【正文】 共 46 頁 第 4 頁 濟持續(xù)低迷的情況下，我國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟保持了較快增長，中國巨大的市場潛力對外國及港澳臺地區(qū)的投資者吸引力越來越強，加上我國加入世界貿(mào)易組織以及北京申奧成功等因素，使得外資對我國的經(jīng)濟預(yù)期普遍看好。20xx 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，增長 %，比去年同期提高了 個百分點。國內(nèi)旅游市場繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，共接待 國內(nèi)游客 萬人，比去年同期增長 %。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 ％。 目前，六市區(qū)駐地建成區(qū)面積達到 平方公里，一年增加 平方公里；市區(qū)駐地總?cè)丝谶_到 萬人，增加 萬人。棧橋，小青島，青啤，家電??這些曾是青島長期揚名天下的城市招牌，但今天這些著名的 城市標識已難以涵蓋青島的全部。 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明： 7 月份，“國房景氣指數(shù)”為 ，比 6 月份上升 點，比去年同期上升 點，繼續(xù)保持上升勢頭。 7 月份，竣工面積分類指數(shù)為，盡管比 6 月份下降 點，但 比去年同期上升 共 46 頁 第 9 頁 點。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。 17 月份，全國累計完成商品房銷售面積 億平方米，同比增長 38%，增幅同比提高 個百分點。 如今的房地產(chǎn)業(yè)正處于一個蓬勃發(fā)展的大好時期。大量的經(jīng)濟適用房將投入建設(shè)，政府的土地供應(yīng)將傾向于經(jīng)濟適用房，對于別墅和高檔住宅的土地供應(yīng)會 大幅度減少 。從房屋用途看，住宅和辦公樓投資增長較快，分別完成 億元和 億元，同比增長 ％和 ％，增幅高于全部開發(fā)投資 和 個百分點。其中住宅施工面積 萬平方米，同比增長 ％。 特別是 ， 市政府決定對濱海大道 （ 自膠南瑯琊臺至即墨豐城長 282 公里的濱海大道，將對沿線經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的拉動作用 ） 兩側(cè)各 500米土地實施統(tǒng)一控制 ， 嚴格控制濱海大道兩側(cè)土地的農(nóng)轉(zhuǎn)用、征用和出讓，施行嚴格的紅線控制、項目審批準入、規(guī)劃控制制度，在建的未經(jīng)批準項目，立即無條件停建；濱海大道兩側(cè)控制范圍內(nèi)的土地儲備，一次 性納入市級土地儲備。 即墨市經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場繁榮，企業(yè)興旺。 共 46 頁 第 15 頁 即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)地處山東半島西南部 ,位于青島市東北 43公里處 ,距即墨市區(qū) 20 公里 ,東臨黃海 ,南屏嶗峰 ,靠近仰口 ,北他、與療養(yǎng)基地溫泉鎮(zhèn)相鄰 ,鎮(zhèn)域面積 96 平方公里 ,東部臨海具有 24 公里長的海岸線 ,現(xiàn)轄 63 個行政村 ,82 個自然村 ,20xx年底常住總?cè)丝? ,其中鎮(zhèn)駐地常住人口 13960人 ,全鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 1632 人。 小城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，濱海旅游度假小城鎮(zhèn)初具規(guī)模，小城鎮(zhèn)建設(shè)與招商引資、旅游開發(fā)、個私經(jīng)濟發(fā)展和市場建設(shè)相結(jié)合，大力實行＂小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略＂，主要 表現(xiàn)在以下 共 46 頁 第 16 頁 幾個方面 。截止目前，駐地主要街道全部硬化、亮化、綠化、美化，街道兩側(cè)排水溝全部漿砌，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)排水、排污管道化。 （附件二旅游體系規(guī)劃圖） 金泰和八年 (1208 年 )，名道李靈仙在此創(chuàng)建遇真庵，元代著名高道邱處機曾多次到鶴山講道說法，并親筆題寫‘鶴山遇真庵”鐫刻于此山聚仙臺上?！坝稣鎸m”作為嶗山道教著名活動場所，更為鶴山增添了諸多神秘色彩。這種旅游假日經(jīng)濟持續(xù)增長的行業(yè)必將會吸引大量投資，其中很大一部分會投入到旅游物業(yè)建設(shè)上，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供契機。 面向二十一世紀，人們對住宅的要求已發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化。由 公司 開發(fā)有限公司投資開發(fā)，通過對即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)萊青公路以西、馬山前村以北空置地塊進行細致勘測規(guī)劃，擬新建總面積 168000平方米的田園別墅區(qū)。 （ 4）加快推進即墨市城市化進程，是構(gòu)筑現(xiàn)代化發(fā)展城市的必然選擇 。 通過本項目建設(shè)，將在現(xiàn)有土地上，建成功能完善、交通便捷，具有現(xiàn)代氣息的別墅區(qū) ， 改變周邊群眾的居住條件 。順應(yīng) 這一趨勢，旅游房地產(chǎn)必將以其優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性以及功能方面的實用性，吸引越來越多的購房者。 青島的房地產(chǎn)市場這 幾年也在飛速發(fā)展。 今年上半年，個人成為交易的絕對主力，個人購買房屋的戶數(shù)為 20181 戶，占總成交量的 ％；個人購買房屋的面積達到 萬平方米。 再次，青島城市品牌聲明遠播，是山東的經(jīng)濟支柱市之一，擁有海爾、海信、青啤、澳柯瑪?shù)纫幌盗袊H知名品牌。 2． 現(xiàn)有市場容量及飽和率 單就即墨市房地產(chǎn)市場來說， 因為以前的項目產(chǎn)品類型單一、樓盤規(guī)模小、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，開發(fā)理念落后，所以空置率較高。估計一般別墅的價格將達到 35004500 元 /平方米。 3． 本項目建成后的預(yù)期市場占有率 共 46 頁 第 28 頁 城市化中的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)開始在經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市有所表現(xiàn)，已經(jīng)有一部分人選擇郊區(qū)環(huán)境質(zhì)量比較好的地方居住。這一群體需求地域清靜、設(shè)施基本齊全的中高檔休閑度假式公寓型別墅。但是 我們的項目是 本區(qū)域 開發(fā)最快的一個項目， 項目投入市場后必然走在其他項目 前面。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫于 共 46 頁 第 30 頁 5℃的日數(shù)，年平均為 22 天，降水量年平均為 ，春夏秋冬四季雨量分別占全年降水量 14%,57%， 22%,7%。鎮(zhèn)北部3000 米處有大任河，其下游水量較大，因受海水頂托影響，故不能盡快入海而滲入地下，形成天然地下水庫。 依據(jù)國家 1992 年頒發(fā)的《中國地震烈度區(qū)劃圖》的 劃分，項目所在區(qū)域?qū)賹庫o地帶，情況穩(wěn)定，地震基本烈度為 6 度。 （見附件四給水排水規(guī)劃圖） （ 3） 排水 必須遵守《中華人民共和國污染防治法》的規(guī)定，生活污水（日需水的 8 0%） 自建污水處理系統(tǒng)處理后排放 。 （見附件五熱力燃氣規(guī)劃圖） （ 6） 燃氣 共 46 頁 第 33 頁 項目擬建立供氣中心，對整個項目集中供氣。 整個項目未來的交通狀況會在目前的基礎(chǔ)上有更大的提高。 （ 3） 場地出入口情況：項目地塊四邊可設(shè)人、車出入口。 參照標準 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 86）國環(huán)字第 002 號關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》工程項目部 物流部 辦公室 營銷項目部 項目經(jīng)理 財務(wù)部 共 46 頁 第 37 頁 的通知 （ 86）國環(huán)字第 003 號關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項目環(huán)境保護管 理辦法》的通知《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 GB309882 建筑設(shè)計防火規(guī)范（ GB5473） （ 2） 污染源分析及治理措施 本項目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、餐飲排放油煙及日常生活垃圾。項目屬一類環(huán)境保護區(qū) ,別墅區(qū)大氣環(huán) 共 46 頁 第 38 頁 境質(zhì)量標準達到國家一級標準，噪聲晝間小于 40 分貝。 總之，除以上措施外，小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢修，減少跑、 共 46 頁 第 39 頁 冒、滴、漏等不必要的資源浪費。以上測算表明，在此種方案下，從財務(wù)角度看，本項目完全可行。 銷售周期 作為一個不確定因素對本項目的影響也比較大，銷售進度 加快 10％將提高項目的 NPV ％， 延長 銷售周期 ，不但會影響利潤率，而且資金回籠不及時，將會引發(fā)項目的財務(wù)風險。 ? 土地費用： 6300 萬元 ? 補償費用： 600 萬元 ? 前期費用： 按建安費用的 ％計 ? 營銷費用： 按銷售額的 2％計 ? 不可預(yù)測費用： 20xx 萬元 ? 稅費（ %）： 按銷售額的 ％計 ? 建安費用： p＝ 10080 萬元 p＝ 11760 萬元 p＝ 13440 萬元 p＝ 14280 萬元 p＝ 15120 萬元 ? 配套費用： p＝ 8400 萬元 p＝ 9240 萬元 共 46 頁 第 45 頁 p＝ 10080 萬元 p＝ 10920 萬元 p＝ 11760 萬元 總收入 p＝ 49560 萬元 p＝ 54096 萬元 p＝ 57120 萬元 p＝ 60144 萬元 p＝ 64680 萬元 根據(jù)以上概率分布，模擬市場情況變化 20xx 次 （見附件八蒙特卡羅法模擬分析）， 結(jié)果如下： 項目最低可以接受的投資收益率確定為 20％。 加強 項目的營銷策劃 ，加大 營銷 力度，以最大限度回籠資金，爭取獲得較大利潤。 共 46 頁 第 46 頁 綜上 所述 ，項目的建設(shè) 是可行和必要的。 概率分析 采用蒙特卡羅法建立模型，模擬市場變化情況。 因此我 們 對本項目的各影響因素 做 敏感性分析以確定各項風險對項目的影響程度，加強管理，正確決策，選擇正確的投資策略。本項目作為大型綜合性開發(fā)項目，開發(fā)周期長，資金占用大，投資的風險很大。 ? 所有設(shè)備采用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選新型高效節(jié)能 型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴格按設(shè)計安裝。 （ 4） 廢氣 各住戶的廚房采用通風排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機械排風和 油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 六、項目實施和營運的總體規(guī)劃情況 項目總體進度計劃 項目進度計劃 項目建設(shè)期為三年 零 5 個月 ，即項目開工后三年 零 5 個月 完成 ， 20xx 年 8 月正式動工， 20xx 年 12 月交付使用。地塊原先為馬山前村民居和農(nóng)業(yè)用地，地塊內(nèi)現(xiàn)有一口池塘、一個水庫及一 片果林。 鰲山衛(wèi)距即墨 20 公里，距流亭機場25 公里， 距煙青一級公路、青威一級公路 20 公里 。其位于城鎮(zhèn)主導(dǎo)風向的下風向，距河道及黃海較近。 （見附件三電力電信規(guī)劃圖） （ 2） 給水 主要是生活用水及消防用水，目前已對地質(zhì)進行勘察，本區(qū)域內(nèi)地下水豐富，需挖深井、自建小型水廠（日產(chǎn) 600噸），水質(zhì)處理達到符合現(xiàn)行國家 GB574985《生活引用水衛(wèi)生標準》。 項目 地塊內(nèi)現(xiàn)有一口池塘、一個水庫 ，系自鶴山小溪流下，自然聚積而成，水質(zhì)清澈。 青島海霧多頻，年平均濃霧 天，輕霧 天。由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風及海流、水團的影響，空氣濕潤，雨量充沛、溫度適中，故又具有顯著的海洋性氣候特點。本區(qū) 對未來的預(yù)期良好，濱海大道、嶗山隧道和度假板塊的綜合開發(fā) 正式對未來的保證，對投資的概念的強有力 共 46 頁 第 29 頁 的支撐。 依據(jù)市場調(diào)查分析，青島城市人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化， 35歲－ 55 歲這一人群，由于其有多年積蓄，或事業(yè)有成，或功成名就，有一定經(jīng)濟實力，其購房需求已在住房改革第一、二年逐漸得到滿足。 目前這個區(qū)域的市場供應(yīng)量不大，能夠提供 72 間客房，40 套別墅，供應(yīng)面積在 1 萬平方米左右 ， 遠遠不能滿足市場的需求 。 溫泉度假區(qū)現(xiàn)有標準客房 217 間， 實際消費價格在 150 元 /天 ， 豪華套間 9 間， 實際消費價格在 300500 元 /天，度假別墅 共 46 頁 第 27 頁 日出租價格在 6003600 元 /天。青島目前的中高檔樓盤大都集中在東部沿海一帶，除了 CBD 區(qū)域的整體改造外，東部已可開發(fā)空 共 46 頁 第 26 頁 間幾乎沒有，現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)量和開工量根本滿足不了今后的市場需求。 首先， 20xx 年奧運會，青島作為協(xié)辦城市，青島賽區(qū)比賽場地的規(guī)劃設(shè)計將浮出水面。全年商品房平均售價 2144 元 /平方米，比上年增長 ％。 而青島作為中國東部的重要海