【正文】 墅和高檔住宅的土地供應(yīng)會(huì) 大幅度減少 。 但是中央的調(diào)控政策只 是為了調(diào)控土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展，并不是為了限制別墅的發(fā)展 。 就青島本地來(lái)說(shuō)， 國(guó)家發(fā)展與改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前天公布的全面 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年二季度，我市房屋的銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，上漲幅度在 35 個(gè)城市中名列第三。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 共 46 頁(yè) 第 12 頁(yè) 今年 1 至 7 月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％；當(dāng)年新開(kāi)工房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。從房屋用途看，住宅和辦公樓投資增長(zhǎng)較快，分別完成 億元和 億元，同比增長(zhǎng) ％和 ％，增幅高于全部開(kāi)發(fā)投資 和 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 2） 項(xiàng)目 規(guī)模不斷擴(kuò)大。上半年，我市各類(lèi)房屋新開(kāi)工面積達(dá)到 356 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％。在新開(kāi)工面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)規(guī)模溫和放大。其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。從上半年銷(xiāo)售情況看，雖然我市房地產(chǎn)市場(chǎng)受 “非典 ”因素的影響比較明顯，但市場(chǎng)銷(xiāo)售仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷(xiāo)售明顯快于竣工，空置房屋不 斷減少。其中住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ,多出竣工面積 萬(wàn)平方米，住宅銷(xiāo)售額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。上半年，當(dāng)年到位資金達(dá)到 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％，加上上年結(jié)轉(zhuǎn)的 億元，開(kāi)發(fā)可用資金達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％，高出上半年開(kāi)發(fā)投資額 億元 ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成有力支撐，開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)應(yīng)付款大幅減少，上半年為 億元，同比減少 ％，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展后勁。 特別是 ， 市政府決定對(duì)濱海大道 （ 自膠南瑯琊臺(tái)至即墨豐城長(zhǎng) 282 公里的濱海大道，將對(duì)沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用 ） 兩側(cè)各 500米土地實(shí)施統(tǒng)一控制 ， 嚴(yán)格控制濱海大道兩側(cè)土地的農(nóng)轉(zhuǎn)用、征用和出讓?zhuān)┬袊?yán)格的紅線(xiàn)控制、項(xiàng)目審批準(zhǔn)入、規(guī)劃控制制度，在建的未經(jīng)批準(zhǔn)項(xiàng)目，立即無(wú)條件停建；濱海大道兩側(cè)控制范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備，一次 性納入市級(jí)土地儲(chǔ)備。 （ 3）本項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況 即墨概況 共 46 頁(yè) 第 14 頁(yè) 中國(guó) 服裝 針織名城 —— 即墨，位于中國(guó)山東膠東半島沿海前沿，南依嶗山，近靠青島；東瀕黃海，與日本、韓國(guó)隔海相望。現(xiàn)轄 18 個(gè)鎮(zhèn)、 5 個(gè)街道辦事處、1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1 個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)。東周時(shí)歸齊國(guó)管轄 ， 秦統(tǒng)一天下始定為縣。 即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)繁榮，企業(yè)興旺。 20xx 年，全市 GDP 增長(zhǎng)幅度為 %，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度為 %，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、居民儲(chǔ)蓄存款均居青島五市第一。 境內(nèi)名勝古跡眾多，山海島泉景色秀麗，已開(kāi)發(fā)形成了獨(dú)具特色的“六區(qū)十二景”，有歷史名島田橫島、青島溫泉旅游度假區(qū)、馬山國(guó)家級(jí)自然保 護(hù)區(qū)等旅游名勝，成為青島地區(qū)乃至山東省著名的度假旅游勝地。隨著青島承辦 20xx 年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽和濱海公路的建設(shè)，即墨旅游業(yè)發(fā)展迎來(lái)前所未有的機(jī)遇。 共 46 頁(yè) 第 15 頁(yè) 即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)地處山東半島西南部 ,位于青島市東北 43公里處 ,距即墨市區(qū) 20 公里 ,東臨黃海 ,南屏嶗峰 ,靠近仰口 ,北他、與療養(yǎng)基地溫泉鎮(zhèn)相鄰 ,鎮(zhèn)域面積 96 平方公里 ,東部臨海具有 24 公里長(zhǎng)的海岸線(xiàn) ,現(xiàn)轄 63 個(gè)行政村 ,82 個(gè)自然村 ,20xx年底常住總?cè)丝? ,其中鎮(zhèn)駐地常住人口 13960人 ,全鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 1632 人。此外，鎮(zhèn)內(nèi)修有長(zhǎng)達(dá) 15 公里的環(huán)海公路。 岙山衛(wèi)的 自然條件優(yōu)越獨(dú)厚，旅游資源豐富，山海陸島一應(yīng)俱全。當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)眾多，有鶴山、東京山、天柱山、大小管島、海水浴場(chǎng)、雙星度假村等。 小城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，濱海旅游度假小城鎮(zhèn)初具規(guī)模，小城鎮(zhèn)建設(shè)與招商引資、旅游開(kāi)發(fā)、個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)建設(shè)相結(jié)合，大力實(shí)行＂小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略＂，主要 表現(xiàn)在以下 共 46 頁(yè) 第 16 頁(yè) 幾個(gè)方面 。根據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的 地理環(huán)境和自然條件，確定了“一點(diǎn)三園五區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展框架和經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。 二是加快建設(shè)步伐，塑造城鎮(zhèn)新形象。 三是加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，夯實(shí) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。截止目前，駐地主要街道全部硬化、亮化、綠化、美化，街道兩側(cè)排水溝全部漿砌，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)排水、排污管道化。在旅游開(kāi)發(fā)方面，始終圍繞＂五山、三島、一線(xiàn)＂的開(kāi)發(fā)思路，發(fā)揮自然資源優(yōu)勢(shì)，加大投入，已初步形成山海陸島立體式旅游格局，使鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)成為遠(yuǎn)近聞名的濱海旅游度假小城鎮(zhèn)。 共 46 頁(yè) 第 17 頁(yè) （ 4）鶴山 景區(qū) 鶴山位于黃海之濱、嶗山北麓的既墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)南部，青萊路西側(cè)，地理坐標(biāo)為 120176。20′，總面積兩萬(wàn)平方公里，海拔 米。 （附件二旅游體系規(guī)劃圖） 金泰和八年 (1208 年 )，名道李靈仙在此創(chuàng)建遇真庵，元代著名高道邱處機(jī)曾多次到鶴山講道說(shuō)法，并親筆題寫(xiě)‘鶴山遇真庵”鐫刻于此山聚仙臺(tái)上。山上還有著名道士徐復(fù)陽(yáng)修煉遺跡，因有多處道教名人遺跡，故此山被稱(chēng)為北方道教名山。 鶴山天賦條件優(yōu)越，海光山色相映成輝，石奇景美，嘗有“游嶗山不游鶴山乃為憾”之喟嘆，實(shí)屬旅游勝地。其中著名的“鶴山八景”為：“棲鶴梳羽”、“仙宮秋月”、“鶴山曉鐘”、“鶴鳴煙雨”、“杏林飛霞”、“仙臺(tái)凌空”、“梧桐金井”、“水鳴天梯”。“遇真宮”作為嶗山道教著名活動(dòng)場(chǎng)所，更為鶴山增添了諸多神秘色彩。九屆全國(guó)人大一次會(huì)議上又提出了加快住房制度改革，由福利性分房改為貨幣化分房，切斷對(duì)政府和單位的單純依賴(lài)，出臺(tái)一系列優(yōu)惠利好政策，積極調(diào)動(dòng)個(gè)人購(gòu)房熱情，把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和良性循環(huán)，帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，突出反映在以下幾個(gè)方面： 首先，從國(guó)家政策上，黨中央、國(guó)務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，無(wú)形中為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái)，這是我國(guó)旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。據(jù)國(guó)家旅游部門(mén)預(yù)計(jì)， 到 20xx 年，我國(guó)入境旅游人數(shù)將達(dá)到 8500 萬(wàn)人次，其中過(guò)夜海外旅游者 3450 萬(wàn)人次，旅游外匯收入 220 萬(wàn)美元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 11 億人次，旅游收入 5000 億元；出境人數(shù)將達(dá)到 1636 萬(wàn)人次。這種旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的行業(yè)必將會(huì)吸引大量投資，其中很大一部分會(huì)投入到旅游物業(yè)建設(shè)上，為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供契機(jī)。專(zhuān)家預(yù)言，在中國(guó)的大城市 5 年之內(nèi)就會(huì)進(jìn)入 5 個(gè)人一輛車(chē)的時(shí)代。 第四，市場(chǎng)日趨成熟，可利用資金相對(duì)充足，強(qiáng)勢(shì)投資商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢(shì)、營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)已捷足先登，劃地為界，搶占先機(jī)。 青島作為一個(gè)典型的旅游城市，在改革開(kāi)放后，隨著招商引資和國(guó)企改革力度的加大，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，建設(shè)國(guó)際化、現(xiàn)代化大青島的城市化戰(zhàn)略已初見(jiàn)成效，城市建設(shè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。 面向二十一世紀(jì)，人們對(duì)住宅的要求已發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化。目前青島市城市住宅建設(shè)不論數(shù)量上和質(zhì)量上都發(fā)生了很大變化，但與二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征還有很大的差距。尤其市政 共 46 頁(yè) 第 20 頁(yè) 府加快小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，青島各周邊市區(qū)商業(yè)價(jià)值突顯，許多空置地塊有待開(kāi)發(fā)，但由于農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)，缺乏完善配套的公共服務(wù)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量低下 。 為了 響應(yīng)市 政府 的號(hào)召， 不斷提高市民的居住水平，促進(jìn)青島房地產(chǎn)的發(fā)展，使青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)大的跨越， 公司 開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)特征的集“休閑、生態(tài)、旅游、文化”于一體的高檔旅游居住區(qū)，推動(dòng)青島市的城市住宅建設(shè)向更高層次發(fā)展。由 公司 開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)萊青公路以西、馬山前村以北空置地塊進(jìn)行細(xì)致勘測(cè)規(guī)劃，擬新建總面積 168000平方米的田園別墅區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）該項(xiàng)目的建設(shè)符合符合國(guó)家“九五”規(guī)劃和 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出：“把住宅業(yè)培育成我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的精神；符合青島市“九五”及 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的精神；符合省、市今年在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的要求。隨著住房制度的推動(dòng)及金融單位對(duì)個(gè)人購(gòu)房的各種鼓勵(lì)政策的出臺(tái)，隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強(qiáng)，我市房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項(xiàng)目具有示范的作用。 （ 3）該項(xiàng)目對(duì)啟動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展有相輔相成的作用，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、電子、機(jī)械 、家具、紡織、玻璃等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，同樣相關(guān)行業(yè)的發(fā)展給住宅業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的物質(zhì)基礎(chǔ)，促進(jìn)住宅及相關(guān)行業(yè)步入良性循環(huán)發(fā)展軌道。 （ 4）加快推進(jìn)即墨市城市化進(jìn)程，是構(gòu)筑現(xiàn)代化發(fā)展城市的必然選擇 。要實(shí)現(xiàn)大青島的城市化，首先要實(shí)現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)的城市化，更要加快周邊市區(qū)的城市化進(jìn)程。 （ 5）符合岙山衛(wèi)鎮(zhèn)規(guī)劃，是進(jìn)一步完善市鎮(zhèn)建設(shè)，提升區(qū)域形象的需要岙山衛(wèi)鎮(zhèn)被確定為 “山東省中心鎮(zhèn) ”、 “青島市重點(diǎn)小城鎮(zhèn) ”，但基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，急需建設(shè)開(kāi)發(fā)。因此，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目可徹底改變當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，積極利用土地及自然資源，直接提升區(qū)域形象，對(duì)加快城鎮(zhèn)改造建設(shè)，改善周邊農(nóng)民居住環(huán)境和鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，創(chuàng)建文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，迎接 20xx 年奧運(yùn)會(huì)都是十分必要的。 通過(guò)本項(xiàng)目建設(shè)，將在現(xiàn)有土地上，建成功能完善、交通便捷，具有現(xiàn)代氣息的別墅區(qū) ， 改變周邊群眾的居住條件 。同時(shí)，有利于區(qū)域內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以求更大的發(fā)展。旅游房 共 46 頁(yè) 第 23 頁(yè) 地產(chǎn)具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，以及財(cái)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。我國(guó)城市化進(jìn)程地加快、人民生活水平地不斷提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。順應(yīng) 這一趨勢(shì)，旅游房地產(chǎn)必將以其優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性以及功能方面的實(shí)用性，吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者。今年８月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在?？谂e行的第一屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)峰會(huì)上就曾指出，我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力巨大，旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)將成為未來(lái) 10 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)之一。 而青島作為中國(guó)東部的重要海濱城市、國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地， 早在 1998 年，已經(jīng)構(gòu)筑起 吃、住、行、游、購(gòu)、娛 一條龍的產(chǎn)品體系和較為科學(xué)的法制化管理體系。 20xx 年，青島接待海內(nèi)外游客 合計(jì) 1551 萬(wàn)人次，旅游也總收入達(dá)到 118 億 共 46 頁(yè) 第 24 頁(yè) 元，相當(dāng)于 當(dāng)年 GDP 的 9％。 青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)這 幾年也在飛速發(fā)展。從前三季度看，竣工面積高速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售面積增幅始終高于竣工面積，雖然全年銷(xiāo)售面積受竣工面積的限制，增幅不大，但空置商品房明顯減少，商品房?jī)r(jià)格快速上揚(yáng)。全年商品房平均售價(jià) 2144 元 /平方米，比上年增長(zhǎng) ％。從市房地產(chǎn)交易中心得到的統(tǒng) 計(jì)數(shù)字顯示，上半年各類(lèi)房產(chǎn)交易成交戶(hù)數(shù)達(dá)到 20236 戶(hù)，成交面積 萬(wàn)平方米，上半年實(shí)際完成交易 102 億元。 今年上半年，個(gè)人成為交易的絕對(duì)主力，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的戶(hù)數(shù)為 20181 戶(hù)，占總成交量的 ％；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。但銷(xiāo)售 依然熱度不減，市場(chǎng)供求出 現(xiàn)脫節(jié)，供需矛盾進(jìn)一步突出，今年的市場(chǎng)供應(yīng)形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。 首先， 20xx 年奧運(yùn)會(huì)，青島作為協(xié)辦城市，青島賽區(qū)比賽場(chǎng)地的規(guī)劃設(shè)計(jì)將浮出水面。將有大批國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相進(jìn)入青島，直接帶動(dòng)中高檔 樓市攀高，此檔位樓盤(pán)市場(chǎng)需求量將會(huì)劇增；得天獨(dú)厚的自然氣候條件，令海濱城市旅游熱度不減，沿海岸帶的發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，市政規(guī)劃增建的海上景觀(guān)及主題公園，吸引旅游置業(yè)投資。 再次，青島城市品牌聲明遠(yuǎn)播，是山東的經(jīng)濟(jì)支柱市之一，擁有海爾、海信、青啤、澳柯瑪?shù)纫幌盗袊?guó)際知名品牌。吸引了大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)，富裕的企業(yè)家和相關(guān)職業(yè)者會(huì)抵青，開(kāi)發(fā)事業(yè)、購(gòu)置房產(chǎn)。青島目前的中高檔樓盤(pán)大都集中在東部沿海一帶，除了 CBD 區(qū)域的整體改造外，東部已可開(kāi)發(fā)空 共 46 頁(yè) 第 26 頁(yè) 間幾乎沒(méi)有，現(xiàn)有樓盤(pán)的供應(yīng)量和開(kāi)工量根本滿(mǎn)足不了今后的市場(chǎng)需求。這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式比較單一，基本上是以集團(tuán)消費(fèi)為主 ，整體處于一種原始狀態(tài)， 作為中外著名的旅游度假城市確實(shí)是一大缺憾。 2． 現(xiàn)有市場(chǎng)容量及飽和率 單就即墨市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)， 因?yàn)橐?