【正文】 項(xiàng)目的收益比較穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。一般比較集中 體現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 （ 8） 節(jié)能 本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并采用“四新”（新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品）技術(shù)，以縮短工期，降低造價(jià)，應(yīng)采取以下節(jié)能措施。 （ 5） 開(kāi)發(fā)指標(biāo)要求： ? 容積率：不大于 ； ? 建筑密度：不大于 30%； ? 綠化覆蓋率：≥ 50%； ? 會(huì)所建筑面積及公共設(shè)施配套： 16000 ㎡； ? 配有垃圾收集處理點(diǎn)、配變電房、液化氣站、飲用水及污水處 理設(shè)施； ? 住戶停車(chē)位數(shù)與車(chē)庫(kù)面積： 按住戶數(shù)的 50%考慮地面臨時(shí)停車(chē)位，不做地下停車(chē)庫(kù)。 （ 8） 交通條件 青萊路（青島 ——萊陽(yáng)）和鰲藍(lán)路（鰲山衛(wèi) ——藍(lán)村），是溝通鎮(zhèn)域南北和東西 的主要道路 ， 這兩條路未來(lái)都將拓寬、提高等級(jí) 。現(xiàn)區(qū)域內(nèi)已具備 10KV 高壓線，需增加線徑。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。 而我們的項(xiàng)目完全 符合 這部分消費(fèi)者的需求，所以本項(xiàng)目推出后市場(chǎng)需求會(huì)比較大。 但是 這兩個(gè)項(xiàng)目 規(guī)模比我們項(xiàng)目 要大的多， 因此我們面臨的將是激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。吸引了大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)，富裕的企業(yè)家和相關(guān)職業(yè)者會(huì)抵青，開(kāi)發(fā)事業(yè)、購(gòu)置房產(chǎn)。從前三季度看，竣工面積高速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售面積增幅始終高于竣工面積，雖然全年銷(xiāo)售面積受竣工面積的限制，增幅不大，但空置商品房明顯減少，商品房?jī)r(jià)格快速上揚(yáng)。同時(shí)，有利于區(qū)域內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以求更大的發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）該項(xiàng)目的建設(shè)符合符合國(guó)家“九五”規(guī)劃和 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出：“把住宅業(yè)培育成我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的精神；符合青島市“九五”及 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的精神；符合省、市今年在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的要求。專(zhuān)家預(yù)言，在中國(guó)的大城市 5 年之內(nèi)就會(huì)進(jìn)入 5 個(gè)人一輛車(chē)的時(shí)代。山上還有著名道士徐復(fù)陽(yáng)修煉遺跡，因有多處道教名人遺跡，故此山被稱(chēng)為北方道教名山。根據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的 地理環(huán)境和自然條件，確定了“一點(diǎn)三園五區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展框架和經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。 20xx 年，全市 GDP 增長(zhǎng)幅度為 %，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度為 %，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、居民儲(chǔ)蓄存款均居青島五市第一。從上半年銷(xiāo)售情況看，雖然我市房地產(chǎn)市場(chǎng)受 “非典 ”因素的影響比較明顯，但市場(chǎng)銷(xiāo)售仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷(xiāo)售明顯快于竣工，空置房屋不 斷減少。 但是中央的調(diào)控政策只 是為了調(diào)控土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展，并不是為了限制別墅的發(fā)展 。 17 月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2416 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，商品住宅平均售價(jià)為 2253 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，竣工商品住宅 8562 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；分地區(qū)看，中部地區(qū)房屋竣工面積為 1793 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，分別比西部和東部地區(qū)高出 和 個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)家認(rèn)為，城市的發(fā)展必須以產(chǎn)業(yè)為依托，而從產(chǎn)業(yè)角度定位城市，就要按照動(dòng)態(tài)比較優(yōu)勢(shì)培植強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)。 市政府提出了青島、黃島、紅島“品”字形布局及環(huán)膠州灣建設(shè)工業(yè)走廊“三點(diǎn)一 共 46 頁(yè) 第 6 頁(yè) 環(huán)”的戰(zhàn)略構(gòu)想 （見(jiàn)附件一區(qū)域位置圖） 。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： 40，結(jié)構(gòu)更趨合理。 ⑸ 盡可能的采用新材料、新工藝、新技術(shù)和新設(shè)備，減少成本，降低能耗，有效利用資金，促進(jìn)建設(shè)水平的提高，獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重效益。 城鎮(zhèn)居民收入和支出穩(wěn)定增長(zhǎng)，作為社會(huì)中堅(jiān)力量的中等收入階層不斷擴(kuò)大。國(guó)際旅游收入 億美元，增長(zhǎng) %。即墨、膠州、萊西等地在新區(qū)建設(shè)中實(shí)現(xiàn)大幅擴(kuò)張，沿濱海大道一線的開(kāi)發(fā)區(qū)、膠南，作為西海岸充滿魅力的大青島新城區(qū)迅速崛起 。 （ 2） 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì) 20xx 年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持持續(xù)高速的增長(zhǎng)勢(shì)頭 。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為 億平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)%。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積同比下降 %。 今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在新開(kāi)工項(xiàng)目帶動(dòng)下，始終保持 20％以上增幅，上半年累計(jì)完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng)了 ％。 政策方面看， 青島市 政府 也 積極響應(yīng) 國(guó)家的 土地調(diào)控政策，最近在 全 市 開(kāi)展了土地清查整頓。即墨東部沿海一線濱海公路、眾山、群島、金灘將成為旅游投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。投資 600 多萬(wàn)元，完成了海濱路、海港路和南北大街路面的拓寬硬化、綠化工程；投資 80 多萬(wàn)元，花池面積 20xx 平方米。另外聚仙門(mén)、摸錢(qián)澗、滾龍洞、一線天、沐浴 盆、老君爐等景點(diǎn)也很絕妙。尤其是作為 20xx 年奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市，對(duì)城市建設(shè)提出了更高的要求。住宅建設(shè)對(duì)吸引勞動(dòng)力的投入產(chǎn)出比是 1： 2，房地產(chǎn)業(yè)能使青島市的 GDP增長(zhǎng) 2%。 據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)， 20xx 年，中國(guó)旅游人數(shù)將達(dá)到１０億人次，且有望在 2020 年成為世界第一大旅游國(guó)。商品房成交較去年同期有較大幅度增長(zhǎng)。在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，隨著旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，旅游房地產(chǎn)會(huì)日漸成熟，慢慢將占據(jù)青島房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位， 市場(chǎng)的 發(fā)展是成功的機(jī)遇，鶴山旅游度假村項(xiàng)目正逢其時(shí) 。 因此我門(mén)既應(yīng)該注意目前的旺盛的市場(chǎng)需求，也應(yīng)該注意到新的項(xiàng)目大量進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的沖擊。 目前 有效供給基本 仍然 沒(méi)有， 雖然以后會(huì)有更多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供給會(huì)急劇擴(kuò)大。 （ 2）水文 鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)水系比較發(fā)達(dá)，多系沖溝直接入海。 據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)規(guī)劃 ，鎮(zhèn)政府將 在現(xiàn)狀供水的基礎(chǔ)上進(jìn)行工藝改造及擴(kuò)建水廠供水規(guī)模，地下水供水規(guī)模為 5000 米 3/日，地表水供水規(guī) 共 46 頁(yè) 第 32 頁(yè) 模為 10000 米 3/日。青島市 嶗山區(qū) 計(jì)劃 明 年將開(kāi)通浮山隧道， 隧道 打通后， 從項(xiàng)目 進(jìn)入青島市中心僅車(chē)程 20 多分鐘，岙山衛(wèi)鎮(zhèn)將融入青島半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。如再采取一些必要的措施，可完全達(dá)到國(guó)家規(guī)定的環(huán)保要求。 ? 建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等。 因此價(jià)格的高低將對(duì)本項(xiàng)目的利潤(rùn)產(chǎn)生巨大的影響，本項(xiàng)目整體形象，以較高的價(jià)位推出。由于項(xiàng)目的建設(shè)較為迫切，建議予以相應(yīng)的政策扶持，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的投資、收益、分配情況，制定相應(yīng)的政策，以利于項(xiàng)目加快建設(shè)。土地費(fèi)用、補(bǔ)償費(fèi)用、前期費(fèi)用為 常量，保持不變。因此 項(xiàng)目 最低可以接受的投資收益率確定為 20％。 （ 5） 廢物 本項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織物業(yè)公司專(zhuān)職衛(wèi)生保潔員同意收集清掃、集中。地塊距岙山衛(wèi)鎮(zhèn)政府 3 公里，距即墨市中心約 20 公里，距青島市區(qū)約43 公里；項(xiàng)目周邊 1 公里范圍內(nèi)多為未開(kāi)發(fā)規(guī)劃用地。污水處理后部分回用，其余排入河道及黃海。 （ 3） 地質(zhì) 共 46 頁(yè) 第 31 頁(yè) 岙山衛(wèi)鎮(zhèn)屬沿海丘陵地帶，系嶗山山脈延伸部，地形西高東低，現(xiàn)狀鎮(zhèn)駐地內(nèi)東西高差為 米，南北高差為 米。春季溫度回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無(wú)酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。這一人群由于經(jīng)濟(jì)收入較高，有一定積蓄，其再置業(yè)的可能性大，趨向?yàn)橥顿Y性選擇和度假休閑。 由于天泰項(xiàng)目在規(guī)劃中也有星級(jí)酒店，估計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)在此旅游區(qū)的客房供應(yīng)量會(huì)達(dá)到 400 間左右 。大批的國(guó)內(nèi)外客戶瞄準(zhǔn)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)投資，新的購(gòu)房主力軍隊(duì)伍擴(kuò)張，青島及周邊區(qū)域的中高檔樓盤(pán)市場(chǎng)供求關(guān)系將產(chǎn)生很大變化； 其次，入世后，擁有海運(yùn)優(yōu)勢(shì)的開(kāi)放城市 ——青島，加速?lài)?guó)際化大都市的建設(shè)步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，199620xx 年期間青島累計(jì)接待海外游客 124 萬(wàn)人次，年均遞增％，國(guó)內(nèi)游客 6130 萬(wàn)人次，年均遞增 ％。尤其項(xiàng)目所處地 背靠鶴山、 面朝碧海，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境，旅游資源非常豐富。 為此，青島市市長(zhǎng)夏耕還 專(zhuān)門(mén)到個(gè)郊縣視察，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)卣顿Y，大力發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)項(xiàng)目，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 其次，正在形成的旅游強(qiáng)國(guó)地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，為我 國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。37′，北緯 36176。與嶗山一脈相承，位于嶗山 ——仰口 ——岙山衛(wèi)——溫泉 ——田橫島黃金海岸線中間位置，且自然資源獨(dú)特，空氣和 水污染都比較輕，比較好的保持了自然的原貌，山體植被比較好，海岸蜿蜒漫長(zhǎng)，綠樹(shù)成蔭，自然環(huán)境優(yōu)美 。 即墨歷史文化悠久。其中住宅新開(kāi)工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 因?yàn)榻鹑谡卟?沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的效果， 中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)從重點(diǎn)控制信貸， 悄悄的 轉(zhuǎn)向了重點(diǎn)控制土地供應(yīng)。其中，中部地區(qū)完成投資 670 億元，同比增長(zhǎng) %，成為全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)最快的地區(qū)。 17 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金達(dá)到 6788 億元，同比增長(zhǎng) %，遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度。 中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)效應(yīng)不斷強(qiáng)化，隨著退城進(jìn)鄉(xiāng)、退二進(jìn)三 等產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，特別是目前大力實(shí)施新的青島經(jīng)濟(jì)重心戰(zhàn)略，家電、服裝、造船、現(xiàn)代物流業(yè)開(kāi)始大規(guī)模向腹地延伸，形成一個(gè)向中心城區(qū)集結(jié)的分工合理、升級(jí)轉(zhuǎn)化、富于創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)力的城市群產(chǎn)業(yè)體系。 上半年，我市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 286 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％。 20xx 年第一季度固定資產(chǎn)投資告訴增長(zhǎng)， 13 月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 6155 億元，增長(zhǎng) ％，比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。 共 46 頁(yè) 第 1 頁(yè) “ 項(xiàng)目 ”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 項(xiàng)目名稱(chēng)： 項(xiàng)目 (暫定名 ) ? 項(xiàng)目選址：項(xiàng)目位于青島市即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，鶴山風(fēng)景區(qū)南麓，萊青公 路以西，馬山前村以北 ? 用地面積： 420xx0 m2 ? 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 168000m2 ? 建設(shè)單位： 公司 開(kāi)發(fā)有限公司 ? 投資總額： 4 億 ? 建設(shè)期限： 3 年 5 個(gè)月 （ 20xx 年 8 月 20xx 年 12 月） 二、 可行性研究分析概況 1. 可行性研究的起止時(shí)間： 20xx 年 5 月 20xx 年 8 月 2. 費(fèi)用及占總投資的比例： 3. 參加人員： 4. 研究分析內(nèi)容： ⑴ 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 ⑵ 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 共 46 頁(yè) 第 2 頁(yè) ⑶ 項(xiàng)目選址及建筑規(guī)模 ⑷ 項(xiàng)目實(shí)施和營(yíng)運(yùn)的總體規(guī)劃情況 ⑸ 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ⑹ 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ⑺ 研究結(jié)論及建議 5. 可行性研究的依據(jù)： ⑴《中華人民共和國(guó)建筑法》 ⑵《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 ⑶《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 ⑷ 1998 年 7 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》 ⑸ 省、市、區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”及 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 ⑹ 省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ⑺ 即墨市岙山衛(wèi)鎮(zhèn)建設(shè)整體規(guī)劃 資料 ⑻ 其他有關(guān)國(guó)家政策及信息資料 ⑼ 公司提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料 6. 可行性研究的原則： ⑴ 遵循“以人為本”的宗旨，滿足居者生理、心理、社會(huì)的三大需求，以不斷為提高居住區(qū)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 16499 億元，增長(zhǎng)%。第一產(chǎn)業(yè)完成 億 元，同比增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，同比增長(zhǎng) ％， 第三產(chǎn)業(yè) 因非典影響，發(fā)展稍顯放慢， 完成 億元，同比增長(zhǎng)速度達(dá)到 ％ 。而發(fā)達(dá)的城際軌道交通，正在把青島城市群連成一個(gè)越來(lái)越緊密的 共 46 頁(yè) 第 7 頁(yè) 整體，同三高速將青島中、小城市全部納入一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，濱海大道將即墨東部沿海城鎮(zhèn)劃入半小時(shí)圈 。 7 月份，資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為，比 6 月份上升 點(diǎn)，比去年同期上升 點(diǎn)，是上升幅度最大的分類(lèi)指數(shù)。分地區(qū)看，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資增長(zhǎng)速度明顯高于全國(guó)平均水平。 所以央 共 46 頁(yè) 第 11 頁(yè) 行的 121 文件的影響，目前沒(méi)有明顯的表現(xiàn)，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資渠道產(chǎn)生較大的影響。上半年，我市各類(lèi)房屋新開(kāi)工面積達(dá)到 356 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％?，F(xiàn)轄 18 個(gè)鎮(zhèn)、 5 個(gè)街道辦事處、1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1 個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)。 岙山衛(wèi)的 自然條件優(yōu)越獨(dú)厚，旅游資源豐富，山海陸島一應(yīng)俱全。