【正文】 盛的市場(chǎng)需求，也應(yīng)該注意到新的項(xiàng)目大量進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的沖擊。 但是 我們項(xiàng)目、麥迪紳旅游度假項(xiàng)目和亞星旅游度假項(xiàng)目投入市場(chǎng)后，供應(yīng)量將達(dá)到 44 萬平方米以上。 岙山衛(wèi)鶴山旅游度假區(qū)目前有雙星旅游度假村和麥斯麗苑別墅區(qū)，未來幾年麥迪紳旅游度假項(xiàng)目和亞星旅游度假項(xiàng)目會(huì)推向市場(chǎng)。 天泰項(xiàng)目和金麒玉麟項(xiàng)目和我們 項(xiàng)目 定位類似， 在自然環(huán)境方面各有優(yōu)勢(shì)， 是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。 而且天泰項(xiàng)目是一個(gè)大型綜合項(xiàng) 目，會(huì)提升整個(gè)溫泉鎮(zhèn)的旅游形象， 完善 溫泉鎮(zhèn)的商業(yè)、生活、教育配套，從而會(huì)拉動(dòng)溫泉鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)上漲。 由于天泰項(xiàng)目在規(guī)劃中也有星級(jí)酒店，估計(jì)未來幾年內(nèi)在此旅游區(qū)的客房供應(yīng)量會(huì)達(dá)到 400 間左右 。 即墨重點(diǎn)開發(fā)的旅游度假區(qū)，溫泉鎮(zhèn)和岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，目前 已經(jīng)營(yíng) 運(yùn)的項(xiàng)目 主要 有雙星度假村和麥斯麗苑別墅， 要 開發(fā) 的項(xiàng)目 主要有天泰溫泉項(xiàng)目、金麒玉麟山莊、麥迪紳旅游度假項(xiàng)目和亞星度假項(xiàng)目 等 。 但是 近期開發(fā)的一些樓盤綜合素質(zhì)有了較大的提高，小區(qū)規(guī)模和產(chǎn)品類型都有了很大飛躍，呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，隨著旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，旅游房地產(chǎn)會(huì)日漸成熟，慢慢將占據(jù)青島房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位， 市場(chǎng)的 發(fā)展是成功的機(jī)遇，鶴山旅游度假村項(xiàng)目正逢其時(shí) 。 早期的郊區(qū)旅游項(xiàng)目的僅有海爾山莊、海爾國(guó)際培訓(xùn)中心、田橫島度假村、雙星度假村等有限的幾個(gè)。 但于此相對(duì)比之下 ， 目前青島的旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，項(xiàng)目很少，而且 同質(zhì)同檔項(xiàng)目多，濱海特色優(yōu)勢(shì) 體 現(xiàn)不夠明顯，樓盤個(gè)性化差異小。尤其近幾年周邊市區(qū)、開發(fā)區(qū)諸如即墨服裝工業(yè)園等鞋列項(xiàng)目招商引資成效卓著。集旅游、度假、療養(yǎng)于一體的特色別墅住宅蓬勃興起，直接拉動(dòng)外地人島城置業(yè)新高潮。大批的國(guó)內(nèi)外客戶瞄準(zhǔn)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)投資，新的購房主力軍隊(duì)伍擴(kuò)張，青島及周邊區(qū)域的中高檔樓盤市場(chǎng)供求關(guān)系將產(chǎn)生很大變化； 其次，入世后，擁有海運(yùn)優(yōu)勢(shì)的開放城市 ——青島，加速國(guó)際化大都市的建設(shè)步伐。 共 46 頁 第 25 頁 隨著青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和完善， 今后幾年 有幾個(gè)主要因素將支撐青島未來房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)，尤其是支持中、高檔樓盤房?jī)r(jià)的整體上揚(yáng)。 而且 今年一季度的數(shù)據(jù)顯示，房屋竣工經(jīng)過去年一年的高峰后，出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，房屋供應(yīng)量減少，全部房屋竣工面積 萬平方米，比去年同期下降了 ％，其中住宅竣工 萬平方米，下降 ％ 。商品房成交較去年同期有較大幅度增長(zhǎng)。 今年上半年， 青島 市房產(chǎn)交易 仍然 十分活躍，市民購房熱情持續(xù)高漲。 20xx 年 12 月，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)運(yùn)行到 點(diǎn)，比上月上升 點(diǎn)，商品房空置面積分類指數(shù) 點(diǎn)，已連續(xù) 11 個(gè)月運(yùn)行在景氣區(qū)間。 據(jù) 統(tǒng)計(jì)資料來看，20xx 年， 青島 市的商品房銷售火爆。 其豐富的旅游資源吸引著越來越多的外來人口在青島置業(yè)，這為青島旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)資源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，199620xx 年期間青島累計(jì)接待海外游客 124 萬人次，年均遞增％，國(guó)內(nèi)游客 6130 萬人次，年均遞增 ％。 旅游房地產(chǎn)作為目前國(guó)內(nèi)新興的一種房地產(chǎn)業(yè)其核心元素是旅游，以旅游帶動(dòng)房地產(chǎn)是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)的先決條件。同時(shí)，隨著旅游項(xiàng)目的變化，以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動(dòng)置業(yè)等為代表的舒適型住宅運(yùn)動(dòng)正開始主宰新一輪的開發(fā)熱點(diǎn)。 據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)， 20xx 年，中國(guó)旅游人數(shù)將達(dá)到１０億人次，且有望在 2020 年成為世界第一大旅游國(guó)。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。 四、 市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)情況 1． 市場(chǎng)供需現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興物業(yè)開發(fā)模式，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，而形成的一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式。 通過入住的高素質(zhì)人群引導(dǎo)其轉(zhuǎn)變觀念，提高生活質(zhì)量，從而充分體現(xiàn)改革開放的成果及黨和政府對(duì)人民群眾的關(guān)心，推進(jìn)精神文明建設(shè)。 （ 6）項(xiàng)目建設(shè)是改善周邊農(nóng)民居住條件，提高其生活 質(zhì)量的需要 。尤其項(xiàng)目所處地 背靠鶴山、 面朝碧海，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境，旅游資源非常豐富。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)即墨市城市建設(shè)的發(fā)展， 共 46 頁 第 22 頁 提高 區(qū)域現(xiàn)代化程度，推進(jìn)即墨周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)。 青島市《關(guān)于加快城市化進(jìn)程的若干意見》中指出，到 20xx 年，爭(zhēng)取全市城區(qū)面積達(dá)到 300 平方公里，人口 310 萬。住宅建設(shè)對(duì)吸引勞動(dòng)力的投入產(chǎn)出比是 1： 2，房地產(chǎn)業(yè)能使青島市的 GDP增長(zhǎng) 2%。 （ 2）該項(xiàng)目本期住宅建設(shè)規(guī)模 萬平方米，可提供住宅 萬平米及 萬 平 方 米的休閑公建項(xiàng)目，為青島市的旅游業(yè)創(chuàng)造新的景點(diǎn)，同時(shí)可滿足當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的需求和環(huán)境改造工程，使人民群眾安居樂業(yè)，有利于改善青島市的投資環(huán)境，也有利于社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。 共 46 頁 第 21 頁 住宅建設(shè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家已把住宅建設(shè)提到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的重要位置。為了加快項(xiàng)目的實(shí)施，取得政府有關(guān)部門的支持，按基建程序編制可行性研究報(bào)告，申請(qǐng)立項(xiàng)。 本著美化城 市面貌 ，增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，完善項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì) 原則 。 為此，青島市市長(zhǎng)夏耕還 專門到個(gè)郊縣視察，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)卣顿Y，大力發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)項(xiàng)目，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著青島市城市人口的迅速增長(zhǎng)和社會(huì)的長(zhǎng)足發(fā)展，住宅建設(shè)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要。住宅的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性”將成為二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征。尤其是作為 20xx 年奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市，對(duì)城市建設(shè)提出了更高的要求。 未來幾年我國(guó)旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的創(chuàng)新模式必將帶來旅游與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。對(duì)于 建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個(gè)利好消息。 共 46 頁 第 19 頁 第三，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8 個(gè)人一輛車的水平、上海 12 個(gè)人一輛車、深圳、廣州約10 個(gè)人一輛車。我國(guó)要從亞洲旅游大國(guó)走向世界旅游強(qiáng)國(guó)。 其次，正在形成的旅游強(qiáng)國(guó)地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，為我 國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。 而當(dāng)前，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少，住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移， 大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。 項(xiàng)目的提出 國(guó)家“九五”規(guī)劃和 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出：“把 共 46 頁 第 18 頁 住宅業(yè)培育成我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。另外聚仙門、摸錢澗、滾龍洞、一線天、沐浴 盆、老君爐等景點(diǎn)也很絕妙。山上奇峰林立，怪石森羅，千姿百態(tài)，形神畢有，可稱為“天然的花崗巖群雕”。每年農(nóng)歷正月十三、九月初九有鶴山山會(huì)，吸引四方來此觀光、趕山、經(jīng)商者絡(luò)繹不絕。遇真宮外有一鐘亭，內(nèi)有巨鐘，中聲悠揚(yáng)，可達(dá)數(shù)十里，是為“鶴山曉 鐘”。自然景觀獨(dú)特，人文景觀豐富，是大青島旅游格局中一棵璀璨的明珠，屬國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。37′，北緯 36176。 總之， 作為山東省中心鎮(zhèn) 、 青島市 16 處重點(diǎn)小城鎮(zhèn)之一的岙山 衛(wèi)鎮(zhèn)已成為投資者的理想場(chǎng)所。 四是加強(qiáng)旅游資源深度開發(fā)，大做旅游文章，帶動(dòng)二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。投資 600 多萬元，完成了海濱路、海港路和南北大街路面的拓寬硬化、綠化工程；投資 80 多萬元，花池面積 20xx 平方米。投資 400 多萬元，完成了食品站改建二期程、衛(wèi)生院改建一期程和西里商業(yè)街建設(shè)，美化了城鎮(zhèn)的自然環(huán)境，大大提高了鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的品位；投資 200 多萬元興建的美觀漂亮、設(shè)施一流、質(zhì)量?jī)?yōu)良的中心小學(xué)教學(xué)樓主體工程已經(jīng)竣工，建筑面積為 2800 平方米?！耙稽c(diǎn)”，指鎮(zhèn)駐地；“三園”，指工業(yè)園、茶園、都市農(nóng)業(yè)觀光園；“五區(qū)”，指海濱區(qū)、海港區(qū)、鶴山風(fēng)景區(qū)、大任何流域高效農(nóng)業(yè)區(qū)、海珍品養(yǎng)殖區(qū)。 一是突出特色，精心構(gòu)筑城鎮(zhèn)建設(shè)框架。群山尤以鶴山聞名，先后修建了遇真庵、鶴山文化陳列室、進(jìn)山路、茶室等，現(xiàn)已全面開放，為休閑旅游、療養(yǎng)和居住提供了很好的場(chǎng)所。與嶗山一脈相承，位于嶗山 ——仰口 ——岙山衛(wèi)——溫泉 ——田橫島黃金海岸線中間位置，且自然資源獨(dú)特，空氣和 水污染都比較輕，比較好的保持了自然的原貌，山體植被比較好，海岸蜿蜒漫長(zhǎng)，綠樹成蔭，自然環(huán)境優(yōu)美 。西往藍(lán)村火車站約 50 公里，南到流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)紙 25 公里，客貨運(yùn)輸方便，對(duì)外交通便利。 見（附件一區(qū)域位置圖） 岙山衛(wèi)地處大青島的輻射范圍之內(nèi)， 域內(nèi)鰲藍(lán)路橫穿東西、萊青公路縱貫?zāi)媳?，成為鰲山衛(wèi)和外界聯(lián)系的交通動(dòng)脈。即墨東部沿海一線濱海公路、眾山、群島、金灘將成為旅游投資開發(fā)的熱點(diǎn)。每年 5 月舉辦青島即墨旅游購物節(jié)，開展大型文化藝術(shù)、商貿(mào)展示、民俗旅游等豐富多彩的活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)百強(qiáng)縣 (市 )第 36 位。針織、服裝、皮鞋、電器、生豬、水產(chǎn)、蔬菜等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模宏大，即發(fā)、紅領(lǐng)、雪達(dá)、亨達(dá)等知名品牌產(chǎn)品銷往全球。隋開皇 16 年（公元 596 年）縣城遷至今址，迄今已有 1400 余年歷史。 即墨歷史文化悠久。即墨市陸地面積 1780 平方公里，海域總面積 2500平方公里，人口 萬人。 這樣一來，郊區(qū)旅游項(xiàng)目的審批立項(xiàng)的難度將大大的增加，對(duì)于新項(xiàng)目的開發(fā)也將會(huì)提出更高的要求。 政策方面看， 青島市 政府 也 積極響應(yīng) 國(guó)家的 土地調(diào)控政策，最近在 全 市 開展了土地清查整頓。 （ 4） （ 4） 到位資金充足，對(duì)開發(fā)后勁形成有力支撐。截至 6 月底，我市各類商品房屋銷售 共 46 頁 第 13 頁 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％，多出竣工面積 萬平方米，銷售額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。 （ 3） 市場(chǎng)購買積極，空置房屋進(jìn)一步消化。上半年，全部房屋施工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％。其中住宅新開工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％。今年以來，隨著我市各項(xiàng)土地整頓規(guī)范措施的落實(shí)到位，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍加大項(xiàng)目運(yùn)作力度，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在經(jīng)過上年度的集中竣工后 ，正處于新一輪開發(fā)的啟動(dòng)期，新開工面積增長(zhǎng)較快。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)稍慢，上半年完成 億元，同比增長(zhǎng) ％。 今年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在新開工項(xiàng)目帶動(dòng)下，始終保持 20％以上增幅，上半年累計(jì)完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng)了 ％。 青島的真格市場(chǎng)今年呈現(xiàn)出以下四個(gè)特點(diǎn)： （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。只不過是 開發(fā)商的行為將會(huì)被規(guī)范，土地儲(chǔ)備較多，資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商將占據(jù)發(fā)展制高點(diǎn)的。 其次， 中央對(duì)土地開發(fā)將有較強(qiáng)的政策約束，會(huì)更強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，近幾年以“經(jīng)營(yíng)城市”為名一哄而上搞開發(fā)的情況將會(huì)受到嚴(yán)格控制。 首先， “以民為本”作為本屆政府的執(zhí)政思路，將在房地產(chǎn)政策上 有具體的體現(xiàn)。 因?yàn)榻鹑谡卟?沒有產(chǎn)生預(yù)期的效果， 中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)從重點(diǎn)控制信貸， 悄悄的 轉(zhuǎn)向了重點(diǎn)控制土地供應(yīng)。 但是到目前為止 ，因?yàn)樾抡?的 負(fù)面影響比較大，各方面的非議很多 ， 房地產(chǎn)界和商業(yè)銀行對(duì)新政策反映消極， 到現(xiàn)在依然沒有實(shí)施細(xì)則出臺(tái) ， 許多地方都在等待和觀望。 但因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展過快，房地產(chǎn)出現(xiàn)了局部過熱現(xiàn)象。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積同比下降 %。 7 月份，空置面積分類指數(shù)為 ，比 6 月份下降 點(diǎn)，比去年同期下降 點(diǎn)，是今年以來回落幅度最大的月份。分地區(qū)看，北京、上海和廣東依然是平均房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，每平方米商品房平均銷售價(jià)格分別為 4693 元、 4509 元和 3308 元。商品房銷售的快速增長(zhǎng)，推動(dòng)了商品房平均銷售價(jià)格平穩(wěn)上升。 7 月份，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點(diǎn)，比去年同期上 共 46 頁 第 10 頁 升 點(diǎn)。其中，中部地區(qū)完成投資 670 億元，同比增長(zhǎng) %，成為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)最快的地區(qū)。其中，完成商品住宅投資 3200 億元，同比增長(zhǎng) %。 7 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點(diǎn)，比去年同期上升 點(diǎn)。其中，商品住宅新開工面積為 億平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比增長(zhǎng)%。今年以來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，新開工面積增長(zhǎng)幅度明顯高于去年同期。 新開工面積分類指數(shù)。 17 月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積 10368 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期增加 個(gè)百分點(diǎn)。 竣工面積分類指數(shù)。 17 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到 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