【正文】 的小康指標(biāo)，而“后小康”時(shí)期住宅的重要概念就是品質(zhì)和性價(jià)比的提高。建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量采用比較領(lǐng)先的理念，借助濰坊的城市文化，增加項(xiàng)目的附加值，利用“品質(zhì)地產(chǎn)”、“概念地產(chǎn)”的操作方式，將項(xiàng)目作成濰坊市首屈一指的綜合性大盤、名盤。而通過(guò)目前濰坊市住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來(lái)綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從宏觀方面來(lái)看已經(jīng)具備了比較完整的條件。與其他城市不同，濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)從起步開(kāi)始就呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，不像一些城市出現(xiàn)大起大落，主要因?yàn)闉H坊是一個(gè)內(nèi)陸三級(jí)城市，以第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)、對(duì)外開(kāi)放程度在近年才有所發(fā)展，同時(shí)因?yàn)槿狈τ幸?guī)模有實(shí)力的品牌地產(chǎn)商，濰坊的樓盤開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)散、亂、小的開(kāi)發(fā)布局特點(diǎn)，與國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在較大差距。同時(shí)樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高。從1998年實(shí)施住房貨幣化分配以來(lái)，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。二、濰坊市住宅市場(chǎng)區(qū)域分析房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)閯?dòng)用的資金較大，風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的嚴(yán)重性不可估量，因此項(xiàng)目的可行性研究必須做的準(zhǔn)確到位，才能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。本部分將根據(jù)濰坊市住宅市場(chǎng)狀況，分區(qū)域進(jìn)行分析，通過(guò)每個(gè)區(qū)域住宅市場(chǎng)的狀況及各種檔次住宅產(chǎn)品的供應(yīng)分析，綜合確定濰坊市住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況及區(qū)域特點(diǎn)。（1）奎文區(qū)住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積（平方米）左岸華庭62402800多層、小高層三室130160陽(yáng)光又一城352500多層、小高層兩室、三室110268領(lǐng)袖華城26402700多層、小高層三室120150碧水豪庭麗景苑3403200小高層、高層三室130150康橋水岸423500小高層、小高層兩室、三室110170圣榮都市新城50402400多層、小高層、兩室、三室101135瑞景康成2700多層兩室、三室80120東方御景52900小高層、多層三室130盛事豪庭403200小高層、高層兩室、三室118136書香苑32900小高層一室3050依據(jù)樣本樓盤，奎文區(qū)住宅市場(chǎng)的總體供應(yīng)量150多萬(wàn)平方米，平均綠化率為40%，區(qū)域的整體均價(jià)在2900元/平方米。濰坊市的核心商圈和中心商務(wù)區(qū)集中分布在奎文區(qū)，奎文區(qū)已快速發(fā)展成為濰坊市的城市中心。但奎文區(qū)面積小，受土地資源的限制，該區(qū)域的土地供應(yīng)將會(huì)遇到瓶頸，因而預(yù)計(jì)該區(qū)域房?jī)r(jià)還會(huì)有很大的上漲空間。建筑類型多為多層、高層，戶型以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。高新區(qū)購(gòu)房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，此區(qū)域內(nèi)有大量的政府單位宿舍，且大部分行政小區(qū)無(wú)土地證，房子無(wú)法上市交易，業(yè)主只有使用權(quán)。（3）濰城區(qū)住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積（平方米）劉家園小區(qū)101351980多層兩室、三室70100華陽(yáng)小區(qū)8351700多層兩室、三室78105風(fēng)尚10033500高層一室3050巴黎假日高層一室3050星光國(guó)際4600高層一室4550濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域范圍較大，以向陽(yáng)路為界東西差距明顯。濰城區(qū)向陽(yáng)路以西區(qū)域的住宅市場(chǎng)整體水平較低，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普遍規(guī)模較小且分散，住宅產(chǎn)品較落后，整體綠化率低于40%，建筑類型單一均為多層，區(qū)域的整體均價(jià)為1855元/平方米，戶型以兩室、三室為主，面積偏小集中在70110平方米。各區(qū)域綜合對(duì)比分析（1） 各區(qū)域住宅供應(yīng)量分析通過(guò)各區(qū)域在售樓盤總體供應(yīng)量情況我們可以看出，目前濰坊住宅市場(chǎng)上奎文區(qū)總體供應(yīng)量最大，為150萬(wàn)平方米左右，可見(jiàn)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，是當(dāng)前濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，其次為開(kāi)發(fā)區(qū)總體供應(yīng)量為30多萬(wàn)平方米，目前開(kāi)發(fā)區(qū)新建社區(qū)的體量其實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)量，但大部分為些大型企事業(yè)單位的單位宿舍，正規(guī)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目比重還比較小，但隨著開(kāi)發(fā)區(qū)大片居住社區(qū)的形成以及生活配套的成熟，該區(qū)域有著廣闊發(fā)展空間，開(kāi)發(fā)區(qū)將成為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。該區(qū)域樓盤規(guī)模小且分散，大部分為原有的舊村改造，樓盤品質(zhì)較低，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還需要有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、高品質(zhì)的樓盤來(lái)激活?？膮^(qū)是濰坊市住宅市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域，樓盤檔次、產(chǎn)品類型多樣，較能代表濰坊市整體住宅市場(chǎng)價(jià)格水平，該區(qū)域平均售價(jià)為2800元/平米左右。（3）建筑類型對(duì)比分析區(qū)域名稱主要建筑類型奎文區(qū)多層、小高層、高層均有分布開(kāi)發(fā)區(qū)多層、高層濰城區(qū)多層建筑類型區(qū)域特征明顯，濰城區(qū)開(kāi)發(fā)水平較低，普遍為多層。第三章 濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、濰坊市商圈概況商圈的定義商圈具有雙重含義，一是指經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客分布的地理區(qū)域范圍，通過(guò)商圈分析可以了解經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客的分布特征、消費(fèi)特性及競(jìng)爭(zhēng)狀況。商圈的形成不是人為造成的，它是通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，有了社會(huì)需求，隨著城市規(guī)模擴(kuò)大以后，人口增多，隨著消費(fèi)需求的變化，商圈往往是在有引導(dǎo)的情況下形成這個(gè)商圈。因此商店經(jīng)營(yíng)的商品類型、商店經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)商店的地理位置、商店的促銷活動(dòng)、商圈的交通條件都是影響商圈的范圍的重要原因。成熟的核心商圈指白浪河兩岸區(qū)域，該區(qū)域是由中百、百貨大樓、世紀(jì)泰華、三聯(lián)、國(guó)美、四平路佳樂(lè)家、友誼商場(chǎng)及在建的銀座購(gòu)物公園共同組合成的商業(yè)物業(yè)集中區(qū)域。目前濰坊商業(yè)圈呈一主多元的分布格局。 核心商圈：白浪河商圈：以白浪河為界，東到向陽(yáng)路，西至濰州路，南到民生街，北至福壽西街，構(gòu)成目前濰坊市最大的核心商圈。 區(qū)域級(jí)商圈：（1）小商品城商圈：以青年路為中軸，東至濰州路，西至向陽(yáng)路，南至健康街，北至民生街。如上東國(guó)際、財(cái)富廣場(chǎng)等大中型商業(yè)項(xiàng)目將使東部區(qū)域商圈規(guī)模不斷擴(kuò)大，并將改變?yōu)H坊傳統(tǒng)的商業(yè)格局。解放之前，商埠集中于白浪河?xùn)|岸的南、北下河一帶，使該區(qū)域具有濃厚的商業(yè)氛圍。位于勝利街南面現(xiàn)在建的銀座購(gòu)物公園會(huì)將濰坊核心商圈的范圍向南延伸，并把核心商圈中的各大商場(chǎng)和商業(yè)街聯(lián)系的更為密切，使核心商圈的輻射能力大大增強(qiáng)，目前白浪河兩岸作為濰坊核心商圈的地位堅(jiān)不可摧。特別是對(duì)濰坊市發(fā)展提出“一個(gè)中心，六個(gè)片區(qū)”的總體布局框架后，濰坊市出現(xiàn)向東發(fā)展的趨勢(shì)，奎文區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，因此在核心商圈得到提升的同時(shí)，一些新的商圈不斷形成和發(fā)展，如新華路商圈等，隨著近年來(lái)奎文區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，該商圈的輻射力度在逐漸加強(qiáng)。城市崛起必然帶來(lái)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，縱觀目前濰坊市商業(yè)發(fā)展和商業(yè)房地產(chǎn)的狀況，濰坊市房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)登場(chǎng)亮相2005年全市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量超過(guò)60萬(wàn)平方，各類在建、在售以及開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)15個(gè)，年內(nèi)開(kāi)工、開(kāi)盤、開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有財(cái)富廣場(chǎng)、恒易星河輕紡城、風(fēng)箏廣場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、圣榮廣場(chǎng)、泰華城三期、豪德光彩大市場(chǎng)、北王國(guó)際車城、利群百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、北王國(guó)際數(shù)碼港、廣州汽配城等，而且這些項(xiàng)目規(guī)模大都超過(guò)3萬(wàn)平方，有的重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模甚至超過(guò)10萬(wàn)平米，與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相比，在規(guī)模及硬件條件上就已經(jīng)具有很大優(yōu)勢(shì)。東、西區(qū)域形成新老商圈格局伴隨著東部建設(shè)的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風(fēng)東街、福壽東街、健康東街等地段，除了已經(jīng)開(kāi)業(yè)且經(jīng)營(yíng)頗佳的佳樂(lè)家超市、中百益家園外，今年相繼開(kāi)業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店，明年還將開(kāi)業(yè)的沃爾瑪、財(cái)富廣場(chǎng)以及即將動(dòng)工建設(shè)的汽配家居城等商業(yè)物業(yè)，形成了一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進(jìn)、輻射面廣、具有強(qiáng)大聚客效應(yīng)的新商圈，與西部老商圈遙相呼應(yīng)，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的兩極。除了各項(xiàng)目之間對(duì)于地塊價(jià)值的準(zhǔn)確定位外，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，還是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，大多開(kāi)發(fā)商都抱著高度負(fù)責(zé)、一絲不茍的態(tài)度操作項(xiàng)目，許多具有國(guó)際水準(zhǔn)的商業(yè)細(xì)節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米層高影院、3萬(wàn)平方停車場(chǎng)等在濰坊商業(yè)項(xiàng)目中出現(xiàn)也就不足為奇。安全性及升值潛力成為商鋪投資主流濰坊目前大多商業(yè)項(xiàng)目都采取銷售方式解決建設(shè)資金的需求，這給普通投資者帶來(lái)了前所未遇的投資機(jī)遇，同時(shí)濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點(diǎn)也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點(diǎn)，多數(shù)投資者基本都會(huì)把差不多所有在售項(xiàng)目看遍、吃透才會(huì)出手。三、部分住宅底商分析項(xiàng)目名稱地 址商鋪面積商鋪層數(shù)均價(jià)（元/m2）金江大廈新華路東，健康東街南190、200、30036800財(cái)富廣場(chǎng)勝利街南、北海路西2 52 、6211000怡和星國(guó)際勝利街北、北海路西30070037500盛世豪庭勝利街與文化路南500米3未定領(lǐng)秀華城健康街與濰州路交叉口1702202800036000碧水豪庭民生街與白浪河交匯處110270210500陽(yáng)光又一城東風(fēng)街與鳶飛路西13170、21528900左岸華庭福壽街與虞河路150、2520274008100嘉日花園東風(fēng)街與新華路交叉口僅剩一套24428200隆基花園富華路與福壽街東南角僅剩一套100034250翰林苑濰坊學(xué)院對(duì)面200、30035500住宅底商是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房，作為社區(qū)的商業(yè)配套，滿足自身或周邊區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的各種需求。開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅底商的開(kāi)發(fā)也表現(xiàn)出極大的熱情?？v觀以上統(tǒng)計(jì)表格（以奎文區(qū)、高新區(qū)為主）可見(jiàn)，濰坊市住宅底商分布于社區(qū)沿城市主次干道或商圈附近，一般為3層，套型面積較大以150300居多，從各樓盤調(diào)研情況看來(lái)，一般2層面積在100平米以下的底商非常暢銷。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價(jià)格在8000元/平方米左右。漲 湎 河北海路本 項(xiàng) 目虞 河二、項(xiàng)目提出背景近年來(lái)，隨著濰坊市城市化進(jìn)程的加快，原來(lái)城市邊緣村鎮(zhèn)已經(jīng)隨著城市化的進(jìn)程發(fā)展成為“城中村”，這嚴(yán)重制約了濰坊城區(qū)的發(fā)展。濰坊市人民政府分別于2004年、2006年出臺(tái)了《關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見(jiàn)》及補(bǔ)充意見(jiàn)，計(jì)劃用十年的時(shí)間全部完成“城中村”的改造。政府對(duì)該片區(qū)的定位是以生態(tài)居住社區(qū)為主的綜合性城市功能區(qū)，該片區(qū)舊村改造納入中心市區(qū)“城中村”改造范圍，執(zhí)行“城中村”改造相關(guān)政策，項(xiàng)目屬與村委合作開(kāi)發(fā)，免收項(xiàng)目土地出讓金，居民安置住宅免收市及以下收取的所有行政性規(guī)費(fèi)和各類基金、保證金。宗地上現(xiàn)有****村面平房住宅，村委負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目拆遷工作，其項(xiàng)目的拆遷工作將直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。成為濰坊市高消費(fèi)居住人群聚集居住的地方。************項(xiàng)目周邊有691醫(yī)院、市第五醫(yī)院等多處醫(yī)療機(jī)構(gòu)；有市奎文實(shí)驗(yàn)中學(xué)、櫻園中學(xué)等學(xué)校教育機(jī)構(gòu)；周邊還有銀行、酒店、購(gòu)物等多處生活配套設(shè)施，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)購(gòu)物配套較少。 四、地塊SWOT分析地塊SWOT矩陣分析表Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析，區(qū)位優(yōu)越；、北海路，交通便利；、九龍山樹(shù)木園，環(huán)境優(yōu)美； 、五院，醫(yī)療配套齊全；、平坦，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)；，距市中心較遠(yuǎn)；；Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O1. 濰坊市整體經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好；O2. 迎合城市發(fā)展方向，處于城市發(fā)展核心地段； O3. 屬市“城中村”改造項(xiàng)目，享受一定政策優(yōu)惠。通過(guò)系統(tǒng)的分析研究，初步認(rèn)定領(lǐng)袖華城和翰林苑兩個(gè)樓盤作為樣本，這兩個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有一定類似性，且規(guī)劃和營(yíng)銷等方面都比較出色，通過(guò)分析可對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃等提供參考。領(lǐng)秀華城26萬(wàn)m2，分三期開(kāi)發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設(shè)計(jì)有大型景觀廣場(chǎng)、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，各期開(kāi)發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配套齊全。（2）營(yíng)銷對(duì)比分析項(xiàng)目名稱營(yíng)銷賣點(diǎn)評(píng)述推廣主題核心廣告詞翰林新城上層建筑由于項(xiàng)目有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。但整個(gè)項(xiàng)目宣傳比較雜亂，并沒(méi)有完全圍繞主題“孕育一種生活”來(lái)進(jìn)行?？梢?jiàn)，濰坊住宅房地產(chǎn)在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝等方面還需要進(jìn)一步提高。領(lǐng)秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中