【正文】 788 億元，同比增長(zhǎng) %，遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度。 主要分類指數(shù)走勢(shì) ： 資金來源分類指數(shù)。 7 月份 ,“國房景氣指數(shù)”所屬的八個(gè)分類指數(shù)與去年同期相比除土地開發(fā)面積分類指數(shù)持平外，其余 7 個(gè)分類指數(shù)均保持全面上揚(yáng)。 （ 2） 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì) 20xx 年我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持持續(xù)高速的增長(zhǎng)勢(shì)頭 。 共 46 頁 第 8 頁 海洋、港口、旅游“三大特色經(jīng)濟(jì)”加 快了構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系，構(gòu)筑有特色的國際大城市框架和全面提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)的一定成效。青島如今已確立了自己的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：即構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展港口、海洋、旅游三大特色經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)建設(shè)家電電子、汽車機(jī)車船舶集裝箱制造、石油化工和新材料四大工業(yè)基地。將城市的特色經(jīng)濟(jì)不斷做大做強(qiáng)，正成為青島未來發(fā)展的立市之本。 大青島的城市發(fā)展定位日益清晰，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力正在迅速提升。 中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)效應(yīng)不斷強(qiáng)化，隨著退城進(jìn)鄉(xiāng)、退二進(jìn)三 等產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，特別是目前大力實(shí)施新的青島經(jīng)濟(jì)重心戰(zhàn)略，家電、服裝、造船、現(xiàn)代物流業(yè)開始大規(guī)模向腹地延伸，形成一個(gè)向中心城區(qū)集結(jié)的分工合理、升級(jí)轉(zhuǎn)化、富于創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)力的城市群產(chǎn)業(yè)體系。工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)、市場(chǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為“四駕馬車”，已形成中小城市強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，去年全市園區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)分別創(chuàng)造的 GDP 總值，中小城市已占據(jù) 70％、 50％以上，這組數(shù)據(jù)足以說明青島中小城市的經(jīng)濟(jì)活力。 16 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)駐地新增建成區(qū)面積 13 平方公里，總數(shù)達(dá)到近 80 平方公里，新增人口近 2 萬人，總?cè)丝谶_(dá)到 34 萬人。即墨、膠州、萊西等地在新區(qū)建設(shè)中實(shí)現(xiàn)大幅擴(kuò)張，沿濱海大道一線的開發(fā)區(qū)、膠南，作為西海岸充滿魅力的大青島新城區(qū)迅速崛起 。隨著構(gòu)建現(xiàn)代化國際城市戰(zhàn)略框架的確立，青島中心城市已擴(kuò)展到1100 多平方公里， 城市的輻射與集聚功能進(jìn)一步加強(qiáng)。 在此基礎(chǔ)上， 20xx年 青島 市又著手規(guī)劃建設(shè)青島濱海大道，作為一條城市軸線布局 16 座濱海岸線衛(wèi)星城，從而形成大青島城市群，把青島特有的濱海特色的城市“版圖”沿著海岸線擴(kuò)大數(shù)倍、數(shù)十倍，全面整合青島沿海岸線三大特色經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的 同時(shí)青島 城市化戰(zhàn)略 也 不斷深化完善，大青島城市群的戰(zhàn)略格局已經(jīng)成型。這其中，基本建設(shè)、房地產(chǎn)、更新改造投資及其它投資均有良好表現(xiàn)，分別完成投資 億元、 億元、 億元、 億元，同比分別增長(zhǎng) ％、 ％、％、 ％。 上半年，我市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 286 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％。 雖然受到非典的嚴(yán)重影響， 今年上半年，青島國民經(jīng)濟(jì)仍然 繼續(xù)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展， GDP 同比增長(zhǎng) ％。實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。國際旅游收入 億美元，增長(zhǎng) %。 進(jìn)出口總額 達(dá) 億美元，較上年增長(zhǎng) %和 %。全市人均國內(nèi)生產(chǎn) 共 46 頁 第 5 頁 總值達(dá) 20xx0 元。其中二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別較上年增長(zhǎng)了 %和 %。 從青島本地來看，本市 的 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提高。 20xx 年第一季度固定資產(chǎn)投資告訴增長(zhǎng)， 13 月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 6155 億元，增長(zhǎng) ％，比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。初步測(cè)算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年同期增長(zhǎng)較快的時(shí)期之一。 今年 經(jīng)濟(jì) 雖然受到 非典的影響，但是總體穩(wěn)定向上的格局不變 ， 上半年國民經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長(zhǎng) 。 城鎮(zhèn)居民收入和支出穩(wěn)定增長(zhǎng)，作為社會(huì)中堅(jiān)力量的中等收入階層不斷擴(kuò)大。第三產(chǎn) 業(yè)增加值 34533 億元，增長(zhǎng) ％。 ⑹ 堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，環(huán)境生態(tài)化在滿足日光、通風(fēng)的基礎(chǔ)居住上，側(cè)重進(jìn)行環(huán)境和綠地的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大程度使居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然與建筑有機(jī)和諧的統(tǒng)一。綜合開發(fā)配套建設(shè)要求設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、配套齊全、具有 一定超前性和示范性。 ⑶ 依據(jù)城市規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域規(guī)劃，設(shè)計(jì)舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的住宅及住宅環(huán)境。 共 46 頁 第 1 頁 “ 項(xiàng)目 ”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目 (暫定名 ) ? 項(xiàng)目選址：項(xiàng)目位于青島市即墨岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，鶴山風(fēng)景區(qū)南麓，萊青公 路以西，馬山前村以北 ? 用地面積： 420xx0 m2 ? 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 168000m2 ? 建設(shè)單位： 公司 開發(fā)有限公司 ? 投資總額： 4 億 ? 建設(shè)期限： 3 年 5 個(gè)月 （ 20xx 年 8 月 20xx 年 12 月） 二、 可行性研究分析概況 1. 可行性研究的起止時(shí)間： 20xx 年 5 月 20xx 年 8 月 2. 費(fèi)用及占總投資的比例： 3. 參加人員： 4. 研究分析內(nèi)容： ⑴ 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 ⑵ 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 共 46 頁 第 2 頁 ⑶ 項(xiàng)目選址及建筑規(guī)模 ⑷ 項(xiàng)目實(shí)施和營(yíng)運(yùn)的總體規(guī)劃情況 ⑸ 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ⑹ 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ⑺ 研究結(jié)論及建議 5. 可行性研究的依據(jù)： ⑴《中華人民共和國建筑法》 ⑵《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ⑶《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 ⑷ 1998 年 7 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》 ⑸ 省、市、區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”及 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 ⑹ 省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ⑺ 即墨市岙山衛(wèi)鎮(zhèn)建設(shè)整體規(guī)劃 資料 ⑻ 其他有關(guān)國家政策及信息資料 ⑼ 公司提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料 6. 可行性研究的原則： ⑴ 遵循“以人為本”的宗旨，滿足居者生理、心理、社會(huì)的三大需求，以不斷為提高居住區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。 ⑵ 創(chuàng)造富有地域特色的城市居住環(huán)境和富有親和力的生活 共 46 頁 第 3 頁 居住環(huán)境。 ⑷ 根據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，因地制宜，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，尊重實(shí)際情況，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)持節(jié)約、有效的利用土地和各項(xiàng)能源。 ⑸ 盡可能的采用新材料、新工藝、新技術(shù)和新設(shè)備，減少成本，降低能耗，有效利用資金，促進(jìn)建設(shè)水平的提高，獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重效益。 三、 項(xiàng)目背景分析和建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 （ 1） 宏觀經(jīng)濟(jì)背景 20xx 年是我國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的一年，國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 10 億元。 國內(nèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)區(qū)的進(jìn)展，投資環(huán)境越來越成熟。 在世界經(jīng) 共 46 頁 第 4 頁 濟(jì)持續(xù)低迷的情況下，我國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)保持了較快增長(zhǎng)，中國巨大的市場(chǎng)潛力對(duì)外國及港澳臺(tái)地區(qū)的投資者吸引力越來越強(qiáng)，加上我國加入世界貿(mào)易組織以及北京申奧成功等因素，使得外資對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍看好。 由于一季度經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁，加上 6 月份工業(yè)生產(chǎn)、市場(chǎng)銷售等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯回升，以及 16 月份固定資產(chǎn)投資和進(jìn)出口一直持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，故上半年國民經(jīng)濟(jì)總體上仍保持較快增長(zhǎng)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 16499 億元，增長(zhǎng)%。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面 仍然 起到 了 巨大的 作用。20xx 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng) %，比去年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： 40，結(jié)構(gòu)更趨合理。 流通市場(chǎng)更加繁榮，社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá) 億元 。吸引外資力度加大， 20xx 年實(shí)際利用外資達(dá) 億美元，增長(zhǎng) %。國內(nèi)旅游市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，共接待 國內(nèi)游客 萬人，比去年同期增長(zhǎng) %。 一個(gè)月以上暫住人口 萬人，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)完成 億 元，同比增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，同比增長(zhǎng) ％， 第三產(chǎn)業(yè) 因非典影響，發(fā)展稍顯放慢， 完成 億元，同比增長(zhǎng)速度達(dá)到 ％ 。其中城鎮(zhèn)以上投資完成 億元，同比增長(zhǎng) ％。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) ％。 市政府提出了青島、黃島、紅島“品”字形布局及環(huán)膠州灣建設(shè)工業(yè)走廊“三點(diǎn)一 共 46 頁 第 6 頁 環(huán)”的戰(zhàn)略構(gòu)想 （見附件一區(qū)域位置圖） 。 大中小城市群構(gòu)建起一個(gè)有序推進(jìn)的城市化體系，使青島的城市發(fā)展 空間迅速拓展，城市化進(jìn)程全面加快。 周邊的中小城市規(guī)模迅速膨脹，功能日益完善，承載力和吸引力大大提高。 目前，六市區(qū)駐地建成區(qū)面積達(dá)到 平方公里，一年增加 平方公里；市區(qū)駐地總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，增加 萬人。 城市群經(jīng)濟(jì)圈迅速崛起，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不斷顯現(xiàn)。而發(fā)達(dá)的城際軌道交通，正在把青島城市群連成一個(gè)越來越緊密的 共 46 頁 第 7 頁 整體，同三高速將青島中、小城市全部納入一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，濱海大道將即墨東部沿海城鎮(zhèn)劃入半小時(shí)圈 。 時(shí)空距離的縮短，使青島城市群正在構(gòu)筑著一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)圈、生活圈、文化圈，從人們的商務(wù)、旅游、購物等出行到心理、觀念都在發(fā)生質(zhì) 的飛躍，今天的青島中小城市，正在成為投資置業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)的熱土 。棧橋，小青島，青啤，家電??這些曾是青島長(zhǎng)期揚(yáng)名天下的城市招牌，但今天這些著名的 城市標(biāo)識(shí)已難以涵蓋青島的全部。專家認(rèn)為，城市的發(fā)展必須以產(chǎn)業(yè)為依托，而從產(chǎn)業(yè)角度定位城市，就要按照動(dòng)態(tài)比較優(yōu)勢(shì)培植強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)。而青島的城市發(fā)展，則緊緊圍繞著新的產(chǎn)業(yè)定位，以產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張效應(yīng)來帶動(dòng)城市發(fā)展，以城市體系的構(gòu)架來體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)。蓬勃發(fā)展青島蘊(yùn)含著旅游房地產(chǎn)這個(gè)巨大商機(jī)。 國家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明： 7 月份，“國房景氣指數(shù)”為 ，比 6 月份上升 點(diǎn)，比去年同期上升 點(diǎn)，繼續(xù)保持上升勢(shì)頭。其中，竣工房屋面積 和資金來源分類指數(shù)升幅最高，是拉動(dòng)“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)上揚(yáng)的主要因素。 7 月份，資金來源分類指數(shù)為，比 6 月份上升 點(diǎn)，比去年同期上升 點(diǎn)，是上升幅度最大的分類指數(shù)。其中，國內(nèi)貸款達(dá)到 1751 億元，同比增長(zhǎng) 64%，增幅比上半年增加 個(gè)百分點(diǎn)。 7 月份，竣工面積分類指數(shù)為，盡管比 6 月份下降 點(diǎn)，但 比去年同期上升 共 46 頁 第 9 頁 點(diǎn)。其中，竣工商品住宅 8562 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；分地區(qū)看，中部地區(qū)房屋竣工面積為 1793 萬平方米，同比增長(zhǎng)%，分別比西部和東部地區(qū)高出 和 個(gè)百分點(diǎn)。 7 月份，新開工面積分類指數(shù) ，與 6 月份相比基本持平，比去年同期上升 點(diǎn)。 17 月份，全國新開工面積為 億平方米，同比增長(zhǎng) %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。 17 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到 4698 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投 資增長(zhǎng)速度明顯高于全國平均水平。 商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)。 17 月份，全國累計(jì)完成商品房銷售面積 億平方米，同比增長(zhǎng) 38%，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 17 月，全國商品房平均銷售價(jià)格為 2416 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，商品住宅平均售價(jià)為 2253 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 商品房空置面積分類指數(shù)。 17 月份，商品房空置面積增長(zhǎng) 7%，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 如今的房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的大好時(shí)期。為了防范金 融風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度， 6 月 5 日，中國人民銀行發(fā)布了 121 號(hào)文件，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，其中提出對(duì)大戶型、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目的貸款限制，以及對(duì)購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房、第二套以上住房的貸款提高利率和首付款比例等等。 所以央 共 46 頁 第 11 頁 行的 121 文件的影響，目前沒有明顯的表現(xiàn)，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來說會(huì)對(duì)開發(fā)商的融資渠道產(chǎn)生較大的影響。 這個(gè)轉(zhuǎn)變，對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。大量的經(jīng)濟(jì)適用房將投入建設(shè)，政府的土地供應(yīng)將傾向于經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于別