【正文】 在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)！ （ 4） 開發(fā)進度 項目應(yīng)對開發(fā)進度進行嚴格把關(guān)，使項目趕上明年 46月份 的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項目在 XX本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。 7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。 財務(wù)指標分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經(jīng)濟效益是可行的 . 十六 風險性分析 風險因素和風險程度分析表 風險因素 影響程度 說明 嚴重 較大 一般 市場風險 √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風險 √ 技術(shù)風險較弱 工程風險 √ 施工難度不高 資金風險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風險 政策風險 √ 受當?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風險 √ 公司團隊信譽良好 社會風險 √ 社會需求量較大 ,屬空白市場項目 其他風險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項目投資風險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾 個方面。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進行設(shè)計。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則： 2 符合項目經(jīng)濟效益目標的需求。本項目的出現(xiàn)，無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。 十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 項目定位方案 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “家居建材廣場 ” 或 “ 家居廣場 ”的商業(yè)主題。況且 XX市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)， XX市民對居住房的需求不是很大。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。 因 XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 XX市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為： XX市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資 源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元 /平米將存在一定的市場空間。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽 、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。 XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。經(jīng)過近年來 XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和 XX購物中心、金地帶 ● 時尚廣場等商業(yè)項目的推廣 銷售， XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。 （ 2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。但較為適應(yīng) XX房地產(chǎn)市場 “單個項目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 雅森建材市場 項目 可行性研究報告 第一章 總 論 一 項目背景 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項目 ”代表該項目。 環(huán)境及配套設(shè)施： ☆ 電力、電訊：接入本項目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè)到位 ☆ 大型汽車站：臨 XX路公交車站 ☆ 休閑廣場： XX市民休閑廣場，距本項目約 800米 ☆ 購物場所： 300米內(nèi) XXX超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場所： 300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑 運動場所。 5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與 XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 經(jīng)過 “XX購物中心 ”和 “金地帶 ● 時尚廣場 ”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。本項目的發(fā)展，將成為 20xx年度 XX房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在 XX營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公 園。根據(jù)有關(guān)金融機關(guān)對 XX市居民儲蓄水平的統(tǒng)計， XX人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前 XX市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散 資金的投資欲望極為強烈的特性。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。 20xx年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進行了立項。建議本項目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時尚廣場，其銷售情況較為良性。 在售樓盤銷售情況 XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。 綜述 總體而言， XX市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于 XX市的房地產(chǎn)行 業(yè)剛剛起步時， “XX購物中心 ”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費者投資信心的話，那么 XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴峻的考驗。 項目定位方案提出背景 前 XX住宅商品房上市量在 14萬平米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠。 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場 五馬廣場 汽車站附近 對 “一站式 ”家居建材市場的地點選擇調(diào)查 為調(diào)查在目前 XX市建材經(jīng)營戶中較為理想的 集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調(diào)查設(shè)置 了三個地點供經(jīng)營戶選擇。 3 充分利用項目地處 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點，發(fā)揮項目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總建筑面積： 商業(yè)面積： 住宅面積： 70007800平米 容積率：約 建筑凈高： 項目業(yè)態(tài)定位方案 本項目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機電區(qū) 2層 : (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價較高 ,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而 3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。XX市 XX購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面， XX市舊城改造項目較多，很有可能在 20xx出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。有利于市場產(chǎn)品質(zhì)量和價格的透明，從而使消費者受益。項目開發(fā)進度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴重影響項目的推廣和銷售節(jié)奏。 （ 4） 政策支持 項目應(yīng)更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。 對行業(yè)市場的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變 XX市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計安排而定。 十三 項目產(chǎn)品定位方案研究 項目產(chǎn)品定位原則 本項目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合 目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。 家居建材廣場在目前 XX市民心目中，仍然是一個市場空白點。 3 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 項目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學化 △ 地塊發(fā)展劣勢 Threat 3 項目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 4 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段 的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。 物業(yè)出租情況 目前 XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在 XX從事小買賣的流動居民。 七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。 就本次某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的 XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前 XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。 20xx年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345戶和 272戶，分別增長 %和 %。 XX市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個林場。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為： XX市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 項目地塊價值的主要特點有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項目地塊處于 XX市 “X廣場 ”，距 XX市核心商業(yè)區(qū)域 “XX山 ”約 8001000米。以下簡稱 “本項目 ”。 ☆ 醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為 XX醫(yī)院，往北 500米為 XX中心醫(yī)院 ☆ 教育文化、體育運動：