【正文】 景、處處有美，令社區(qū)與人接觸時，給予人內(nèi)心的感動和影響；而園林的核心景觀 —— 商業(yè)會所泳池的設(shè)計，湛藍的池水、休閑椅、太陽傘 ? 營造悠閑的風情，令人放松、恣意，而四處散落的水景更是更體現(xiàn)了參與性與親和性 ，真正達到人與自然和諧共處的至高境界。 廣州北、花都等區(qū)受高房價驅(qū)趕的自住或投資的客戶。 二、整體功能定位 以中高檔精品住宅為主，商業(yè)為輔（商業(yè)滿足小區(qū)及周邊社區(qū)的生活配套 、擬建一個大型超市式菜市場 ） ； 以高層住宅為主，控制整體成本突出產(chǎn)品性價比； 以居住為主的精品社區(qū)； 項目商業(yè)連通自成一體，形成城市商業(yè)街區(qū)，融入城市商業(yè)體系。 清新板塊： 清遠、清新城區(qū)一體化進程加快 ， 加速了跨區(qū)置業(yè)進程 ，而清新房地產(chǎn)剛剛發(fā)展 ， 該板塊生態(tài)環(huán)境好、空氣清新 ， 是發(fā)展休閑、投資型地產(chǎn)項目的好地方 ， 而板塊所處區(qū)域交通十分便利 ， 而樓盤價格普遍不高但性價比較高 ， 發(fā)展?jié)摿^大。 成交均價方面 ,1 月均價為 3062元 /㎡ ,6 月均價為 3875 元 /㎡ , 12 月均價為 4152 元 /㎡ ，一 年時間增長了 1090 元 ,增幅達 35%。逐步減少農(nóng)民，加速城市人口的集聚。根據(jù)清遠市對新城提出的“東拓西進”戰(zhàn)略發(fā)展目標，該 區(qū)域?qū)⒋罅Πl(fā)展商貿(mào)批發(fā)市場及物流業(yè)， 區(qū)域內(nèi)市政重點支持的清遠義烏商貿(mào)城、 10 萬平方米的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和清遠汽車銷售城等多個大型專業(yè)市場的開工建設(shè)，標志著清遠新城商貿(mào)物流核心區(qū)邁進大開發(fā)，大建設(shè)的快速發(fā)展階段，武廣客運專線、廣清城際輕軌建成開通，將進一步奠定該區(qū)城成為粵北地區(qū)商貿(mào)物流批發(fā)中心的地位。清遠市 20xx20xx年的規(guī)劃方案原則確定了清遠市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市”的城 市性質(zhì)定位和“兩軸三組團結(jié)構(gòu)”的空間結(jié)構(gòu)。 二、項目經(jīng)濟指標及合法性 項目總用地面積為 ，并 于 20xx 年 9月開始辦理有關(guān)的報建手續(xù)，已取得國有土地使用證等相關(guān)經(jīng)清遠市政府批準的手續(xù)。全市各族人民深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀 ,大力推進工業(yè)園區(qū)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城 鎮(zhèn)特色化和管理人性化 ,成功戰(zhàn)勝低溫雨 雪 冰凍災(zāi)害 ,積極應(yīng)對國際金融危機的不利影響 ,經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展。規(guī)劃結(jié)合清遠市山、水、城相依的特點，以四水（北江、濱江、大燕河、筆架河）為現(xiàn)狀依托，通過人工湖的開挖，使“山、水、城”相親、相融。 三、項目機遇 客源市場拓寬的可行性日益明顯，高尚住宅和高品味位消費追隨者持續(xù)增加。四、堅持城市化與產(chǎn)業(yè)化同步推進，用產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)帶動人口從農(nóng)村到城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移； 交通規(guī)劃振奮人心 高速公路： 20xx 年清遠將成為我省高 速公路建設(shè)的重點地區(qū)和主戰(zhàn)場，最終實現(xiàn)與廣佛同城化及無縫對接，形成 “ 品 ” 字型的城市群，全面融入珠三角。同時隨著市政規(guī)劃的利好對新城的傾斜 ,該區(qū)域的競爭態(tài)勢將會進一步加劇。 16 主要樓盤銷售情況統(tǒng)計表 （ 20xx年） 地塊區(qū)域 樓盤名稱 均價 （ m2） 總銷售率（ %） 項目主題 建筑風格 戶型 小 市 沿 江 地 段 金信 藍灣豪庭 5800 58 為江居而來 法式巴洛克外立面設(shè)計，由 4棟 2830層半圍合式組成 161— 290m2 36房戶型 帝景豪園 4480 66 江山觀邸、御領(lǐng)鳳城 歐陸式建筑風格 ,由 8 棟1228 層，采用外江內(nèi)湖的星座式布局圍合組成。城市生活街區(qū) 中心東區(qū) —— 北江南岸為新城，項目位于新城東區(qū)，以城市中心 的定義，實現(xiàn)項目區(qū)域形象的再造。 五、價格定位： 考慮到項目整體定位結(jié)合現(xiàn)有市場環(huán)境，所以在本項 目的銷售中執(zhí)行 “ 平開高走 ” 價格策略 根據(jù)本項目檔次、地段，同時考慮本項目成功開發(fā)的品牌價值，結(jié)合本項目的特色產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)避政策不確定的風險，不宜大幅超過市場期望水平。戶型建筑面積以三房 +二房為主，控制總價區(qū)間；適當設(shè)置適量四房豐富產(chǎn)品類型，并增加公寓為主戶型的多樣型和可選擇性。實際可售建筑面積： 286880平方米。（距離深圳 40 分鐘至 、惠陽、大亞灣、惠州城，出現(xiàn)了數(shù)量龐大的深圳異地置業(yè)者，相信廣州有挖掘潛力。處于一線江景樓 對項目前期開發(fā)有一定的促進作用； 交通優(yōu)勢：項目緊鄰廣清大道， 人民路，北江路 周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃完善具備良好的交通通達優(yōu)勢。 25 第六部分 投資預(yù)測 一、項目指標 土地面積： ，容積率 ，總建筑面積為 310000 平方米，其中住宅面積為 286800 平方米，商鋪面積為 約 20xx0 平方米、會所及幼兒園4200 平方米，不計算容積率的架空層、地下 層車庫 ， 可售建筑面積為 305800平方米。力求以細致典雅的歐式園林來襯托出項目尊貴的氣質(zhì)； 園林注重親和性、開放性和可進入性，體現(xiàn)以人為本的精神。約占： 10%左右。 從項目分析看： 項目優(yōu)勢資源除區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、教育配套有一定的基礎(chǔ) 外，其余都要精心規(guī)劃、建設(shè)，但項目的規(guī)模優(yōu)勢，再結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新、主題特色園林等優(yōu)質(zhì)的附加值，使本項目具備打造區(qū)域代表項目的潛力； 基于以上分析，本項目將從以下方面建立核心價值體系： 城市中心精品居住社區(qū)、現(xiàn)有區(qū)域居住模式的提升（主題社區(qū)）； 19 引領(lǐng)性的產(chǎn)品設(shè)計，產(chǎn)品開創(chuàng)全新的產(chǎn)品時代（創(chuàng)新產(chǎn)品）； 有突出主題的園林景觀、完善的配套：幼兒園、會所、商業(yè)（高附加值）； 30 萬平米 大盤社區(qū)，規(guī)劃空間大，產(chǎn)品線豐富（規(guī)模價值）； 優(yōu)質(zhì)教育：雙語幼兒園、清城一中 、華僑中學(xué) （人文價值）； 獨創(chuàng)主題概念和文化營銷（專業(yè)營銷 ）。 主要有關(guān)加州花園、碧水龍庭 ，本項 目位于東城板塊升值空間 巨 大。上半年總計成交住宅 5873 套、 萬㎡ ,同比增長 倍；而 08 年全年的成交量才 5595 套、成交面積 ㎡ ,也 13 就是說 09 年上半年成交量分別超過 08 年全年的 %、 %。（ 08 年為： 13： 58： 29） ◇城市化為載體 一、取消農(nóng)民進城的戶口和收費限制。 專業(yè)市場的建成將促進該區(qū)發(fā)展加快 ，建設(shè)商業(yè)市場能實現(xiàn)與專業(yè)市場互補。 二、 20xx 年對房地產(chǎn)利好的幾個方面 宏觀經(jīng)濟持續(xù)走強，清遠概念逐漸深入人心 ◇國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇在望，投資信心不斷增強； ◇清遠經(jīng)濟連續(xù)六年增幅第一，增強了消費者在清遠置業(yè)安居的信心； 清遠政府大力支持 ◇清遠政府近年來實施 “ 三 化一園 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，強力拉動房地產(chǎn)開發(fā)、消費升溫，直接推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ◇清遠城市化進程加快，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展； 交通利好不斷涌現(xiàn)，清遠概念持續(xù)升溫 ◇廣清輕軌于 鐵定 動工， 3 年 內(nèi) 建成，屆時到廣州只需 25 分鐘，大大拉近與珠三角的距離； ◇武廣高鐵 20xx 年底通車，到武漢僅需 小時，使清遠城市發(fā)展和工業(yè)的發(fā)展提供了強大的后勁； 購房需要將進一步加大，外地人來清遠購房比例將會提升 ◇清遠正在全力打造成為國家優(yōu)秀旅游城市、珠江三角洲后花園，吸引外地人來清遠置業(yè)； ◇清遠市城市輻射 力的提高，將刺激周邊區(qū)域的購房需求； ◇舊城改造速度加快，積極推進貨幣化分房，擴大住房補貼覆蓋面，促進購房消費增加； 6 第三部分 項目區(qū)域價值分析 一、清遠市總體城市發(fā)展與規(guī)劃 清遠市市轄區(qū)范圍，總面積 927． 2 平方公里；中心城區(qū)以現(xiàn)狀鳳城街道辦事處、東城街道辦事處、洲心街道辦事處以及橫荷街道辦事處為主體，包括龍?zhí)伶?zhèn)、源潭鎮(zhèn)、石角鎮(zhèn)部分用地，總面積約 271． 3 平方公里。并預(yù)示該區(qū)域?qū)⒉饺肴?、快速的發(fā)展，是非常有前景的區(qū)域。全市生產(chǎn)總值、財政一般預(yù)算收入、全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額四項指標增幅居全省首位 ,實現(xiàn)經(jīng)濟增長全省 “ 五連冠 ” 目標。構(gòu)建環(huán)城水系、環(huán)城綠帶，建設(shè)“大運動生態(tài)環(huán)”，使城市朝健康城市的目標發(fā)展。隨著我市社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，招商力度不斷加大，使清遠成為了珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要寶地，各類民營企業(yè)如雨后春筍般不斷發(fā)展和壯大，社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展也促進了城市人口和外來人口的不斷增多，高收入高消費人群也越來越多 ,有特色的小區(qū)物業(yè)將受到追捧。 出省通道：廣 (州 )樂 (昌 )高速公路 (清遠段 )、二 (連浩特 )廣 (州 )高速公路 (清遠段 )和英德