【文章內容簡介】 計劃出售項目較多，共有 8 個項目，總建筑面積為 751793 平方米， 慧峰豪庭、雍華庭、 14 御景湖畔、 恒豐華庭、匯僑新城、雅悅峰景花園在售 。 未售在建樓盤有湖景灣花園、 產品以實用為住 ， 由于該區(qū)域屬于老城 區(qū) ，板 塊最大賣點是交通便利及眾多公交車線路 ,生活配套設施完善 ,中小學集中 ,生活氣氛濃厚。 東城板塊： 該 板 塊處于清遠城市發(fā)展東西軸線 ,為未來市政規(guī)劃的熱點區(qū)域。同時 板 塊臨近 “ 五星級 ” 酒店、清城區(qū)政府、清遠市公安局等政府機關辦公區(qū)域 ,同時未來部分市政相關辦公區(qū)域可能落戶東城 板 塊 ,區(qū)域影響逐漸擴大 ,同時針對房地產項目而言 ,其 板 塊的潛在中高端客戶基數(shù)大 ,為房地產開發(fā)商未來重點開發(fā)的區(qū)域。雖然現(xiàn)時 板 塊內的相關市政配套尚待完善 ,區(qū)域內房地產發(fā)展尚處于起步階段 ,但區(qū)域未來升值空間巨大。 主要有關加州花園、碧水龍庭 ，本項 目位于東城板塊升值空間 巨 大。 清新板塊： 清遠、清新城區(qū)一體化進程加快 ， 加速了跨區(qū)置業(yè)進程 ，而清新房地產剛剛發(fā)展 ， 該板塊生態(tài)環(huán)境好、空氣清新 ， 是發(fā)展休閑、投資型地產項目的好地方 ， 而板塊所處區(qū)域交通十分便利 ， 而樓盤價格普遍不高但性價比較高 ， 發(fā)展?jié)摿^大。區(qū)域內 ,相對景觀資源較好 ,周邊配套相對齊全 ,公交配套相對較少 ,產品規(guī)劃設計水平較城區(qū)低 ,普遍以 “ 社區(qū)型 ” 產品為主 ， 產品的戶型面積跨度較為集中 ， 以 120－ 160 ㎡的三房、小四房為主 ,代表項目有美林宏景、新亞時代城、御峰、尚山、華府一號。 各主要樓盤分布如下： 通過上述統(tǒng)計，市區(qū)（包括清新縣城）在售（或即將銷售）項目超過 60個。 16 主要樓盤銷售情況統(tǒng)計表 （ 20xx年） 地塊區(qū)域 樓盤名稱 均價 （ m2） 總銷售率（ %） 項目主題 建筑風格 戶型 小 市 沿 江 地 段 金信 藍灣豪庭 5800 58 為江居而來 法式巴洛克外立面設計，由 4棟 2830層半圍合式組成 161— 290m2 36房戶型 帝景豪園 4480 66 江山觀邸、御領鳳城 歐陸式建筑風格 ,由 8 棟1228 層，采用外江內湖的星座式布局圍合組成。外立面為碟式設計 130— 400m2 35房、復式戶型 金海灣豪庭 4550 剩 170套左右 建造在公園里的家 歐陸式建筑，集別墅、多層洋房、小高層洋房于一體。 130— 260m2 34房，復式戶型 金逸雅居 4300 20 感受亞熱帶風情 享受黃金海岸生活 現(xiàn)代風格建筑，由 11 棟1132 層小高層、高層圍合而成。 88131m2 23房戶型 匯展第一海岸 4500 88 純正的名望標簽 歐陸風格，單棟建筑，層高 31層。 121195m2 35房戶型 清 城 區(qū) 沿 江 地 段 錦江豪苑 5890 94 重點打造法式皇家園林小區(qū)、江畔名門 生態(tài)典范 法國皇家建筑， 21— 31 層圍合而成。 113240m2 34房，復式 陽光嘉園 4635 67 水岸生活，七彩人生 現(xiàn)代風格建筑，由 25棟高層洋房圍合而成 130300m2 35房，復式戶型 和富夏閣 3800 96 北江水岸 . 首創(chuàng)布吉風情空中花園會所 東南亞建筑風格，單棟 112300m2 34房，復式戶型 金碧灣 5000 40 精彩江岸、瑰麗家園 歐陸建筑風格 107240m2 34房，復式戶型 麗景軒 3850 26 城脈 脈，江逸，心自然 現(xiàn)代小高層單棟建筑 82175m2 34房 17 從以上表格可分析如下特點 : 20xx 年 整個房產市場均價在 4600 元左右，項目規(guī)模大且為江景樓盤的均價會有所上升，介乎在 4500 元至 120xx 元之間。在眾多調查樓盤的銷售率數(shù)據(jù)顯示，銷售狀況非常好的有帝景豪園、匯展第一海岸、金海灣、金碧灣、陽光嘉園、錦江豪園、御水龍庭、鳳城世家、云山詩意。 充分展示出江景樓盤和項目規(guī)模大的樓盤是清遠市民對居住環(huán)境的偏愛。 主要樓盤銷售 價格 情況統(tǒng)計表 （ 20xx20xx年） 富景 10000元起 名流府邸 現(xiàn)代高層建筑， 金信華庭 8500元 國際園林景觀 上層生活社區(qū) 南亞巴厘島主題風格 ,自然主義景觀設計蝶式 麗景 7500元 城市地標 人居典范 歐陸風情設計戶戶朝南的碟式布局。 金鑫 6500元 尊貴領地 尊榮體驗 歐陸風格 維港半島 8500元 在公園里找到家 現(xiàn)代建筑，由 30 棟 高層 電梯房組成， 73300m2 24 房，復式 凱景 120xx元 當清遠邂逅東南亞 ,從此生活充滿想像 現(xiàn)代建筑風格 88300m2 25 房，復式 錦江 8500元 現(xiàn)代東方大宅 116179m2 34 房， 清華灣 8000元 城心 E，精美細戶 歐陸風格，商住塔樓 85200m2 23 房，復式 從以上表格分析如下特點： 20xx 年 項目規(guī)模大且為江景樓盤的整個房產市場均價 在 8680元左右。表明高端產品還有持續(xù)上升勢頭 。 18 第五部分 項目定位及建設規(guī)劃 一、項目背景定位綜述 從市場分析看： 從經濟條件看，清遠具備發(fā)展房地產的堅實基礎，產業(yè)經濟發(fā)展迅速，城市基礎設施好，有穩(wěn)定的購房群體，市場具備良好的承接能力，適宜大盤開發(fā)，不存在消化不良的問題； 從地產發(fā)展的歷程看，清遠地 產發(fā)展到向主題社區(qū)過渡階段，戶型產品面積趨小，品質提升的轉型時期，市場呼喚能領導真正城市生活精品型項目； 清遠市場已進入整體綜合競爭時代，項目競爭不但是個盤競爭，也是區(qū)域競爭，是多層次、多角度的綜合競爭，而市場缺乏個性鮮明的、既能體現(xiàn)個盤特點，又能顧及區(qū)域競爭的具備綜合競爭優(yōu)勢的項目； 從客戶群看，本區(qū)輻射能力有限，客戶區(qū)域特征明顯，“挖潛”和吸引本地及外地客戶，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是進一步擴展、吸引廣州北、外來投資客是市場容量放大的必經之路。 從項目分析看： 項目優(yōu)勢資源除區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒔逃涮子幸欢ǖ幕A 外，其余都要精心規(guī)劃、建設，但項目的規(guī)模優(yōu)勢，再結合產品創(chuàng)新、主題特色園林等優(yōu)質的附加值，使本項目具備打造區(qū)域代表項目的潛力； 基于以上分析，本項目將從以下方面建立核心價值體系： 城市中心精品居住社區(qū)、現(xiàn)有區(qū)域居住模式的提升（主題社區(qū)）； 19 引領性的產品設計，產品開創(chuàng)全新的產品時代（創(chuàng)新產品）； 有突出主題的園林景觀、完善的配套：幼兒園、會所、商業(yè)（高附加值）； 30 萬平米 大盤社區(qū)，規(guī)劃空間大，產品線豐富（規(guī)模價值）； 優(yōu)質教育：雙語幼兒園、清城一中 、華僑中學 （人文價值）； 獨創(chuàng)主題概念和文化營銷（專業(yè)營銷 ）。 二、整體功能定位 以中高檔精品住宅為主，商業(yè)為輔（商業(yè)滿足小區(qū)及周邊社區(qū)的生活配套 、擬建一個大型超市式菜市場 ） ； 以高層住宅為主，控制整體成本突出產品性價比； 以居住為主的精品社區(qū)； 項目商業(yè)連通自成一體，形成城市商業(yè)街區(qū)，融入城市商業(yè)體系。 三、項目形象定位 中心東 區(qū) 30 萬平米城市生活街區(qū) 中心東區(qū) —— 北江南岸為新城，項目位于新城東區(qū)，以城市中心 的定義，實現(xiàn)項目區(qū)域形象的再造。 30 萬平米 —— 凸顯項目無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢，以激發(fā)目標客戶群的置業(yè)激情。 生活街區(qū) —— 一種新興的城市生活模式，超越傳 統(tǒng)“街坊”理念，除鄰里關愛外，突出便利、舒適、時尚、開放的城市居住生活方式，是“新城市主義”的實質體現(xiàn)。 20 四、目標客戶定位 通過市場調研分析，清城購房群體主要由四類階層組成；一是原住居民的升級換代，改善居住品質；二是政府機關公務員和事業(yè)單位職員；三是私營業(yè)