【正文】 共 46 頁 第 17 頁 （ 4）鶴山 景區(qū) 鶴山位于黃海之濱、嶗山北麓的既墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)南部，青萊路西側(cè)，地理坐標為 120176。我國旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，突出反映在以下幾個方面： 首先，從國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊發(fā)展的平臺，這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和動力保證。尤其市政 共 46 頁 第 20 頁 府加快小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，青島各周邊市區(qū)商業(yè)價值突顯，許多空置地塊有待開發(fā)，但由于農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)，缺乏完善配套的公共服務(wù)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量低下 。 （ 5）符合岙山衛(wèi)鎮(zhèn)規(guī)劃，是進一步完善市鎮(zhèn)建設(shè)，提升區(qū)域形象的需要岙山衛(wèi)鎮(zhèn)被確定為 “山東省中心鎮(zhèn) ”、 “青島市重點小城鎮(zhèn) ”，但基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，急需建設(shè)開發(fā)。 而青島作為中國東部的重要海濱城市、國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地， 早在 1998 年，已經(jīng)構(gòu)筑起 吃、住、行、游、購、娛 一條龍的產(chǎn)品體系和較為科學(xué)的法制化管理體系。 首先， 20xx 年奧運會，青島作為協(xié)辦城市，青島賽區(qū)比賽場地的規(guī)劃設(shè)計將浮出水面。 溫泉度假區(qū)現(xiàn)有標準客房 217 間， 實際消費價格在 150 元 /天 ， 豪華套間 9 間， 實際消費價格在 300500 元 /天，度假別墅 共 46 頁 第 27 頁 日出租價格在 6003600 元 /天。 依據(jù)市場調(diào)查分析，青島城市人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化， 35歲－ 55 歲這一人群，由于其有多年積蓄，或事業(yè)有成，或功成名就，有一定經(jīng)濟實力，其購房需求已在住房改革第一、二年逐漸得到滿足。由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團的影響，空氣濕潤，雨量充沛、溫度適中，故又具有顯著的海洋性氣候特點。 項目 地塊內(nèi)現(xiàn)有一口池塘、一個水庫 ，系自鶴山小溪流下，自然聚積而成，水質(zhì)清澈。其位于城鎮(zhèn)主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向，距河道及黃海較近。地塊原先為馬山前村民居和農(nóng)業(yè)用地，地塊內(nèi)現(xiàn)有一口池塘、一個水庫及一 片果林。 （ 4） 廢氣 各住戶的廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機械排風(fēng)和 油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。本項目作為大型綜合性開發(fā)項目，開發(fā)周期長，資金占用大，投資的風(fēng)險很大。 概率分析 采用蒙特卡羅法建立模型，模擬市場變化情況。 加強 項目的營銷策劃 ，加大 營銷 力度，以最大限度回籠資金，爭取獲得較大利潤。 銷售周期 作為一個不確定因素對本項目的影響也比較大，銷售進度 加快 10％將提高項目的 NPV ％， 延長 銷售周期 ，不但會影響利潤率，而且資金回籠不及時，將會引發(fā)項目的財務(wù)風(fēng)險。 總之，除以上措施外，小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢修，減少跑、 共 46 頁 第 39 頁 冒、滴、漏等不必要的資源浪費。 參照標準 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 86）國環(huán)字第 002 號關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》工程項目部 物流部 辦公室 營銷項目部 項目經(jīng)理 財務(wù)部 共 46 頁 第 37 頁 的通知 （ 86）國環(huán)字第 003 號關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項目環(huán)境保護管 理辦法》的通知《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 GB309882 建筑設(shè)計防火規(guī)范（ GB5473） （ 2） 污染源分析及治理措施 本項目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、餐飲排放油煙及日常生活垃圾。 整個項目未來的交通狀況會在目前的基礎(chǔ)上有更大的提高。 （見附件四給水排水規(guī)劃圖） （ 3） 排水 必須遵守《中華人民共和國污染防治法》的規(guī)定，生活污水（日需水的 8 0%） 自建污水處理系統(tǒng)處理后排放 。鎮(zhèn)北部3000 米處有大任河，其下游水量較大，因受海水頂托影響，故不能盡快入海而滲入地下，形成天然地下水庫。但是 我們的項目是 本區(qū)域 開發(fā)最快的一個項目， 項目投入市場后必然走在其他項目 前面。 3． 本項目建成后的預(yù)期市場占有率 共 46 頁 第 28 頁 城市化中的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)開始在經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市有所表現(xiàn)，已經(jīng)有一部分人選擇郊區(qū)環(huán)境質(zhì)量比較好的地方居住。 2． 現(xiàn)有市場容量及飽和率 單就即墨市房地產(chǎn)市場來說， 因為以前的項目產(chǎn)品類型單一、樓盤規(guī)模小、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，開發(fā)理念落后，所以空置率較高。 今年上半年，個人成為交易的絕對主力，個人購買房屋的戶數(shù)為 20181 戶，占總成交量的 ％；個人購買房屋的面積達到 萬平方米。順應(yīng) 這一趨勢，旅游房地產(chǎn)必將以其優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性以及功能方面的實用性，吸引越來越多的購房者。 （ 4）加快推進即墨市城市化進程，是構(gòu)筑現(xiàn)代化發(fā)展城市的必然選擇 。 面向二十一世紀，人們對住宅的要求已發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化?！坝稣鎸m”作為嶗山道教著名活動場所，更為鶴山增添了諸多神秘色彩。截止目前，駐地主要街道全部硬化、亮化、綠化、美化，街道兩側(cè)排水溝全部漿砌，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)排水、排污管道化。 共 46 頁 第 15 頁 即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)地處山東半島西南部 ,位于青島市東北 43公里處 ,距即墨市區(qū) 20 公里 ,東臨黃海 ,南屏嶗峰 ,靠近仰口 ,北他、與療養(yǎng)基地溫泉鎮(zhèn)相鄰 ,鎮(zhèn)域面積 96 平方公里 ,東部臨海具有 24 公里長的海岸線 ,現(xiàn)轄 63 個行政村 ,82 個自然村 ,20xx年底常住總?cè)丝? ,其中鎮(zhèn)駐地常住人口 13960人 ,全鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 1632 人。 特別是 ， 市政府決定對濱海大道 （ 自膠南瑯琊臺至即墨豐城長 282 公里的濱海大道，將對沿線經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的拉動作用 ） 兩側(cè)各 500米土地實施統(tǒng)一控制 ， 嚴格控制濱海大道兩側(cè)土地的農(nóng)轉(zhuǎn)用、征用和出讓，施行嚴格的紅線控制、項目審批準入、規(guī)劃控制制度，在建的未經(jīng)批準項目，立即無條件停建；濱海大道兩側(cè)控制范圍內(nèi)的土地儲備，一次 性納入市級土地儲備。從房屋用途看，住宅和辦公樓投資增長較快，分別完成 億元和 億元，同比增長 ％和 ％，增幅高于全部開發(fā)投資 和 個百分點。 如今的房地產(chǎn)業(yè)正處于一個蓬勃發(fā)展的大好時期。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明： 7 月份，“國房景氣指數(shù)”為 ，比 6 月份上升 點，比去年同期上升 點，繼續(xù)保持上升勢頭。 目前，六市區(qū)駐地建成區(qū)面積達到 平方公里，一年增加 平方公里；市區(qū)駐地總?cè)丝谶_到 萬人，增加 萬人。國內(nèi)旅游市場繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，共接待 國內(nèi)游客 萬人，比去年同期增長 %。 在世界經(jīng) 共 46 頁 第 4 頁 濟持續(xù)低迷的情況下，我國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟保持了較快增長，中國巨大的市場潛力對外國及港澳臺地區(qū)的投資者吸引力越來越強，加上我國加入世界貿(mào)易組織以及北京申奧成功等因素，使得外資對我國的經(jīng)濟預(yù)期普遍看好。綜合開發(fā)配套建設(shè)要求設(shè)計新穎、布局舒展、配套齊全、具有 一定超前性和示范性。其中二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別較上年增長了 %和 %。 經(jīng)濟迅速發(fā)展的 同時青島 城市化戰(zhàn)略 也 不斷深化完善，大青島城市群的戰(zhàn)略格局已經(jīng)成型。將城市的特色經(jīng)濟不斷做大做強，正成為青島未來發(fā)展的立市之本。 17 月份，全國累計完成房屋竣工面積 10368 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期增加 個百分點。商品房銷售的快速增長，推動了商品房平均銷售價格平穩(wěn)上升。 其次， 中央對土地開發(fā)將有較強的政策約束，會更強調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，近幾年以“經(jīng)營城市”為名一哄而上搞開發(fā)的情況將會受到嚴格控制。 （ 3） 市場購買積極，空置房屋進一步消化。針織、服裝、皮鞋、電器、生豬、水產(chǎn)、蔬菜等專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模宏大，即發(fā)、紅領(lǐng)、雪達、亨達等知名品牌產(chǎn)品銷往全球。 一是突出特色，精心構(gòu)筑城鎮(zhèn)建設(shè)框架。遇真宮外有一鐘亭，內(nèi)有巨鐘，中聲悠揚，可達數(shù)十里，是為“鶴山曉 鐘”。 共 46 頁 第 19 頁 第三，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達到8 個人一輛車的水平、上海 12 個人一輛車、深圳、廣州約10 個人一輛車。為了加快項目的實施，取得政府有關(guān)部門的支持，按基建程序編制可行性研究報告，申請立項。 通過入住的高素質(zhì)人群引導(dǎo)其轉(zhuǎn)變觀念，提高生活質(zhì)量，從而充分體現(xiàn)改革開放的成果及黨和政府對人民群眾的關(guān)心，推進精神文明建設(shè)。 據(jù) 統(tǒng)計資料來看，20xx 年， 青島 市的商品房銷售火爆。尤其近幾年周邊市區(qū)、開發(fā)區(qū)諸如即墨服裝工業(yè)園等鞋列項目招商引資成效卓著。 天泰項目和金麒玉麟項目和我們 項目 定位類似， 在自然環(huán)境方面各有優(yōu)勢， 是我們的主要競爭對手 。 項目所在位置近山， 溫潤相濟，氣候宜人，夏無酷暑，冬無嚴寒，是得天獨厚的避暑佳境。年降水量最多為 （ 1911）年，最少為 （ 1981），降水的年變率為 62%。 外部配套條件 （ 1） 供電 項目用電主要為生活用電。 （見附件五熱力燃氣規(guī)劃圖） （ 7） 材料來源 地產(chǎn)材料就近解決（ 20 公里以內(nèi)），其他材料市場采購。 （ 4） 建筑物排距（日照間距）：不低于 1： ，樓間距不小于 18米。 （ 7） 綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且有利于保護環(huán)境和區(qū)內(nèi)生態(tài)微循環(huán)，一切可施以綠化的可利用地塊均實現(xiàn)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時可考慮空間垂直綠化，擴 大綠化覆蓋面積 ，起到綠色植被防塵、隔噪，確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔，空氣清新舒暢。 （ 3）投資 指標 ： 本項目的靜態(tài)投資回收期 ： 41+（ 9781/12924）＝ 年 共 46 頁 第 42 頁 本項目的 動 態(tài)投資回收期： 51+（ 1670/5499）＝ 年 投資利潤率（稅前）： （ 5712040292） /40292＝ ％ 八、 投資風(fēng)險分析 風(fēng)險因素 本項目作為大型綜合性開發(fā)項目，開發(fā)周期長，資金占用大，投資風(fēng)險很大。當采用折現(xiàn)系數(shù)為 20％時， NPV 最小值 907 萬元，最大值是 10383 萬元，平均值是 4499 萬元，標準差是 1745。 九、 項目結(jié)論及建議 1． 結(jié)論 本項目的建設(shè)符合國家及省市有關(guān)規(guī)定和要求，有利于城鎮(zhèn)旅游業(yè)的發(fā)展，有利于推進城市基礎(chǔ)建設(shè)和小城鎮(zhèn)改造建設(shè)步伐的加快，為城鄉(xiāng)居民提供良好的居住條件，有效改善城市生態(tài)環(huán)境，提高當?shù)鼐用竦恼w素質(zhì)，社會、經(jīng)濟效益明顯；擬建區(qū)位優(yōu)越，市場空間大，前景廣闊。具體表現(xiàn)為，建筑成本因 建筑材料 價 各 變動或施工工藝 不同而浮動變化 ； 項目配套存在較大 的不確定因素；銷售價格因市場的變化而浮動 ；市場競爭導(dǎo)致銷售周期延長等。 ? 外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新建料在保溫隔音上要有新突破，達到節(jié)能 50%的節(jié)能型住宅標準。 共 46 頁 第 35 頁 ? 物業(yè)類型配比： 表 51 戶型面積（㎡） 面積比例 獨立別墅（花園洋房） 250400 30% 聯(lián)排別墅（包括雙拼、疊加結(jié)構(gòu)） 200280 50% 產(chǎn)權(quán)式公寓 10% 公 建 16000 10% 注：按住宅總面積以 。 （見附件六道路系統(tǒng)規(guī)劃圖） 青萊 路到嶗山區(qū)界后分成兩條路，一條通過嶗山風(fēng)景區(qū)沿海濱進入青島市 ， 車程約 40 分鐘 （擴寬后將成為青島沿海 280 公里的濱海大道的一部分，行車時間必然會大大的降低）； 一條向西繞過風(fēng)景區(qū)從市區(qū)北部進入青島市 。按別墅大房型高檔物業(yè)用電需求，每戶用電 10KVA， 別墅、公寓 需 5500 KVA，公建 1500 KVA，總共7000KVA。年平均氣壓 ，年平均風(fēng)速 ，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向，年平均相對濕度 73%， 7 月份最高，為 89%； 12 月