【文章內(nèi)容簡介】 國家旅游部門預(yù)計， 到 20xx 年，我國入境旅游人數(shù)將達(dá)到 8500 萬人次，其中過夜海外旅游者 3450 萬人次，旅游外匯收入 220 萬美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 11 億人次，旅游收入 5000 億元；出境人數(shù)將達(dá)到 1636 萬人次。我國要從亞洲旅游大國走向世界旅游強國。這種旅游假日經(jīng)濟持續(xù)增長的行業(yè)必將會吸引大量投資，其中很大一部分會投入到旅游物業(yè)建設(shè)上，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供契機。 共 46 頁 第 19 頁 第三，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8 個人一輛車的水平、上海 12 個人一輛車、深圳、廣州約10 個人一輛車。專家預(yù)言，在中國的大城市 5 年之內(nèi)就會進(jìn)入 5 個人一輛車的時代。對于 建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個利好消息。 第四，市場日趨成熟，可利用資金相對充足，強勢投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢已捷足先登，劃地為界，搶占先機。 未來幾年我國旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的創(chuàng)新模式必將帶來旅游與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。 青島作為一個典型的旅游城市，在改革開放后，隨著招商引資和國企改革力度的加大，經(jīng)濟迅速發(fā)展，建設(shè)國際化、現(xiàn)代化大青島的城市化戰(zhàn)略已初見成效，城市建設(shè)取得了長足進(jìn)步。尤其是作為 20xx 年奧運會協(xié)辦城市，對城市建設(shè)提出了更高的要求。 面向二十一世紀(jì)，人們對住宅的要求已發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化。住宅的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性”將成為二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征。目前青島市城市住宅建設(shè)不論數(shù)量上和質(zhì)量上都發(fā)生了很大變化，但與二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征還有很大的差距。隨著青島市城市人口的迅速增長和社會的長足發(fā)展，住宅建設(shè)遠(yuǎn)不能滿足社會發(fā)展的需要。尤其市政 共 46 頁 第 20 頁 府加快小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，青島各周邊市區(qū)商業(yè)價值突顯，許多空置地塊有待開發(fā)，但由于農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)，缺乏完善配套的公共服務(wù)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量低下 。 為此，青島市市長夏耕還 專門到個郊縣視察，鼓勵當(dāng)?shù)卣顿Y，大力發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)項目，帶動經(jīng)濟發(fā)展。 為了 響應(yīng)市 政府 的號召， 不斷提高市民的居住水平，促進(jìn)青島房地產(chǎn)的發(fā)展，使青島市房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)大的跨越， 公司 開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè) 項目 項目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)特征的集“休閑、生態(tài)、旅游、文化”于一體的高檔旅游居住區(qū)，推動青島市的城市住宅建設(shè)向更高層次發(fā)展。 本著美化城 市面貌 ，增加社會經(jīng)濟效益，完善項目周邊配套設(shè)施，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟 原則 。由 公司 開發(fā)有限公司投資開發(fā)，通過對即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)萊青公路以西、馬山前村以北空置地塊進(jìn)行細(xì)致勘測規(guī)劃，擬新建總面積 168000平方米的田園別墅區(qū)。為了加快項目的實施，取得政府有關(guān)部門的支持，按基建程序編制可行性研究報告，申請立項。 項目建設(shè)的必要性 （ 1）該項目的建設(shè)符合符合國家“九五”規(guī)劃和 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出：“把住宅業(yè)培育成我國的國民經(jīng)濟的經(jīng)濟增長點”的精神；符合青島市“九五”及 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的精神；符合省、市今年在經(jīng)濟工作會議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經(jīng)濟增長點的要求。 共 46 頁 第 21 頁 住宅建設(shè)可以帶動許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，國家已把住宅建設(shè)提到了國民經(jīng)濟發(fā)展 的重要位置。隨著住房制度的推動及金融單位對個人購房的各種鼓勵政策的出臺，隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強，我市房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項目具有示范的作用。 （ 2）該項目本期住宅建設(shè)規(guī)模 萬平方米，可提供住宅 萬平米及 萬 平 方 米的休閑公建項目，為青島市的旅游業(yè)創(chuàng)造新的景點，同時可滿足當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的需求和環(huán)境改造工程，使人民群眾安居樂業(yè)，有利于改善青島市的投資環(huán)境，也有利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展。 （ 3）該項目對啟動地產(chǎn)市場，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展有相輔相成的作用，可以帶動建材、冶金、化工、電子、機械 、家具、紡織、玻璃等多個行業(yè)的發(fā)展，同樣相關(guān)行業(yè)的發(fā)展給住宅業(yè)的發(fā)展提供強有力的物質(zhì)基礎(chǔ)，促進(jìn)住宅及相關(guān)行業(yè)步入良性循環(huán)發(fā)展軌道。住宅建設(shè)對吸引勞動力的投入產(chǎn)出比是 1： 2，房地產(chǎn)業(yè)能使青島市的 GDP增長 2%。 （ 4）加快推進(jìn)即墨市城市化進(jìn)程，是構(gòu)筑現(xiàn)代化發(fā)展城市的必然選擇 。 青島市《關(guān)于加快城市化進(jìn)程的若干意見》中指出，到 20xx 年，爭取全市城區(qū)面積達(dá)到 300 平方公里，人口 310 萬。要實現(xiàn)大青島的城市化，首先要實現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)的城市化，更要加快周邊市區(qū)的城市化進(jìn)程。該項目的建設(shè)有利于推動即墨市城市建設(shè)的發(fā)展， 共 46 頁 第 22 頁 提高 區(qū)域現(xiàn)代化程度，推進(jìn)即墨周邊房地產(chǎn)市場的開發(fā)。 （ 5）符合岙山衛(wèi)鎮(zhèn)規(guī)劃，是進(jìn)一步完善市鎮(zhèn)建設(shè)，提升區(qū)域形象的需要岙山衛(wèi)鎮(zhèn)被確定為 “山東省中心鎮(zhèn) ”、 “青島市重點小城鎮(zhèn) ”，但基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，急需建設(shè)開發(fā)。尤其項目所處地 背靠鶴山、 面朝碧海，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境，旅游資源非常豐富。因此，開發(fā)該項目可徹底改變當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，積極利用土地及自然資源，直接提升區(qū)域形象，對加快城鎮(zhèn)改造建設(shè)，改善周邊農(nóng)民居住環(huán)境和鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，創(chuàng)建文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，迎接 20xx 年奧運會都是十分必要的。 （ 6）項目建設(shè)是改善周邊農(nóng)民居住條件，提高其生活 質(zhì)量的需要 。 通過本項目建設(shè)，將在現(xiàn)有土地上，建成功能完善、交通便捷，具有現(xiàn)代氣息的別墅區(qū) ， 改變周邊群眾的居住條件 。 通過入住的高素質(zhì)人群引導(dǎo)其轉(zhuǎn)變觀念，提高生活質(zhì)量，從而充分體現(xiàn)改革開放的成果及黨和政府對人民群眾的關(guān)心，推進(jìn)精神文明建設(shè)。同時，有利于區(qū)域內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以求更大的發(fā)展。 四、 市場調(diào)查和預(yù)測情況 1． 市場供需現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興物業(yè)開發(fā)模式，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，而形成的一個全新的產(chǎn)業(yè)模式。旅游房 共 46 頁 第 23 頁 地產(chǎn)具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及財權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。其性質(zhì)是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。我國城市化進(jìn)程地加快、人民生活水平地不斷提高，為旅游消費奠定了良好的基礎(chǔ)。 據(jù)世界旅游組織預(yù)測， 20xx 年，中國旅游人數(shù)將達(dá)到１０億人次，且有望在 2020 年成為世界第一大旅游國。順應(yīng) 這一趨勢，旅游房地產(chǎn)必將以其優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性以及功能方面的實用性，吸引越來越多的購房者。同時，隨著旅游項目的變化，以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運動置業(yè)等為代表的舒適型住宅運動正開始主宰新一輪的開發(fā)熱點。今年８月，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌在?？谂e行的第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會上就曾指出，我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間和市場潛力巨大，旅游物業(yè)開發(fā)將成為未來 10 年中國房地產(chǎn)業(yè)的熱點之一。 旅游房地產(chǎn)作為目前國內(nèi)新興的一種房地產(chǎn)業(yè)其核心元素是旅游，以旅游帶動房地產(chǎn)是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)的先決條件。 而青島作為中國東部的重要海濱城市、國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地， 早在 1998 年，已經(jīng)構(gòu)筑起 吃、住、行、游、購、娛 一條龍的產(chǎn)品體系和較為科學(xué)的法制化管理體系。據(jù)統(tǒng)計，199620xx 年期間青島累計接待海外游客 124 萬人次，年均遞增％，國內(nèi)游客 6130 萬人次，年均遞增 ％。 20xx 年，青島接待海內(nèi)外游客 合計 1551 萬人次，旅游也總收入達(dá)到 118 億 共 46 頁 第 24 頁 元，相當(dāng)于 當(dāng)年 GDP 的 9％。 其豐富的旅游資源吸引著越來越多的外來人口在青島置業(yè)，這為青島旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場資源。 青島的房地產(chǎn)市場這 幾年也在飛速發(fā)展。 據(jù) 統(tǒng)計資料來看，20xx 年， 青島 市的商品房銷售火爆。從前三季度看，竣工面積高速增長，銷售面積增幅始終高于竣工面積，雖然全年銷售面積受竣工面積的限制，增幅不大，但空置商品房明顯減少，商品房價格快速上揚。 20xx 年 12 月，商品房銷售價格分類指數(shù)運行到 點，比上月上升 點，商品房空置面積分類指數(shù) 點，已連續(xù) 11 個月運行在景氣區(qū)間。全年商品房平均售價 2144 元 /平方米，比上年增長 ％。 今年上半年， 青島 市房產(chǎn)交易 仍然 十分活躍，市民購房熱情持續(xù)高漲。從市房地產(chǎn)交易中心得到的統(tǒng) 計數(shù)字顯示，上半年各類房產(chǎn)交易成交戶數(shù)達(dá)到 20236 戶，成交面積 萬平方米，上半年實際完成交易 102 億元。商品房成交較去年同期有較大幅度增長。 今年上半年，個人成為交易的絕對主力，個人購買房屋的戶數(shù)為 20181 戶，占總成交量的 ％；個人購買房屋的面積達(dá)到 萬平方米。 而且 今年一季度的數(shù)據(jù)顯示，房屋竣工經(jīng)過去年一年的高峰后，出現(xiàn)下滑趨勢，房屋供應(yīng)量減少，全部房屋竣工面積 萬平方米，比去年同期下降了 ％，其中住宅竣工 萬平方米，下降 ％ 。但銷售 依然熱度不減，市場供求出 現(xiàn)脫節(jié)，供需矛盾進(jìn)一步突出，今年的市場供應(yīng)形勢不容樂觀。 共 46 頁 第 25 頁 隨著青島房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和完善， 今后幾年 有幾個主要因素將支撐青島未來房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)繼續(xù)上揚，尤其是支持中、高檔樓盤房價的整體上揚。 首先， 20xx 年奧運會，青島作為協(xié)辦城市，青島賽區(qū)比賽場地的規(guī)劃設(shè)計將浮出水面。大批的國內(nèi)外客戶瞄準(zhǔn)奧運經(jīng)濟投資，新的購房主力軍隊伍擴張，青島及周邊區(qū)域的中高檔樓盤市場供求關(guān)系將產(chǎn)生很大變化； 其次，入世后，擁有海運優(yōu)勢的開放城市 ——青島，加速國際化大都市的建設(shè)步伐。將有大批國內(nèi)外機構(gòu)爭相進(jìn)入青島，直接帶動中高檔 樓市攀高，此檔位樓盤市場需求量將會劇增；得天獨厚的自然氣候條件，令海濱城市旅游熱度不減，沿海岸帶的發(fā)展規(guī)劃的實施，市政規(guī)劃增建的海上景觀及主題公園，吸引旅游置業(yè)投資。集旅游、度假、療養(yǎng)于一體的特色別墅住宅蓬勃興起，直接拉動外地人島城置業(yè)新高潮。 再次，青島城市品牌聲明遠(yuǎn)播，是山東的經(jīng)濟支柱市之一，擁有海爾、海信、青啤、澳柯瑪?shù)纫幌盗袊H知名品牌。尤其近幾年周邊市區(qū)、開發(fā)區(qū)諸如即墨服裝工業(yè)園等鞋列項目招商引資成效卓著。吸引了大批國內(nèi)外企業(yè)，富裕的企業(yè)家和相關(guān)職業(yè)者會抵青，開發(fā)事業(yè)、購置房產(chǎn)。 但于此相對比之下 ， 目前青島的旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，項目很少，而且 同質(zhì)同檔項目多，濱海特色優(yōu)勢 體 現(xiàn)不夠明顯，樓盤個性化差異小。青島目前的中高檔樓盤大都集中在東部沿海一帶，除了 CBD 區(qū)域的整體改造外，東部已可開發(fā)空 共 46 頁 第 26 頁 間幾乎沒有，現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)量和開工量根本滿足不了今后的市場需求。 早期的郊區(qū)旅游項目的僅有海爾山莊、海爾國際培訓(xùn)中心、田橫島度假村、雙星度假村等有限的幾個。這些項目的開發(fā)模式比較單一，基本上是以集團(tuán)消費為主 ，整體處于一種原始狀態(tài)， 作為中外著名的旅游度假城市確實是一大缺憾。在今后很長一段時間內(nèi)，隨著旅游業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展 ，旅游房地產(chǎn)會日漸成熟，慢慢將占據(jù)青島房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位， 市場的 發(fā)展是成功的機遇，鶴山旅游度假村項目正逢其時 。 2． 現(xiàn)有市場容量及飽和率 單就即墨市房地產(chǎn)市場來說， 因為以前的項目產(chǎn)品類型單一、樓盤規(guī)模小、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)理念落后，所以空置率較高。 但是 近期開發(fā)的一些樓盤綜合素質(zhì)有了較大的提高，小區(qū)規(guī)模和產(chǎn)品類型都有了很大飛躍，呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。 目前市場供應(yīng)非常活躍，供應(yīng)量有明顯上升的趨勢，需求和供應(yīng)基本保持步伐一致，近兩年商品房銷售面積有良好的上升勢頭。 即墨重點開發(fā)的旅游度假區(qū)，溫泉鎮(zhèn)和岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，目前 已經(jīng)營 運的項目 主要 有雙星度假村和麥斯麗苑別墅， 要 開發(fā) 的項目 主要有天泰溫泉項目、金麒玉麟山莊、麥迪紳旅游度假項目和亞星度假項目 等 。 溫泉度假區(qū)現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)客房 217 間， 實際消費價格在 150 元 /天 ， 豪華套間 9 間， 實際消費價格在 300500 元 /天，度假別墅 共 46 頁 第 27 頁 日出租價格在 6003600 元 /天。 由于天泰項目在規(guī)劃中也有星級酒店，估計未來幾年內(nèi)在此旅游區(qū)的客房供應(yīng)量會達(dá)到 400 間左右 。 溫泉度假區(qū) 目前建成并投入使用的別墅數(shù)量為 14