【正文】 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情 XX市位于湖南省中部，漣水上游。 1951年從 XX、 XX、 XX各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣， 1952年正式建縣， 8月改名 XX縣， 1987年撤縣成立 XX市。 XX市總面積 1897平方公里，人口 108萬(wàn)，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng)。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。 XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公 園。 XX市交通便捷，湘黔鐵路、 XXX高等級(jí)公路與 XXX國(guó)道從境內(nèi)通過(guò)， XX高速公路、XX高速公路、 XX一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。 XX有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)市委市政府實(shí)施 “科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng) ”的戰(zhàn)略，全市民營(yíng)企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)外。 XX市城市發(fā)展概況 當(dāng)前 XX市整體城市環(huán)境仍然處于不理想 狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問(wèn)題困擾著 XX市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 近年來(lái)， XX市大力推進(jìn) “工業(yè)強(qiáng)市 ”的發(fā)展方向。投入大量資金對(duì) XX城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。 同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)， XX市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng) XX市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。 XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90年代開(kāi)始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx年全年 XX市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長(zhǎng) 15%， 20xx年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 43660萬(wàn)元，增加 3219萬(wàn)元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904元，比上年增長(zhǎng) %。 全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 157104萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，占全市消費(fèi)品零售總額的 %。年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)分別達(dá)到 13345戶和 272戶，分別增長(zhǎng) %和 %。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì) XX市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)， XX人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前 XX市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散 資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。 因此，根據(jù)當(dāng)前 XX市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來(lái) 35年之內(nèi)，XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。 以上數(shù)據(jù)來(lái)源：婁底及 XX相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等 XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧 XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前 XX市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì) 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。 上世紀(jì) 80年代前的商業(yè)大多以國(guó)營(yíng)企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為主。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無(wú)論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。伴著上世紀(jì)改革開(kāi)放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 90年代初， XX市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，出現(xiàn)了 “藍(lán)田市場(chǎng) ”等一批集中型的專業(yè)市場(chǎng)。這一類商品交 易市場(chǎng)的出現(xiàn)，使 XX市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場(chǎng)所。 90年代末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加， XX市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了 XX市商業(yè)格局。 “金馬特 ”、 “?？迪?”等一批超市經(jīng)營(yíng)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。 近年來(lái)，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸 XX，不但使 XX市民享受到了與國(guó)內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使 XX市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展， XX市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了 XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購(gòu)物中心 ”的銷售便反映出了 XX市 民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使 XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。 XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， XX市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以 XX廣場(chǎng)和 XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 XX廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽 、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在 “劣幣驅(qū)逐良幣 ”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤(rùn)較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受 XX廣場(chǎng)的影響，一批商家將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地也延伸到了此 區(qū)域，從而催生了XX商圈的快速成熟。 XX購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹(shù)立了 XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是 XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 縱觀 XX市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r， XX市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項(xiàng) 目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響，隨著金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)， XX購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其影響會(huì)越來(lái)越明顯。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、 XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的開(kāi)發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì) “XX”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。 五 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述 市場(chǎng)發(fā)展概況 XX市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)自 20xx年才開(kāi)始起步。 20xx年以前，大部分市民均為自己購(gòu)買土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒(méi)有購(gòu)買商品房的意識(shí)。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒(méi)有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 20xx年開(kāi)始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開(kāi)，通過(guò)招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。出現(xiàn)了以 “XX名城 ”為代表的住宅項(xiàng)目和以 “XX購(gòu)物中心 ”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。 “XX購(gòu)物中心 ”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項(xiàng)目在市場(chǎng)上一開(kāi)始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了 XX市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購(gòu)買能力和購(gòu)買欲望，對(duì) XX市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極為重要的參考價(jià)值和意義。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使 XX市民對(duì)商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識(shí)。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì) XX商品房市場(chǎng)起到了不可忽視的作用。 在 “漣水名城 ”后，由大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的 “水榭花都 ”也向市場(chǎng)供應(yīng)了4萬(wàn)余平米的商品房。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)始和競(jìng)爭(zhēng)，使 XX商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， XX商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。 市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 居住用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 20xx年前， XX市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場(chǎng)未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后。因此市場(chǎng)價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)點(diǎn)也比較 低。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， XX房地產(chǎn)在近年來(lái)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來(lái)開(kāi)發(fā)商在 XX進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而吸引到了一批如 XX購(gòu)物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資開(kāi)發(fā)。 外來(lái)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢(shì)和更高的開(kāi)發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 “金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) ”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100元 /平米以上的銷售均價(jià)， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價(jià)為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價(jià) 1040元 /平米，此 銷售價(jià)格較 20xx年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了 200400元 /平米。反映出 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。 就本次某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所開(kāi)展的 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前 XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開(kāi)始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項(xiàng)目目前銷售的不理想，說(shuō)明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為： XX市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資 源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元 /平米將存在一定的市場(chǎng)空間。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在 800元 /平米左右較為合適。 XX在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下： 項(xiàng)目名稱 大華●水榭花都 位置 XX市酒廠 ， 一中后面 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商： XX大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積： 42998平方米 綠化率： 35% 車庫(kù)數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開(kāi)發(fā)：一期 項(xiàng)目 工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開(kāi)盤時(shí)間： 20xx年 12月底 交房時(shí)間： 20xx年 6月 價(jià)格 住宅均價(jià) ： 950元 /平方米 住宅最高價(jià) ： 1200元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫(kù)價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 160平方米左右 付款方式及折扣 ： 三成十年、五成十年、 銷售率 貴賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目劣 勢(shì)分析 大 戶型居多，選擇空間小。 目前交通不方便 項(xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì)分析 該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目名稱 漣水名城 位置 XX市自來(lái)水公司旁 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 米 建筑面積： 26萬(wàn)平方米 綠化率： 50% 車庫(kù)數(shù)（車位數(shù)）：未定