【正文】 另外，本項(xiàng)目建筑工程量在工程 建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。因項(xiàng)目用地面積有限，本報(bào)告內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益評估是以項(xiàng)目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項(xiàng)目總體銷售額，從而影響項(xiàng)目利潤。 10 本項(xiàng)目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在 XX市建材市場內(nèi)，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發(fā)展機(jī)遇。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。 （ 1）銷售費(fèi)用 因本項(xiàng)目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。 由此得出，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入預(yù)計(jì)為： 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價(jià) （元 /平米） 預(yù)計(jì)銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 二層內(nèi)鋪 3650 2350 減去三年返租約 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 住宅 7000 850 595 合計(jì) 17950 返租后銷售額約 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計(jì)： 4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18元 /平米 /月，預(yù)計(jì)租金收益為 5 3層內(nèi)鋪免租 1年，第 2年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計(jì)租金收益為 第 2層租金： 15元 /平米 /月 第 3層租 金 9元 /月 因此得出本項(xiàng)目返租期的預(yù)期收益為： 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價(jià) （元 /平米） 預(yù)計(jì)銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計(jì) 17950 經(jīng)計(jì)算分析后得出： 9 項(xiàng)目采取返租銷售模式時(shí)合同銷售額 為 ，減去返租部分后實(shí)際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時(shí)實(shí)際總收入為 。 根據(jù)初步估算 ,本項(xiàng)目的總體投資成本大約為 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費(fèi)用 ,并已核算地下層的建筑成本。 （ 3） 一層層高在 ，二、三層層高在 ，住宅層高為 3米。 6 項(xiàng)目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離 。 5 經(jīng)營業(yè)主對商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量獭? 項(xiàng)目定位方案 SWOT分析 △ 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會 Opportunity 1 家居建材經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持 “一站式 ”家居建材廣場項(xiàng)目的出現(xiàn) 2 目前 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過 2萬平米，經(jīng)營戶近 200余家，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場資源的支持 3 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施 4 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目的主力店招商提供了契機(jī) 6 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營 7 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的 “一站式 ”家居 建材廣場填補(bǔ)市場空白 △ 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness 2 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍(lán)田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突 3 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 4 文藝路、藍(lán)田市場、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力 5 大部分經(jīng)營戶均不愿意進(jìn)駐 3樓，項(xiàng)目 3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解 6 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過程中起負(fù)面作用 7 XX購物中心的商鋪投資使部 分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 △ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 4 臨街面長達(dá) 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會和空間較大 8 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資 9 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新 XX家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 △ 項(xiàng)目 發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，（ 2） 人流量有限，（ 3） 商業(yè)氣氛尚不（ 4） 濃厚 （ 5） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，（ 6） 增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度 （ 7） 推廣、招商難度加大，（ 8） 推廣、招商費(fèi)用增加 （ 9） 地塊規(guī)模有限，（ 10） 無法設(shè)置集中的倉儲用房 （ 5） 市場對項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度 綜上，項(xiàng)目 SWOT分析中所反映出的情況說明本項(xiàng)目發(fā)展 “家居建材廣場 ”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢化解因素，使本項(xiàng)目發(fā)展更 為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報(bào)。這表明： XX消費(fèi)者對 “一站式 ”家居建材市場認(rèn)可度比較高，由于 XX市場還不是很成熟，所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。 因此，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場 ”。 6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。市民對商鋪投資概念的理解 程度仍然有 限，且在 XX購物中心的影響下，使一部分市民對 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。說明目前XX市民對商品房購買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購買時(shí)間集中在未來 23年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。價(jià)格情況參照本報(bào)告 。 XX市商業(yè)用房價(jià)格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn) ”的局面。 項(xiàng)目名稱 漣水名城 位置 XX市自來水公司旁 項(xiàng)目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 米 建筑面積： 26萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時(shí)間： 20xx年 1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價(jià)格分析及走勢預(yù)測 近年來，隨著 XX市城市和商業(yè)發(fā)展， XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。 外來開發(fā)商帶來的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了 XX房地產(chǎn)市場的價(jià)格。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使 XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識。本項(xiàng)目勢必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響，隨著金地帶 ● 時(shí)尚廣場的開發(fā)建設(shè)， XX購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展， XX市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了 XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購物中心 ”的銷售便反映出了 XX市 民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。 上世紀(jì) 80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。 XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。近年來市委市政府實(shí)施 “科技推動、市場帶動 ”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進(jìn) “芙蓉廣場 ”商圈的形成，帶動 XX市城西的發(fā)展。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。以強(qiáng)勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進(jìn)行市場整合。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭花都 ”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬平米。 8 本項(xiàng)目土地成本相對適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目未來升值空間中獲利。 本項(xiàng)目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目主要特點(diǎn)有： 5 項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢引導(dǎo)。 四至范圍： 東向： XX路 西向 ： XX院 南向 ： XX路 北向 ： XX 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨 XX路處退讓紅線 ，實(shí)際用地面積約 3898平方米。宗地面積約 10000平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。該地塊土地年限達(dá) 50年，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。 項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在 ，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 6 土地年限為 70年，使用年限較 長，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。本項(xiàng)目勢必首當(dāng)其沖，受到 XX商圈的影響。 （ 6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前 XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為 “XX廣場 ”、 “XX”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。因此，未來 12年內(nèi)， XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。 僅 26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競爭導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。 （ 5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情 XX市位于湖南省中部，漣水上游。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx年全年 XX市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 20xx年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動報(bào)酬總額 43660萬元，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904元，比上年增長 %。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使 XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強(qiáng)。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另