【正文】 話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內(nèi)商鋪 建材零售 24 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況 XX市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個在建的項(xiàng)目中，預(yù)計總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況 目前 XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現(xiàn)出 “受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面， XX路 “XX廣場 ”“XX購物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶 ● 時尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計還將高達(dá) 120元 /平米 /月。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時尚廣場，其銷售情況較為良性。 六 商業(yè)用房的市場供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前 XX市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目僅為金地帶 ● 時尚廣場： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 銷售價格： 臨 XX路商鋪：均價 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了 XX市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 目前， XX市商業(yè)用房僅金地帶 ● 時尚廣場項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 3樓為主。而一直以來， XX市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。建議本項(xiàng)目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 “金地帶 ● 時尚廣場 ”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100元 /平米以上的銷售均價， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價 1040元 /平米，此 銷售價格較 20xx年前的住宅銷售價格已經(jīng)上漲了 200400元 /平米。 市場價格分析及走勢預(yù)測 居住用房價格分析及走勢預(yù)測 20xx年前， XX市住宅市場價格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對 XX商品房市場起到了不可忽視的作用。 20xx年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進(jìn)行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市民投資消費(fèi)需求、 XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場機(jī)會，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢 “XX”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受 XX廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此 區(qū)域，從而催生了XX商圈的快速成熟。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使 XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強(qiáng)。 90年代末及本世紀(jì)初，隨著對外交流和經(jīng)濟(jì)活動的增加， XX市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了 XX市商業(yè)格局。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對 XX市居民儲蓄水平的統(tǒng)計， XX人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前 XX市民對投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散 資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。 據(jù)統(tǒng)計， 20xx年全年 XX市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 20xx年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660萬元，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904元，比上年增長 %。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公 園。 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情 XX市位于湖南省中部，漣水上游。 關(guān)于行業(yè)市場的意義 針對 目前 XX市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的 “一站式 ”家居建材廣場，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把 XX建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費(fèi)者，從而使 XX市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為 20xx年度 XX房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢必在 XX營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 （ 5） 本項(xiàng)目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認(rèn)同。 （ 4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強(qiáng)勢政策進(jìn)行引導(dǎo)。 僅 26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。 經(jīng)過 “XX購物中心 ”和 “金地帶 ● 時尚廣場 ”兩個商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹(jǐn)慎。因此，未來 12年內(nèi)， XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進(jìn)行了科學(xué) 的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 （ 6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前 XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為 “XX廣場 ”、 “XX”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。 5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與 XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。本項(xiàng)目勢必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響。 項(xiàng)目地塊價值分析 XX市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)?XX廣場和 XX山。 6 土地年限為 70年，使用年限較 長，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。 環(huán)境及配套設(shè)施： ☆ 電力、電訊：接入本項(xiàng)目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè)到位 ☆ 大型汽車站：臨 XX路公交車站 ☆ 休閑廣場： XX市民休閑廣場，距本項(xiàng)目約 800米 ☆ 購物場所： 300米內(nèi) XXX超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場所： 300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑 運(yùn)動場所。 項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在 ，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 （ 4） 對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。該地塊土地年限達(dá) 50年，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。 雅森建材市場 項(xiàng)目 可行性研究報告 第一章 總 論 一 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項(xiàng)目 ”代表該項(xiàng)目。宗地面積約 10000平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。 四至范圍： 東向： XX路 西向 ： XX院 南向 ： XX路 北向 ： XX 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨 XX路處退讓紅線 ，實(shí)際用地面積約 3898平方米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 項(xiàng)目主要特點(diǎn)有： 5 項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢引導(dǎo)。 9 項(xiàng)目為 XX廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。 本項(xiàng)目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。但較為適應(yīng) XX房地產(chǎn)市場 “單個項(xiàng)目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。 8 本項(xiàng)目土地成本相對適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目未來升值空間中獲利。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340份，回收有效問卷 320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進(jìn)行了專題采訪。另根據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭花都 ”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬平米。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進(jìn)行市場整合。說明長期以來 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚 “一站式 ”家居建材消費(fèi)場所的出現(xiàn)。以強(qiáng)勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。經(jīng)過近年來 XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和 XX購物中心、金地帶 ● 時尚廣場等商業(yè)項(xiàng)目的推廣 銷售， XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項(xiàng)目的落成必將加快 XX市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善 XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進(jìn) “芙蓉廣場 ”商圈的形成，帶動 XX市城西的發(fā)展。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。近年來市委市政府實(shí)施 “科技推動、市場帶動 ”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。投入大量資金對 XX城區(qū)進(jìn)行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。 XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。 上世紀(jì) 80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。這一類商品交 易市場的出現(xiàn)，使 XX市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場所。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展， XX市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了 XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購物中心 ”的銷售便反映出了 XX市 民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽 、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是 XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。本項(xiàng)目勢必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響，隨著金地帶 ● 時尚廣場的開發(fā)建設(shè)， XX購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開發(fā)，其影響會越來越