【正文】 擬建一個大型超市式菜市場 ） ； 以高層住宅為主，控制整體成本突出產(chǎn)品性價比； 以居住為主的精品社區(qū)； 項目商業(yè)連通自成一體，形成城市商業(yè)街區(qū)，融入城市商業(yè)體系。 30 萬平米 —— 凸顯項目無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢，以激發(fā)目標(biāo)客戶群的置業(yè)激情。從實際分析看，主要還是前三類客戶，外來置業(yè)群體為輔。 本市居民 +本市經(jīng)商的工商個體戶、私營企業(yè)主。 廣州北、花都等區(qū)受高房價驅(qū)趕的自住或投資的客戶。以產(chǎn)品創(chuàng)新引領(lǐng)市場，以最高性價比打動客戶，在有效的推廣策略下，本項目住宅部分入市價可以達到 5800 元 /㎡ 起 的銷售單價，實現(xiàn)銷售均價： 7000 元 /㎡ 。整體建筑采用南北向規(guī)劃布局，形成中心庭院，達到了半圍合、保護和代表小區(qū)形象的作用，使小區(qū)內(nèi)部生活得到保護的同時，保證了陽光、空氣的通透，完成了形式和功能的巧妙結(jié)合。 建筑外立面采用灰 、白 兩種主要顏色，以顯示 簡約 、高檔的效果 ； 材質(zhì)上選用面磚、質(zhì)感涂料 少量 石材。蜿蜒曲折的小道，隨處可見的綠地，旖旎相映的小品元素，使得處處有景、處處有美，令社區(qū)與人接觸時，給予人內(nèi)心的感動和影響；而園林的核心景觀 —— 商業(yè)會所泳池的設(shè)計，湛藍的池水、休閑椅、太陽傘 ? 營造悠閑的風(fēng)情，令人放松、恣意，而四處散落的水景更是更體現(xiàn)了參與性與親和性 ，真正達到人與自然和諧共處的至高境界。通過面積贈送設(shè)計來市場產(chǎn)品線的跨度組合，增加產(chǎn)品賣點和優(yōu)勢；通過積 極的產(chǎn)品創(chuàng)新來打造區(qū)域精品物業(yè)，提高項目附加值增加產(chǎn)品競爭力。 電梯：每幢樓配備日立、三菱或 OTLS 豪華電梯，全天候遠程監(jiān)控確保每部電梯零故障。 物業(yè)管理 聘請知名物管公司進行物業(yè)管理，建構(gòu)和諧的社區(qū)文化，在社區(qū)服務(wù)上采用鄰里中心服務(wù)模式。 二、成本預(yù)測（按 總面積 310000 平方米計算） 項目總投資成本測算表 項目名稱 單價 （元 /㎡） 成本測算 （萬元） 備 注 土地費用 土地成本 21000 放樣核樣測量費 1 69 小計（ 1） 21069 前期工程費用 項目名稱 單價 （元 /㎡） 成本測算 （萬元） 備 注 環(huán)境評估 環(huán)境 檢測部門收費 樁基檢測（靜載） 3 93 檢測單位收費 鉆探費 127 市政配套費 30 930 按 48 元 /㎡繳納（ 09 年報建市政配套費半價計算） 設(shè)計費用 25 775 人防易地建設(shè)費 1091 。 銷售均價：銷售收入 213500萬元247。 30 六、項目開發(fā)計劃 開發(fā)計劃 ◇該項目在 20xx 年 12月開始做規(guī)劃設(shè)計，總建筑面積為 310000萬平方米，項目分三期 投入開發(fā)。 20xx 年銷售面積 8 萬平方米。 31 2．項目劣勢（ W） 區(qū)位劣勢：位于城市發(fā)展中區(qū)域，近一、二年內(nèi)周邊市政配套設(shè)施都會興建中，不過要形成規(guī)模配套要二、三年時間。） 片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃強勁：大型商貿(mào)城， 農(nóng)貿(mào)城等將大大提升項目的知名度和影響力 協(xié) （ T） 市場競爭風(fēng)險：清遠房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項目推出量與未來競爭對手搶占市場份額的風(fēng)險不可避免； 32 項目周邊待開發(fā)地塊眾多，潛在供應(yīng)量龐大，如同期推售，將和本項目直接競爭。 20xx1010 33 34 35 36 。 二、 分析結(jié)論 本項目總投資 萬元，預(yù)測除銀行貸款外自有資金投入 48000萬元（含地價），投資收益達 萬元。 以廣州市北端 為主的異地自住者、投資者可能潛力很大。 第七部分 結(jié)論 一、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析（ S） 綜合本項目，具備如下五大優(yōu)勢資源： 規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模大，總用地面積逾 萬㎡，總建筑面積達 31 萬平方米，屬可塑性強大盤項目； 學(xué)校配套：項目緊鄰清遠重點學(xué)校清城一中 、華僑中學(xué) ， 洲心中學(xué) 。 首期于20xx 年 10月份公開預(yù)售， 20xx年 12 月交樓。 2： 可自籌資金： 10000萬元 3： 預(yù)計 其他渠道融資（承建商、建材等） ： 8000萬元 合計： (1+2+3)(1)至（ 4）為 25650萬元。 財務(wù) 費用 504 15624 貸款期限 3 年計算 小計（ 5） 稅費 項目名稱 單價 （元 /㎡） 成本測算 備 注 稅金 （ 6） 稅金（ 總價 12%） （ 1） （ 6）合計 開發(fā)總成本 28 三、預(yù)測銷售收入 單位：㎡或個 項目 建筑面積或數(shù)量 單價（元） 總價（萬元） 住宅 305000 7000（均價） 213500 商鋪 19000 地面車庫 150000 架空層 地下車庫 150000 合計 213500 注：剔除會所、幼兒園、衛(wèi)生站、消防站、兩委會、住宅架空層、商業(yè)騎樓等建筑面積： 約 305000平方米。 按高起點之物業(yè)管理規(guī)劃要求，并依照政策法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，對樓盤實施專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括 —— 物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護； —— 物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場所的維修養(yǎng)護 和管理； —— 公共部位的清潔衛(wèi)生； —— 公共秩序維護； —— 便民服務(wù)網(wǎng)點的經(jīng)營管理； —— 紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊； —— 社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動； —— 物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理； —— 小區(qū)的安全護衛(wèi)。 小區(qū)智能化設(shè)置 背景音樂系統(tǒng) — — 在小區(qū)公共休閑場所設(shè)置音效系統(tǒng)，進行社區(qū)的背景音樂及社區(qū)重要信息發(fā)布； 社區(qū)智能燈光系統(tǒng) —— 根據(jù)不同時間、不同場景、場合、重要活動，制造相應(yīng)燈光效果，營造豐富的光影景象和華貴的居住氛圍。使會所具備娛樂、休閑、運動、商務(wù)等綜合功能的尊貴場所，成為本項目之尊貴氣質(zhì)的核心體現(xiàn)，既方便業(yè)主，更將成為樓盤的獨有賣點之一。考慮生態(tài)、健康、主人生活系統(tǒng)的設(shè)計理念。 22 景觀與環(huán)境設(shè)計 項目 景觀 設(shè)計采取自然流派設(shè)計， 融 合法式園林的規(guī)整與英國的自然式風(fēng)格， 擁有浪漫、優(yōu)雅而又透出皇家的威嚴(yán)與典雅。建筑外型：俊郎挺拔、輪廓和天際線分明，成為重要的視覺意向，地標(biāo)性建筑立面處理采用現(xiàn)代手法，別致的擋板設(shè)計，巧妙地隱藏了空調(diào)機位，完整地保存了建筑外觀的美感。車庫銷售均價： 15萬元 /個。隨著清遠城市綜合經(jīng)濟水平的不斷提高，清遠的各項利好規(guī)劃的落實實施（如武廣客運專線、城市輕軌等）周邊城市特別是廣州、深圳、佛山等城市的客戶比例將會不斷提高。 郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)“進城”客戶及異地客戶。經(jīng)綜合分析和對未來市場發(fā)展態(tài)勢的把握，本項目的目標(biāo)主力客戶大致有四類 群體組成： 政府機關(guān)公務(wù)員和事業(yè)單位中等級別職員、白領(lǐng)階層。 20 四、目標(biāo)客戶定位 通過市場調(diào)研分析，清城購房群體主要由四類階層組成；一是原住居民的升級換代，改善居住品質(zhì)；二是政府機關(guān)公務(wù)員和事業(yè)單位職員；三是私營業(yè)主、個體工商戶。 30 萬平米 18 第五部分 項目定位及建設(shè)規(guī)劃 一、項目背景定位綜述 從市場分析看： 從經(jīng)濟條件看，清遠具備發(fā)展房地產(chǎn)的堅實基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市基礎(chǔ)設(shè)施好，有穩(wěn)定的購房群體，市場具備良好的承接能力，適宜大盤開發(fā)，不存在消化不良的問題； 從地產(chǎn)發(fā)