【正文】 膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機(jī)電區(qū) 2層 : (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價較高 ,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而 3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 4 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。 3 充分利用項目地處 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點，發(fā)揮項目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。首先啟動主力店招商，以 滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要。 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場 五馬廣場 汽車站附近 對 “一站式 ”家居建材市場的地點選擇調(diào)查 為調(diào)查在目前 XX市建材經(jīng)營戶中較為理想的 集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調(diào)查設(shè)置 了三個地點供經(jīng)營戶選擇。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。 項目定位方案提出背景 前 XX住宅商品房上市量在 14萬平米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠(yuǎn)。 3 XX市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機(jī)會。 綜述 總體而言， XX市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于 XX市的房地產(chǎn)行 業(yè)剛剛起步時， “XX購物中心 ”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么 XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗。 十 市場預(yù)測 經(jīng)營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 2 在對經(jīng)營戶投資 意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度，說明目前 XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在 XX購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民 對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。 在售樓盤銷售情況 XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強(qiáng)。 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 月租金價格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內(nèi)商鋪 建材零售 24 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況 XX市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個在建的項目中，預(yù)計總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時尚廣場，其銷售情況較為良性。 目前， XX市商業(yè)用房僅金地帶 ● 時尚廣場項目在售，剩余單位主要以 3樓為主。建議本項目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 市場價格分析及走勢預(yù)測 居住用房價格分析及走勢預(yù)測 20xx年前， XX市住宅市場價格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。 20xx年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進(jìn)行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進(jìn)行了立項。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。 90年代末及本世紀(jì)初，隨著對外交流和經(jīng)濟(jì)活動的增加， XX市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了 XX市商業(yè)格局。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對 XX市居民儲蓄水平的統(tǒng)計， XX人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前 XX市民對投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散 資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。 XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公 園。 關(guān)于行業(yè)市場的意義 針對 目前 XX市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的 “一站式 ”家居建材廣場，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把 XX建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費(fèi)者，從而使 XX市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。本項目的發(fā)展，將成為 20xx年度 XX房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在 XX營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 （ 4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強(qiáng)勢政策進(jìn)行引導(dǎo)。 經(jīng)過 “XX購物中心 ”和 “金地帶 ● 時尚廣場 ”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹(jǐn)慎。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進(jìn)行了科學(xué) 的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。 5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與 XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 項目地塊價值分析 XX市商業(yè)核心區(qū)域為 XX廣場和 XX山。 環(huán)境及配套設(shè)施： ☆ 電力、電訊：接入本項目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè)到位 ☆ 大型汽車站：臨 XX路公交車站 ☆ 休閑廣場： XX市民休閑廣場，距本項目約 800米 ☆ 購物場所： 300米內(nèi) XXX超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場所： 300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑 運(yùn)動場所。 （ 4） 對項目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。 雅森建材市場 項目 可行性研究報告 第一章 總 論 一 項目背景 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項目 ”代表該項目。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 9 項目為 XX廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。但較為適應(yīng) XX房地產(chǎn)市場 “單個項目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。項目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340份，回收有效問卷 320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進(jìn)行了專題采訪。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。說明長期以來 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚 “一站式 ”家居建材消費(fèi)場所的出現(xiàn)。經(jīng)過近年來 XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和 XX購物中心、金地帶 ● 時尚廣場等商業(yè)項目的推廣 銷售， XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快 XX市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善 XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。投入大量資金對 XX城區(qū)進(jìn)行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。這一類商品交 易市場的出現(xiàn)，使 XX市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場所。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽 、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是 XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)， XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為： XX市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資 源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機(jī)會，價格突破千元 /平米將存在一定的市場空間。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 因 XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 XX市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。主要是 因目前本項目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。大部分市民對商品房價格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。況且 XX市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)， XX市民對居住房的需求不是很大。 項目地塊發(fā)展 SWOT分析 △ 地塊發(fā)展機(jī)會 Opportunity 2 XX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。 十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 項目定位方案 某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “家居建材廣場 ” 或 “ 家居廣場 ”的商業(yè)主題。 “一站式 ”家居建材廣場所具備的 “一站購齊 ”、 “價格更低 ”“服務(wù)更好 ”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。本項目的出現(xiàn)，無疑填補(bǔ)了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。 4 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則： 2 符合項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。 3 大部分市民對住宅的面積需求分 100120平米、 140160平米兩個區(qū)間。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進(jìn)行設(shè)計。 反租部分在具體定價中預(yù)留相應(yīng)空間。 財務(wù)指標(biāo)分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的 . 十六 風(fēng)險性分析 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 風(fēng)險因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險 √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險 √ 技術(shù)風(fēng)險較弱 工程風(fēng)險 √ 施工難度不高 資金風(fēng)險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險 政策風(fēng)險 √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險 √ 公司團(tuán)隊信譽(yù)良好 社會風(fēng)險 √ 社會需求量較大 ,屬空白市場項目 其他風(fēng)險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項目投資風(fēng)險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于市場、政策、資金幾 個方面。項目開發(fā)毛利率達(dá)到%。 7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。對社會、行業(yè)及其他社會綜合效益的影響明顯，環(huán)境 效益和社會效益的評價均是可行的。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費(fèi)支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)！ （ 4） 開發(fā)進(jìn)度 項目應(yīng)對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項目趕上明年 46月份 的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項目在 XX本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)