【正文】 為 2416 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，商品住宅平均售價(jià)為 2253 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。分地區(qū)看，北京、上海和廣東依然是平均房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，每平方米商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為 4693 元、 4509 元和 3308 元。 商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)。 7 月份，空置面積分類(lèi)指數(shù)為 ，比 6 月份下降 點(diǎn)，比去年同期下降 點(diǎn)，是今年以來(lái)回落幅度最大的月份。 17 月份，商品房空置面積增長(zhǎng) 7%，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積同比下降 %。 如今的房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的大好時(shí)期。 但因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展過(guò)快，房地產(chǎn)出現(xiàn)了局部過(guò)熱現(xiàn)象。為了防范金 融風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度， 6 月 5 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了 121 號(hào)文件，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，其中提出對(duì)大戶型、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目的貸款限制，以及對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅、商業(yè)用房、第二套以上住房的貸款提高利率和首付款比例等等。 但是到目前為止 ，因?yàn)樾抡?的 負(fù)面影響比較大，各方面的非議很多 ， 房地產(chǎn)界和商業(yè)銀行對(duì)新政策反映消極， 到現(xiàn)在依然沒(méi)有實(shí)施細(xì)則出臺(tái) ， 許多地方都在等待和觀望。 所以央 共 46 頁(yè) 第 11 頁(yè) 行的 121 文件的影響，目前沒(méi)有明顯的表現(xiàn)，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資渠道產(chǎn)生較大的影響。 因?yàn)榻鹑谡卟?沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的效果， 中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)從重點(diǎn)控制信貸， 悄悄的 轉(zhuǎn)向了重點(diǎn)控制土地供應(yīng)。 這個(gè)轉(zhuǎn)變，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 首先， “以民為本”作為本屆政府的執(zhí)政思路，將在房地產(chǎn)政策上 有具體的體現(xiàn)。大量的經(jīng)濟(jì)適用房將投入建設(shè)，政府的土地供應(yīng)將傾向于經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于別墅和高檔住宅的土地供應(yīng)會(huì) 大幅度減少 。 其次， 中央對(duì)土地開(kāi)發(fā)將有較強(qiáng)的政策約束，會(huì)更強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，近幾年以“經(jīng)營(yíng)城市”為名一哄而上搞開(kāi)發(fā)的情況將會(huì)受到嚴(yán)格控制。 但是中央的調(diào)控政策只 是為了調(diào)控土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展，并不是為了限制別墅的發(fā)展 。只不過(guò)是 開(kāi)發(fā)商的行為將會(huì)被規(guī)范，土地儲(chǔ)備較多，資金實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將占據(jù)發(fā)展制高點(diǎn)的。 就青島本地來(lái)說(shuō)， 國(guó)家發(fā)展與改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前天公布的全面 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年二季度，我市房屋的銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，上漲幅度在 35 個(gè)城市中名列第三。 青島的真格市場(chǎng)今年呈現(xiàn)出以下四個(gè)特點(diǎn)： （ 1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 共 46 頁(yè) 第 12 頁(yè) 今年 1 至 7 月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％；當(dāng)年新開(kāi)工房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在新開(kāi)工項(xiàng)目帶動(dòng)下，始終保持 20％以上增幅，上半年累計(jì)完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng)了 ％。從房屋用途看，住宅和辦公樓投資增長(zhǎng)較快，分別完成 億元和 億元，同比增長(zhǎng) ％和 ％，增幅高于全部開(kāi)發(fā)投資 和 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)稍慢，上半年完成 億元，同比增長(zhǎng) ％。 （ 2） 項(xiàng)目 規(guī)模不斷擴(kuò)大。今年以來(lái)，隨著我市各項(xiàng)土地整頓規(guī)范措施的落實(shí)到位，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍加大項(xiàng)目運(yùn)作力度，加之我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)上年度的集中竣工后 ，正處于新一輪開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)期，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快。上半年，我市各類(lèi)房屋新開(kāi)工面積達(dá)到 356 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％。其中住宅新開(kāi)工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。在新開(kāi)工面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)規(guī)模溫和放大。上半年，全部房屋施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 （ 3） 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)積極，空置房屋進(jìn)一步消化。從上半年銷(xiāo)售情況看，雖然我市房地產(chǎn)市場(chǎng)受 “非典 ”因素的影響比較明顯，但市場(chǎng)銷(xiāo)售仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷(xiāo)售明顯快于竣工，空置房屋不 斷減少。截至 6 月底，我市各類(lèi)商品房屋銷(xiāo)售 共 46 頁(yè) 第 13 頁(yè) 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％，多出竣工面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。其中住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ,多出竣工面積 萬(wàn)平方米，住宅銷(xiāo)售額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。 （ 4） （ 4） 到位資金充足，對(duì)開(kāi)發(fā)后勁形成有力支撐。上半年，當(dāng)年到位資金達(dá)到 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％，加上上年結(jié)轉(zhuǎn)的 億元，開(kāi)發(fā)可用資金達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％，高出上半年開(kāi)發(fā)投資額 億元 ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成有力支撐，開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)應(yīng)付款大幅減少，上半年為 億元，同比減少 ％，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展后勁。 政策方面看， 青島市 政府 也 積極響應(yīng) 國(guó)家的 土地調(diào)控政策，最近在 全 市 開(kāi)展了土地清查整頓。 特別是 ， 市政府決定對(duì)濱海大道 （ 自膠南瑯琊臺(tái)至即墨豐城長(zhǎng) 282 公里的濱海大道，將對(duì)沿線經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用 ） 兩側(cè)各 500米土地實(shí)施統(tǒng)一控制 ， 嚴(yán)格控制濱海大道兩側(cè)土地的農(nóng)轉(zhuǎn)用、征用和出讓，施行嚴(yán)格的紅線控制、項(xiàng)目審批準(zhǔn)入、規(guī)劃控制制度，在建的未經(jīng)批準(zhǔn)項(xiàng)目，立即無(wú)條件停建；濱海大道兩側(cè)控制范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備，一次 性納入市級(jí)土地儲(chǔ)備。 這樣一來(lái)，郊區(qū)旅游項(xiàng)目的審批立項(xiàng)的難度將大大的增加，對(duì)于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也將會(huì)提出更高的要求。 （ 3）本項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況 即墨概況 共 46 頁(yè) 第 14 頁(yè) 中國(guó) 服裝 針織名城 —— 即墨，位于中國(guó)山東膠東半島沿海前沿，南依嶗山，近靠青島；東瀕黃海，與日本、韓國(guó)隔海相望。即墨市陸地面積 1780 平方公里，海域總面積 2500平方公里，人口 萬(wàn)人?，F(xiàn)轄 18 個(gè)鎮(zhèn)、 5 個(gè)街道辦事處、1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1 個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)。 即墨歷史文化悠久。東周時(shí)歸齊國(guó)管轄 ， 秦統(tǒng)一天下始定為縣。隋開(kāi)皇 16 年（公元 596 年）縣城遷至今址，迄今已有 1400 余年歷史。 即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)繁榮，企業(yè)興旺。針織、服裝、皮鞋、電器、生豬、水產(chǎn)、蔬菜等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模宏大，即發(fā)、紅領(lǐng)、雪達(dá)、亨達(dá)等知名品牌產(chǎn)品銷(xiāo)往全球。 20xx 年，全市 GDP 增長(zhǎng)幅度為 %，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度為 %，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、居民儲(chǔ)蓄存款均居青島五市第一。經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣 (市 )第 36 位。 境內(nèi)名勝古跡眾多，山海島泉景色秀麗，已開(kāi)發(fā)形成了獨(dú)具特色的“六區(qū)十二景”，有歷史名島田橫島、青島溫泉旅游度假區(qū)、馬山國(guó)家級(jí)自然保 護(hù)區(qū)等旅游名勝，成為青島地區(qū)乃至山東省著名的度假旅游勝地。每年 5 月舉辦青島即墨旅游購(gòu)物節(jié)，開(kāi)展大型文化藝術(shù)、商貿(mào)展示、民俗旅游等豐富多彩的活動(dòng)。隨著青島承辦 20xx 年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽和濱海公路的建設(shè)，即墨旅游業(yè)發(fā)展迎來(lái)前所未有的機(jī)遇。即墨東部沿海一線濱海公路、眾山、群島、金灘將成為旅游投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 共 46 頁(yè) 第 15 頁(yè) 即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)地處山東半島西南部 ,位于青島市東北 43公里處 ,距即墨市區(qū) 20 公里 ,東臨黃海 ,南屏嶗峰 ,靠近仰口 ,北他、與療養(yǎng)基地溫泉鎮(zhèn)相鄰 ,鎮(zhèn)域面積 96 平方公里 ,東部臨海具有 24 公里長(zhǎng)的海岸線 ,現(xiàn)轄 63 個(gè)行政村 ,82 個(gè)自然村 ,20xx年底常住總?cè)丝? ,其中鎮(zhèn)駐地常住人口 13960人 ,全鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 1632 人。 見(jiàn)（附件一區(qū)域位置圖） 岙山衛(wèi)地處大青島的輻射范圍之內(nèi)， 域內(nèi)鰲藍(lán)路橫穿東西、萊青公路縱貫?zāi)媳保蔀轹椛叫l(wèi)和外界聯(lián)系的交通動(dòng)脈。此外，鎮(zhèn)內(nèi)修有長(zhǎng)達(dá) 15 公里的環(huán)海公路。西往藍(lán)村火車(chē)站約 50 公里，南到流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)紙 25 公里，客貨運(yùn)輸方便，對(duì)外交通便利。 岙山衛(wèi)的 自然條件優(yōu)越獨(dú)厚，旅游資源豐富，山海陸島一應(yīng)俱全。與嶗山一脈相承，位于嶗山 ——仰口 ——岙山衛(wèi)——溫泉 ——田橫島黃金海岸線中間位置，且自然資源獨(dú)特，空氣和 水污染都比較輕，比較好的保持了自然的原貌，山體植被比較好，海岸蜿蜒漫長(zhǎng)，綠樹(shù)成蔭，自然環(huán)境優(yōu)美 。當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)眾多，有鶴山、東京山、天柱山、大小管島、海水浴場(chǎng)、雙星度假村等。群山尤以鶴山聞名，先后修建了遇真庵、鶴山文化陳列室、進(jìn)山路、茶室等，現(xiàn)已全面開(kāi)放，為休閑旅游、療養(yǎng)和居住提供了很好的場(chǎng)所。 小城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，濱海旅游度假小城鎮(zhèn)初具規(guī)模，小城鎮(zhèn)建設(shè)與招商引資、旅游開(kāi)發(fā)、個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)建設(shè)相結(jié)合，大力實(shí)行＂小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略＂，主要 表現(xiàn)在以下 共 46 頁(yè) 第 16 頁(yè) 幾個(gè)方面 。 一是突出特色，精心構(gòu)筑城鎮(zhèn)建設(shè)框架。根據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的 地理環(huán)境和自然條件，確定了“一點(diǎn)三園五區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展框架和經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局?！耙稽c(diǎn)”，指鎮(zhèn)駐地；“三園”，指工業(yè)園、茶園、都市農(nóng)業(yè)觀光園；“五區(qū)”，指海濱區(qū)、海港區(qū)、鶴山風(fēng)景區(qū)、大任何流域高效農(nóng)業(yè)區(qū)、海珍品養(yǎng)殖區(qū)。 二是加快建設(shè)步伐，塑造城鎮(zhèn)新形象。投資 400 多萬(wàn)元，完成了食品站改建二期程、衛(wèi)生院改建一期程和西里商業(yè)街建設(shè)，美化了城鎮(zhèn)的自然環(huán)境，大大提高了鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的品位；投資 200 多萬(wàn)元興建的美觀漂亮、設(shè)施一流、質(zhì)量?jī)?yōu)良的中心小學(xué)教學(xué)樓主體工程已經(jīng)竣工，建筑面積為 2800 平方米。 三是加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，夯實(shí) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。投資 600 多萬(wàn)元，完成了海濱路、海港路和南北大街路面的拓寬硬化、綠化工程；投資 80 多萬(wàn)元，花池面積 20xx 平方米。截止目前，駐地主要街道全部硬化、亮化、綠化、美化，街道兩側(cè)排水溝全部漿砌，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)排水、排污管道化。 四是加強(qiáng)旅游資源深度開(kāi)發(fā)，大做旅游文章，帶動(dòng)二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在旅游開(kāi)發(fā)方面，始終圍繞＂五山、三島、一線＂的開(kāi)發(fā)思路，發(fā)揮自然資源優(yōu)勢(shì)，加大投入，已初步形成山海陸島立體式旅游格局，使鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)成為遠(yuǎn)近聞名的濱海旅游度假小城鎮(zhèn)。 總之， 作為山東省中心鎮(zhèn) 、 青島市 16 處重點(diǎn)小城鎮(zhèn)之一的岙山 衛(wèi)鎮(zhèn)已成為投資者的理想場(chǎng)所。 共 46 頁(yè) 第 17 頁(yè) （ 4）鶴山 景區(qū) 鶴山位于黃海之濱、嶗山北麓的既墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)南部，青萊路西側(cè)，地理坐標(biāo)為 120176。37′，北緯 36176。20′，總面積兩萬(wàn)平方公里，海拔 米。自然景觀獨(dú)特，人文景觀豐富，是大青島旅游格局中一棵璀璨的明珠，屬國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 （附件二旅游體系規(guī)劃圖） 金泰和八年 (1208 年 )，名道李靈仙在此創(chuàng)建遇真庵，元代著名高道邱處機(jī)曾多次到鶴山講道說(shuō)法，并親筆題寫(xiě)‘鶴山遇真庵”鐫刻于此山聚仙臺(tái)上。遇真宮外有一鐘亭，內(nèi)有巨鐘，中聲悠揚(yáng)，可達(dá)數(shù)十里，是為“鶴山曉 鐘”。山上還有著名道士徐復(fù)陽(yáng)修煉遺跡，因有多處道教名人遺跡，故此山被稱為北方道教名山。每年農(nóng)歷正月十三、九月初九有鶴山山會(huì)，吸引四方來(lái)此觀光、趕山、經(jīng)商者絡(luò)繹不絕。 鶴山天賦條件優(yōu)越，海光山色相映成輝，石奇景美，嘗有“游嶗山不游鶴山乃為憾”之喟嘆，實(shí)屬旅游勝地。山上奇峰林立，怪石森羅，千姿百態(tài)，形神畢有，可稱為“天然的花崗巖群雕”。其中著名的“鶴山八景”為：“棲鶴梳羽”、“仙宮秋月”、“鶴山曉鐘”、“鶴鳴煙雨”、“杏林飛霞”、“仙臺(tái)凌空”、“梧桐金井”、“水鳴天梯”。另外聚仙門(mén)、摸錢(qián)澗、滾龍洞、一線天、沐浴 盆、老君爐等景點(diǎn)也很絕妙?！坝稣鎸m”作為嶗山道教著名活動(dòng)場(chǎng)所，更為鶴山增添了諸多神秘色彩。 項(xiàng)目的提出 國(guó)家“九五”規(guī)劃和 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出：“把 共 46 頁(yè) 第 18 頁(yè) 住宅業(yè)培育成我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。九屆全國(guó)人大一次會(huì)議上又提出了加快住房制度改革，由福利性分房改為貨幣化分房，切斷對(duì)政府和單位的單純依賴，出臺(tái)一系列優(yōu)惠利好政策，積極調(diào)動(dòng)個(gè)人購(gòu)房熱情，把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和良性循環(huán)，帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 而當(dāng)前，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少，住宅消費(fèi)開(kāi)始向舒適型轉(zhuǎn)移， 大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開(kāi)發(fā)。我國(guó)旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，突出反映在以下幾個(gè)方面： 首先，從國(guó)家政策上，黨中央、國(guó)務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，無(wú)形中為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái)，這是我國(guó)旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。 其次，正在形成的旅游強(qiáng)國(guó)地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，為我 國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。據(jù)