【正文】 XX某某項目 可行性研究報告 第二章 項目投資環(huán)境及市場分析 四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情 XX市位于湖南省中部，漣水上游。 1951年從 XX、 XX、 XX各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952年正式建縣， 8月改名 XX縣， 1987年撤縣成立 XX市。 XX市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個林場。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。 XX市旅游資源豐富，北有省內自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公 園。 XX市交通便捷，湘黔鐵路、 XXX高等級公路與 XXX國道從境內通過， XX高速公路、XX高速公路、 XX一級公路即將興建，一個完備的交通路網即將構成。 XX有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經探明的礦產資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產業(yè)。近年來市委市政府實施 “科技推動、市場帶動 ”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結晶銅管、金屬纖維、藝術陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產品遠銷國外。 XX市城市發(fā)展概況 當前 XX市整體城市環(huán)境仍然處于不理想 狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產投資較小等諸多問題困擾著 XX市城市環(huán)境的改善和經濟發(fā)展。 近年來， XX市大力推進 “工業(yè)強市 ”的發(fā)展方向。投入大量資金對 XX城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。這為本項目的開發(fā)提供極佳的市場契機。 同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動， XX市加大城市交通路網的拓建、興建，由此產生的效應猶如一針強心劑，推動 XX市房地產業(yè)等相關行業(yè)飛速發(fā)展。 XX市經濟發(fā)展概況 XX地區(qū)內擁有較為豐富的礦產資源，相關的礦產、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自 90年代開始顯著提高，內向型經濟發(fā)展狀況良好。 據(jù)統(tǒng)計， 20xx年全年 XX市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 20xx年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660萬元，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904元，比上年增長 %。 全年民營經濟實現(xiàn)消費品零售總額 157104萬元，增長 %，占全市消費品零售總額的 %。年末全市有證貿易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345戶和 272戶，分別增長 %和 %。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關金融機關對 XX市居民儲蓄水平的統(tǒng)計， XX人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前 XX市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散 資金的投資欲望極為強烈的特性。 因此，根據(jù)當前 XX市總體經濟發(fā)展、居民消費及個人儲蓄水平，未來 35年之內，XX市房地產行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及 XX相關政府報告文件、資料等 XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧 XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前 XX市的商業(yè)經營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀 80年代有了質量上的飛躍。 上世紀 80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經營的商業(yè)為主。因為經濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 90年代初， XX市一改以前小商小販的自由貿易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了 “藍田市場 ”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交 易市場的出現(xiàn)，使 XX市城市、農村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。 90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經濟活動的增加， XX市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了 XX市商業(yè)格局。 “金馬特 ”、 “?？迪?”等一批超市經營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。 近年來，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸 XX，不但使 XX市民享受到了與國內大中型城市同步的商品與服務，更使 XX市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展， XX市商業(yè)房地產行業(yè)的出現(xiàn)也受到了 XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購物中心 ”的銷售便反映出了 XX市 民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產行業(yè)的繼續(xù)前進，將使 XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產企業(yè)及房地產投資者的核心競爭力增強。 XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢 隨著城市經濟的發(fā)展， XX市的商業(yè)格局的已經初現(xiàn)雛形，形成了以 XX廣場和 XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出 XX市的必經之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內以百貨超市、品牌服飾、鞋帽 、電子通訊產品、五金機電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉換。如不改變此區(qū)域內的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關業(yè)態(tài)進行集中整治，在 “劣幣驅逐良幣 ”理論范圍內，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受 XX廣場的影響，一批商家將經營場地也延伸到了此 區(qū)域，從而催生了XX商圈的快速成熟。 XX購物中心項目的建成，更樹立了 XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前， XX商圈已經呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。 另外，以汽車站為基礎發(fā)展的商園街也是 XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 縱觀 XX市商業(yè)格局及發(fā)展狀況， XX市各個商圈內商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項 目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到 XX商圈的影響，隨著金地帶 ● 時尚廣場的開發(fā)建設， XX購物中心經營狀況好轉及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。 因此，經濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、 XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢 “XX”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn) “四贏 ”。 五 XX市房地產市場發(fā)展綜述 市場發(fā)展概況 XX市現(xiàn)代化的房地產市場自 20xx年才開始起步。 20xx年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產市場的發(fā)展。 20xx年開始，政府對房地產市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產項目進行了立項。出現(xiàn)了以 “XX名城 ”為代表的住宅項目和以 “XX購物中心 ”為代表的商業(yè)項目。 “XX購物中心 ”以產權式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了 XX市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對 XX市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設開發(fā)，相關的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內，使 XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認識。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質上的宣傳，也在潛移默化中對市民產生了影響，也對 XX商品房市場起到了不可忽視的作用。 在 “漣水名城 ”后，由大華房地產開發(fā)公司開發(fā)的 “水榭花都 ”也向市場供應了4萬余平米的商品房。這兩個項目的同時開始和競爭，使 XX商品房市場格局已經初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)， XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。 市場價格分析及走勢預測 居住用房價格分析及走勢預測 20xx年前， XX市住宅市場價格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。因此市場價格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點也比較 低。隨著全國房地產市場的發(fā)展， XX房地產在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在 XX進行房地產項目開發(fā)，從而吸引到了一批如 XX購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質，另受相關建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了 XX房地產市場的價格。 “金地帶 ● 時尚廣場 ”的四樓以上臨街住宅達到了 1100元 /平米以上的銷售均價， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價 1040元 /平米，此 銷售價格較 20xx年前的住宅銷售價格已經上漲了 200400元 /平米。反映出 XX市房地產市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。 就本次某某地產顧問機構所開展的 XX市房地產市場綜合調研結果分析，目前 XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價格區(qū)間已經開始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項目目前銷售的不理想，說明高品質高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。某某地產顧問機構認為： XX市房地產近 23年內，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資 源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元 /平米將存在一定的市場空間。建議本項目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 XX在售的主要住宅項目調研表如下： 項目名稱 大華●水榭花都 位置 XX市酒廠 ， 一中后面 項目概況 開發(fā)商： XX大華房地產開發(fā)有限公司 建筑面積： 42998平方米 綠化率： 35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：一期 項目 工程進度： 項目動工已有將近兩個月，基礎建設已經完成 開盤時間： 20xx年 12月底 交房時間： 20xx年 6月 價格 住宅均價 ： 950元 /平方米 住宅最高價 ： 1200元 /平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定 物管費： 未定 主力戶型面積： 160平方米左右 付款方式及折扣 ： 三成十年、五成十年、 銷售率 貴賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項目劣 勢分析 大 戶型居多，選擇空間小。 目前交通不方便 項目優(yōu) 勢分析 該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術園林和休閑運動場所，雙陽臺設計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學、小學和事業(yè)單位） 綜合評價 該項目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點，售樓部設立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。 項目名稱 漣水名城 位置 XX市自來水公司旁 項目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產 占地面積： 米 建筑面積： 26萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定