指標取200L/人?d。表81用水量計算表名 稱單位數(shù)量用水指標日用水量居民用水人13866200（L/人d）333（m3/d）小計　　3106（m3/d）不可預(yù)計水量　　388（m3/d）日用水量合計（m3/d）　　3494最大小時用水量（m3/h）　　室外給水管網(wǎng)由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來兩路水源，管徑為DN200，接入小區(qū)給水管網(wǎng)。支管布置成枝狀管網(wǎng)，接往各單體建筑。室內(nèi)給水室內(nèi)給水管道采用PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。加壓給水采用集中供應(yīng)方式，整個小區(qū)共設(shè)兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。二、排水本項目排水采用雨污分流制。根據(jù)青島市暴雨強度公式：q5＝8725/（t+28）整個地塊降雨量為2097l/s。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。在道路兩側(cè)、室外停車場周圍設(shè)雨水口，收集地面徑流。②　室外污水管網(wǎng)室外污水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。③室內(nèi)污水管網(wǎng)高層建筑污水立管在管道井內(nèi)暗敷，設(shè)專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨排放。三、電氣工程１、用電負荷計算項目用電負荷計算詳見表82。分別由不同的城市變電所接來兩路高壓電源，接入開閉所，電壓等級為10KV。開閉所采取單母線分段運行方式。其中一座變電所為高層區(qū)專用變電所，由開閉所的不同母線段接來兩路10KV電源，變壓器高壓側(cè)采用單母線結(jié)線方式，兩路電源同時供電，互為備用。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進線方式。在變電所內(nèi)設(shè)置繼電保護裝置，對變壓器、高壓進線、母線等進行保護。建筑物配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)，樹干式與放射式結(jié)合，一、二級負荷采用放射式配線，三級負荷采用樹干式配線。對高層住宅樓的照明、插座和一般動力系統(tǒng)采用分區(qū)樹干式配電。事故照明電源直接引自變電所低壓屏的事故照明回路。各樓層的照明和插座回路分開設(shè)置。在屋頂設(shè)備間的頂部安裝避雷針，并在屋面上裝設(shè)不大于10米10米的金屬網(wǎng)格，突出屋面的物體其頂部四周裝接閃器。引下線利用混凝土柱中的鋼筋，間距不大于18米；也可以單獨設(shè)專用引下線，間距不大于18米，采用8mm以上圓鋼或者扁鋼。利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋做防雷接地體，接地電阻不大于10Ω。所有帶電設(shè)備的外殼及插座的中性點均與配電系統(tǒng)的專用保護線（PE線）或接地體連接，保護接地采用基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋做接地體，接地電阻不大于10Ω。小區(qū)內(nèi)室外通信線路穿塑料管埋地暗敷，過路處穿鋼管保護。有線電視有線電視線路接自城市有線電視網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)內(nèi)有線電視線路穿塑料管埋地敷設(shè)，過路處穿鋼管保護。計算機寬帶網(wǎng)絡(luò)室內(nèi)外預(yù)留計算機寬帶網(wǎng)通道，日后根據(jù)需要布設(shè)。五、采暖工程熱負荷需要采暖的面積包括住宅及商業(yè)，單位面積負荷指標取70W/m2，項目總熱負荷為50711KW。小區(qū)共設(shè)兩處換熱站，分別向各單體建筑供熱。室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)采用散熱器采暖，管網(wǎng)設(shè)在管道井內(nèi)，分戶計量。六、燃氣工程燃氣采用城市管道天然氣，接自松嶺路市政燃氣管網(wǎng)。室內(nèi)燃氣管網(wǎng)的立管沿外墻敷設(shè)，分別接入每套住宅的廚房。表91消防用水量計算表設(shè)計用水量（l/s）火災(zāi)歷時（h）總用水量（m3）室內(nèi)消防用水量15154室外消防用水量25190噴淋系統(tǒng)用水量22180合計224消防系統(tǒng)本項目的建筑物火災(zāi)危險等級為二級。消火栓設(shè)置在建筑物內(nèi)易于取用處，消火栓箱明裝。每個消火栓箱內(nèi)設(shè)水泵啟動按鈕，可以遠程啟動消防水泵。②　自動噴水滅火系統(tǒng)公建用房及地下車庫內(nèi)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，危險等級為中危險級Ⅰ級。噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)采用枝狀管網(wǎng)，管道由消防水泵房接出1根DN150水管，接至立管，立管在管井內(nèi)敷設(shè)，頂端安裝自動排氣閥，各層支管由立管接出。水平橫管在吊頂內(nèi)或樓板下敷設(shè)，采用防晃支架固定，末端設(shè)泄水試驗裝置。高層建筑內(nèi)部按規(guī)范要求設(shè)置手提式（移動）式滅火器。整個系統(tǒng)由報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)和中央主機4個子系統(tǒng)組成。每30個探頭組成1條分枝回路，由1個短路隔離器控制。每層在主要走道、電梯廳設(shè)帶電話插孔的手動報警按鈕，按鈕盒內(nèi)帶輸入模塊。報警總線的附設(shè)方式為穿鋼管暗敷，鋼管埋設(shè)在混凝土結(jié)構(gòu)中，并與接地裝置可靠連接。ⅱ聯(lián)動系統(tǒng)聯(lián)動的主要任務(wù)是在發(fā)生火警時，打開消防設(shè)備，切斷非消防電源。ⅲ消防廣播系統(tǒng)消防廣播系統(tǒng)的主要任務(wù)是，在發(fā)生火警時，及時發(fā)出火警聲音信號，并指揮消防行動。ⅳ中央主機火災(zāi)自動報警系統(tǒng)中央主機安放在消防控制室內(nèi)，由火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制器、廣播主機、顯示盤、CRT彩顯、打印機、主機電源、直流電源組成，選用HJ2000型數(shù)字火災(zāi)自動報警主機，安裝方式為落地式。高層建筑每層作為一個防火分區(qū)，公建用房和地下車庫按規(guī)范要求劃分防火分區(qū)。②　建筑裝飾盡量采用耐火、難燃材料，木龍骨、木基層刷防火涂料。樓梯間按封閉樓梯間設(shè)計，樓梯間采用乙級防火門。④　其它措施管道穿越墻體處，采用耐火材料封閉與墻體之間的間隙。防排煙措施①　排煙在建筑物內(nèi)盡量使用自然排煙。②　正壓送風(fēng)高層建筑設(shè)正壓送風(fēng)，向電梯前室、疏散樓梯前室送風(fēng)，風(fēng)機在屋頂安裝。主要環(huán)境保護措施①　由物業(yè)管理公司設(shè)專職衛(wèi)生保潔隊伍，負責(zé)每天清晨清理生活垃圾，及時清運出小區(qū)外。③　室外設(shè)垃圾筒，避免行人亂扔垃圾。④ 制定嚴格的衛(wèi)生責(zé)任制度和衛(wèi)生監(jiān)督制度。熱能耗量為14743MW，耗費蒸汽21122噸，耗費燃氣（城市煤制氣）2208250m3。主要采取以下節(jié)能措施：外墻采取保溫措施，屋面設(shè)保溫層。衛(wèi)生潔具均選用優(yōu)質(zhì)節(jié)水型潔具。熱力管道采用優(yōu)質(zhì)保溫材料保溫。第十一部分 組織機構(gòu)與管理一、組織機構(gòu)本項目采用項目制管理，由青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司成立項目部，對項目建設(shè)的全過程進行管理，實行項目經(jīng)理負責(zé)制。每部門設(shè)經(jīng)理（主任）一名，工作人員若干名，共計中、高級管理人員12人，一般工作人員30人。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在建設(shè)中必須嚴格按照有關(guān)基本建設(shè)質(zhì)量規(guī)范，對各專項工程的設(shè)計按規(guī)定選用具備國家要求資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，各項工程施工隊伍