【正文】 規(guī)劃圖） 青萊 路到嶗山區(qū)界后分成兩條路，一條通過嶗山風景區(qū)沿海濱進入青島市 ， 車程約 40 分鐘 （擴寬后將成為青島沿海 280 公里的濱海大道的一部分，行車時間必然會大大的降低）； 一條向西繞過風景區(qū)從市區(qū)北部進入青島市 。 （見附件三電力電信規(guī)劃圖） （ 5） 熱源 項目所處位置區(qū)域尚不具備集中供熱條件，冬季采暖擬用獨立采暖設(shè)備分戶供熱。 依據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體布局、地形條件及城鎮(zhèn)主導風向，除各用水單位各設(shè)獨立的污水處理系統(tǒng)外，規(guī)劃確定在鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)北部設(shè)一座污水處理站。 據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)規(guī)劃 ，鎮(zhèn)政府將 在現(xiàn)狀供水的基礎(chǔ)上進行工藝改造及擴建水廠供水規(guī)模，地下水供水規(guī)模為 5000 米 3/日，地表水供水規(guī) 共 46 頁 第 32 頁 模為 10000 米 3/日。按別墅大房型高檔物業(yè)用電需求，每戶用電 10KVA， 別墅、公寓 需 5500 KVA，公建 1500 KVA，總共7000KVA。 目前建設(shè)單位已對地質(zhì)進行勘察，此地域不是地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)。潮流基本上是往復流，屬半日型潮流，漲潮時流向左旋，落潮時流向紊亂。 （ 2）水文 鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)水系比較發(fā)達，多系沖溝直接入海。年平均氣壓 ，年平均風速 ，以南東風為主導風向，年平均相對濕度 73%， 7 月份最高，為 89%； 12 月份最低，為68%。全年 8 月份最熱，平均氣溫 ℃； 1 月份最冷，平均氣溫 ℃。 五、 項目規(guī)模和項目選址情況 地質(zhì)、氣象、水文 （ 1） 氣象條件 青島地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。 目前 有效供給基本 仍然 沒有， 雖然以后會有更多的項目開發(fā)，市場供給會急劇擴大。 青島濱海大道和嶗山隧道在最近幾年會逐步建成，這將會大大縮短本區(qū)域與市中心的心理距離，本區(qū)域?qū)⑷谌?城市半小時經(jīng)濟圈內(nèi)。青島市周邊發(fā)展較快的成熟市鎮(zhèn)成為理想之地。而且其自身擁有豐富的旅游資源 ， 是典型的 生態(tài)型海濱旅游度假小城鎮(zhèn) ， 可以成為青島環(huán)海旅游帶的一顆明珠。 因此我門既應該注意目前的旺盛的市場需求，也應該注意到新的項目大量進入市場會對我們的項目產(chǎn)生巨大的沖擊。 岙山衛(wèi)鶴山旅游度假區(qū)目前有雙星旅游度假村和麥斯麗苑別墅區(qū)，未來幾年麥迪紳旅游度假項目和亞星旅游度假項目會推向市場。 而且天泰項目是一個大型綜合項 目，會提升整個溫泉鎮(zhèn)的旅游形象， 完善 溫泉鎮(zhèn)的商業(yè)、生活、教育配套，從而會拉動溫泉鎮(zhèn)的房價上漲。 即墨重點開發(fā)的旅游度假區(qū)，溫泉鎮(zhèn)和岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，目前 已經(jīng)營 運的項目 主要 有雙星度假村和麥斯麗苑別墅， 要 開發(fā) 的項目 主要有天泰溫泉項目、金麒玉麟山莊、麥迪紳旅游度假項目和亞星度假項目 等 。在今后很長一段時間內(nèi)，隨著旅游業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展 ，旅游房地產(chǎn)會日漸成熟，慢慢將占據(jù)青島房地產(chǎn)的主導地位， 市場的 發(fā)展是成功的機遇，鶴山旅游度假村項目正逢其時 。 但于此相對比之下 ， 目前青島的旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴重滯后，項目很少，而且 同質(zhì)同檔項目多，濱海特色優(yōu)勢 體 現(xiàn)不夠明顯，樓盤個性化差異小。集旅游、度假、療養(yǎng)于一體的特色別墅住宅蓬勃興起，直接拉動外地人島城置業(yè)新高潮。 共 46 頁 第 25 頁 隨著青島房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和完善， 今后幾年 有幾個主要因素將支撐青島未來房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)繼續(xù)上揚，尤其是支持中、高檔樓盤房價的整體上揚。商品房成交較去年同期有較大幅度增長。 20xx 年 12 月，商品房銷售價格分類指數(shù)運行到 點，比上月上升 點，商品房空置面積分類指數(shù) 點，已連續(xù) 11 個月運行在景氣區(qū)間。 其豐富的旅游資源吸引著越來越多的外來人口在青島置業(yè)，這為青島旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場資源。 旅游房地產(chǎn)作為目前國內(nèi)新興的一種房地產(chǎn)業(yè)其核心元素是旅游，以旅游帶動房地產(chǎn)是當前旅游房地產(chǎn)的先決條件。 據(jù)世界旅游組織預測， 20xx 年，中國旅游人數(shù)將達到１０億人次，且有望在 2020 年成為世界第一大旅游國。 四、 市場調(diào)查和預測情況 1． 市場供需現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興物業(yè)開發(fā)模式，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，而形成的一個全新的產(chǎn)業(yè)模式。 （ 6）項目建設(shè)是改善周邊農(nóng)民居住條件，提高其生活 質(zhì)量的需要 。該項目的建設(shè)有利于推動即墨市城市建設(shè)的發(fā)展， 共 46 頁 第 22 頁 提高 區(qū)域現(xiàn)代化程度，推進即墨周邊房地產(chǎn)市場的開發(fā)。住宅建設(shè)對吸引勞動力的投入產(chǎn)出比是 1： 2，房地產(chǎn)業(yè)能使青島市的 GDP增長 2%。 共 46 頁 第 21 頁 住宅建設(shè)可以帶動許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，國家已把住宅建設(shè)提到了國民經(jīng)濟發(fā)展 的重要位置。 本著美化城 市面貌 ，增加社會經(jīng)濟效益，完善項目周邊配套設(shè)施，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟 原則 。隨著青島市城市人口的迅速增長和社會的長足發(fā)展，住宅建設(shè)遠不能滿足社會發(fā)展的需要。尤其是作為 20xx 年奧運會協(xié)辦城市，對城市建設(shè)提出了更高的要求。對于 建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個利好消息。我國要從亞洲旅游大國走向世界旅游強國。 而當前，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐漸減少，住宅消費開始向舒適型轉(zhuǎn)移， 大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。另外聚仙門、摸錢澗、滾龍洞、一線天、沐浴 盆、老君爐等景點也很絕妙。每年農(nóng)歷正月十三、九月初九有鶴山山會，吸引四方來此觀光、趕山、經(jīng)商者絡繹不絕。自然景觀獨特，人文景觀豐富，是大青島旅游格局中一棵璀璨的明珠，屬國家級風景名勝區(qū)。 總之， 作為山東省中心鎮(zhèn) 、 青島市 16 處重點小城鎮(zhèn)之一的岙山 衛(wèi)鎮(zhèn)已成為投資者的理想場所。投資 600 多萬元，完成了海濱路、海港路和南北大街路面的拓寬硬化、綠化工程；投資 80 多萬元，花池面積 20xx 平方米?！耙稽c”，指鎮(zhèn)駐地；“三園”，指工業(yè)園、茶園、都市農(nóng)業(yè)觀光園；“五區(qū)”，指海濱區(qū)、海港區(qū)、鶴山風景區(qū)、大任何流域高效農(nóng)業(yè)區(qū)、海珍品養(yǎng)殖區(qū)。群山尤以鶴山聞名，先后修建了遇真庵、鶴山文化陳列室、進山路、茶室等，現(xiàn)已全面開放，為休閑旅游、療養(yǎng)和居住提供了很好的場所。西往藍村火車站約 50 公里，南到流亭國際機場紙 25 公里，客貨運輸方便，對外交通便利。即墨東部沿海一線濱海公路、眾山、群島、金灘將成為旅游投資開發(fā)的熱點。經(jīng)濟基本競爭力名列全國百強縣 (市 )第 36 位。隋開皇 16 年（公元 596 年）縣城遷至今址，迄今已有 1400 余年歷史。即墨市陸地面積 1780 平方公里，海域總面積 2500平方公里，人口 萬人。 政策方面看， 青島市 政府 也 積極響應 國家的 土地調(diào)控政策，最近在 全 市 開展了土地清查整頓。截至 6 月底，我市各類商品房屋銷售 共 46 頁 第 13 頁 萬平方米，比去年同期增長 ％，多出竣工面積 萬平方米，銷售額達到 億元，同比增長 ％。上半年，全部房屋施工面積達到 萬平方米，同比增長 ％。今年以來，隨著我市各項土地整頓規(guī)范措施的落實到位，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍加大項目運作力度，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)市場在經(jīng)過上年度的集中竣工后 ，正處于新一輪開發(fā)的啟動期，新開工面積增長較快。 今年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在新開工項目帶動下，始終保持 20％以上增幅，上半年累計完成投資 億元，比去年同期增長了 ％。只不過是 開發(fā)商的行為將會被規(guī)范，土地儲備較多，資金實力較強的開發(fā)商將占據(jù)發(fā)展制高點的。 首先， “以民為本”作為本屆政府的執(zhí)政思路，將在房地產(chǎn)政策上 有具體的體現(xiàn)。 但是到目前為止 ，因為新政策 的 負面影響比較大，各方面的非議很多 ， 房地產(chǎn)界和商業(yè)銀行對新政策反映消極， 到現(xiàn)在依然沒有實施細則出臺 ， 許多地方都在等待和觀望。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積同比下降 %。分地區(qū)看，北京、上海和廣東依然是平均房價最高的地區(qū)，每平方米商品房平均銷售價格分別為 4693 元、 4509 元和 3308 元。 7 月份，商品房銷售價格分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點，比去年同期上 共 46 頁 第 10 頁 升 點。其中，完成商品住宅投資 3200 億元，同比增長 %。其中，商品住宅新開工面積為 億平方米，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增長%。 新開工面積分類指數(shù)。 竣工面積分類指數(shù)。 主要分類指數(shù)走勢 ： 資金來源分類指數(shù)。 （ 2） 當前房地產(chǎn)市場的形勢 20xx 年我國的房地產(chǎn)市場仍然保持持續(xù)高速的增長勢頭 。青島如今已確立了自己的產(chǎn)業(yè)目標：即構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展港口、海洋、旅游三大特色經(jīng)濟，重點建設(shè)家電電子、汽車機車船舶集裝箱制造、石油化工和新材料四大工業(yè)基地。 大青島的城市發(fā)展定位日益清晰，城市綜合競爭力正在迅速提升。工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)、市場和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為“四駕馬車”，已形成中小城市強大的產(chǎn)業(yè)支撐，去年全市園區(qū)經(jīng)濟和房地產(chǎn)分別創(chuàng)造的 GDP 總值，中小城市已占據(jù) 70％、 50％以上，這組數(shù)據(jù)足以說明青島中小城市的經(jīng)濟活力。即墨、膠州、萊西等地在新區(qū)建設(shè)中實現(xiàn)大幅擴張，沿濱海大道一線的開發(fā)區(qū)、膠南，作為西海岸充滿魅力的大青島新城區(qū)迅速崛起 。 在此基礎(chǔ)上， 20xx年 青島 市又著手規(guī)劃建設(shè)青島濱海大道，作為一條城市軸線布局 16 座濱海岸線衛(wèi)星城，從而形成大青島城市群，把青島特有的濱海特色的城市“版圖”沿著海岸線擴大數(shù)倍、數(shù)十倍，全面整合青島沿海岸線三大特色經(jīng)濟的資源優(yōu)勢。這其中，基本建設(shè)、房地產(chǎn)、更新改造投資及其它投資均有良好表現(xiàn)，分別完成投資 億元、 億元、 億元、 億元，同比分別增長 ％、 ％、％、 ％。 雖然受到非典的嚴重影響， 今年上半年，青島國民經(jīng)濟仍然 繼續(xù)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展， GDP 同比增長 ％。國際旅游收入 億美元，增長 %。全市人均國內(nèi)生產(chǎn) 共 46 頁 第 5 頁 總值達 20xx0 元。 從青島本地來看，本市 的 綜合經(jīng)濟實力進一步提高。初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價格計算，同比增長 %，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個百分點，為近幾年同期增長較快的時期之一。 城鎮(zhèn)居民收入和支出穩(wěn)定增長，作為社會中堅力量的中等收入階層不斷擴大。 ⑹ 堅持“社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，環(huán)境生態(tài)化在滿足日光、通風的基礎(chǔ)居住上，側(cè)重進行環(huán)境和綠地的空間規(guī)劃設(shè)計，最大程度使居民接受自然，享受自然，同時按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然與建筑有機和諧的統(tǒng)一。 ⑶ 依據(jù)城市規(guī)模標準和區(qū)域規(guī)劃，設(shè)計舒適、經(jīng)濟、安全、美觀的住宅及住宅環(huán)境。 ⑵ 創(chuàng)造富有地域特色的城市居住環(huán)境和富有親和力的生活 共 46 頁 第 3 頁 居住環(huán)境。 ⑸ 盡可能的采用新材料、新工藝、新技術(shù)和新設(shè)備，減少成本，降低能耗，有效利用資金，促進建設(shè)水平的提高，獲取盡可能高的經(jīng)濟和社會雙重效益。 國內(nèi)需求持續(xù)增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級區(qū)的進展，投資環(huán)境越來越成熟。 由于一季度經(jīng)濟增勢強勁，加上 6 月份工業(yè)生產(chǎn)、市場銷售等主要經(jīng)濟指標明顯回升，以及 16 月份固定資產(chǎn)投資和進出口一直持續(xù)強勁增長，故上半年國民經(jīng)濟總體上仍保持較快增長。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴大內(nèi)需和帶動經(jīng)濟發(fā)展方面 仍然 起到 了 巨大的 作用。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： 40，結(jié)構(gòu)更趨合理。吸引外資力度加大， 20xx 年實際利用外資達 億美元，增長 %。 一個月以上暫住人口 萬人，增長 %。其中城鎮(zhèn)以上投資完成 億元，同比增長 ％。 市政府提出了青島、黃島、紅島“品”字形布局及環(huán)膠州灣建設(shè)工業(yè)走廊“三點一 共 46 頁 第 6 頁 環(huán)”的戰(zhàn)略構(gòu)想 （見附件一區(qū)域位置圖） 。 周邊的中小城市規(guī)模迅速膨脹，功能日益完善，承載力和吸引力大大提高。 城市群經(jīng)濟圈迅速崛起，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展活力不斷顯現(xiàn)。 時空距離的縮短，使青島城市群正在構(gòu)筑著一個新的經(jīng)濟圈、生活圈、文化圈，從人們的商務、旅游、購物等出行到心理、觀念都在發(fā)生質(zhì) 的飛躍，今天的青島中小城市，正在成為投資置業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)的熱土 。專家認為，城市的發(fā)展必須以產(chǎn)業(yè)為依托，而從產(chǎn)業(yè)角度定位城市，就要按照動態(tài)比較優(yōu)勢培植強勢產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)