【正文】 化分房，擴大住房補貼覆蓋面，促進購房消費增加； 6 第三部分 項目區(qū)域價值分析 一、清遠市總體城市發(fā)展與規(guī)劃 清遠市市轄區(qū)范圍，總面積 927． 2 平方公里；中心城區(qū)以現(xiàn)狀鳳城街道辦事處、東城街道辦事處、洲心街道辦事處以及橫荷街道辦事處為主體，包括龍?zhí)伶?zhèn)、源潭鎮(zhèn)、石角鎮(zhèn)部分用地，總面積約 271． 3 平方公里。物價和金融運行保持穩(wěn)定 ,居民消費品價格水平上漲 %。完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元 ,增長 %。全市各族人民深入貫徹落實科學發(fā)展觀 ,大力推進工業(yè)園區(qū)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城 鎮(zhèn)特色化和管理人性化 ,成功戰(zhàn)勝低溫雨 雪 冰凍災害 ,積極應對國際金融危機的不利影響 ,經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展。并預示該區(qū)域?qū)⒉饺肴?、快速的發(fā)展，是非常有前景的區(qū)域。地塊以北 有北江一路正望北江河 ，以東有長嶺洲心中學，以西有市政府、索菲特 五星 大酒店 。該項目位于北江大橋、鳳城大 橋 、武廣高鐵清遠站、廣清輕軌 鐵路站 區(qū)域內(nèi)，有著非常便利的交通。 二、項目經(jīng)濟指標及合法性 項目總用地面積為 ，并 于 20xx 年 9月開始辦理有關的報建手續(xù)，已取得國有土地使用證等相關經(jīng)清遠市政府批準的手續(xù)。全市生產(chǎn)總值、財政一般預算收入、全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額四項指標增幅居全省首位 ,實現(xiàn)經(jīng)濟增長全省 “ 五連冠 ” 目標。來源于清遠的財政總收入 億元 ,增長 %；其中 ,財政一般預算收入 ,增長 34%；人均財政一般預算收入 1011元 ,增長 %。年末金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 億元 ,比年初增長 %；貸款余額 億元 ,增長 21%。清遠市 20xx20xx年的規(guī)劃方案原則確定了清遠市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市”的城 市性質(zhì)定位和“兩軸三組團結(jié)構(gòu)”的空間結(jié)構(gòu)。構(gòu)建環(huán)城水系、環(huán)城綠帶，建設“大運動生態(tài)環(huán)”，使城市朝健康城市的目標發(fā)展。 7 城區(qū)政府在六屆人大二次會議的報告中提出 20xx 年以 “ 東拓 ” 戰(zhàn)略繼續(xù)打造新區(qū)建設新亮點，以 “ 西進 ” 戰(zhàn)略加速城西片開發(fā)建設，以 “ 名鎮(zhèn) ” 戰(zhàn)略提升集鎮(zhèn)的建設品位，全面推動城鄉(xiāng)建設上新臺階。將集鎮(zhèn)建設和工業(yè)化結(jié)合起來，大力引導大型企業(yè)在集鎮(zhèn)周邊建設生活配套區(qū)、行政中心、集團總部，加快集鎮(zhèn)擴張。根據(jù)清遠市對新城提出的“東拓西進”戰(zhàn)略發(fā)展目標，該 區(qū)域?qū)⒋罅Πl(fā)展商貿(mào)批發(fā)市場及物流業(yè)， 區(qū)域內(nèi)市政重點支持的清遠義烏商貿(mào)城、 10 萬平方米的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和清遠汽車銷售城等多個大型專業(yè)市場的開工建設，標志著清遠新城商貿(mào)物流核心區(qū)邁進大開發(fā)，大建設的快速發(fā)展階段，武廣客運專線、廣清城際輕軌建成開通，將進一步奠定該區(qū)城成為粵北地區(qū)商貿(mào)物流批發(fā)中心的地位。隨著我市社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，招商力度不斷加大，使清遠成為了珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要寶地，各類民營企業(yè)如雨后春筍般不斷發(fā)展和壯大，社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展也促進了城市人口和外來人口的不斷增多，高收入高消費人群也越來越多 ,有特色的小區(qū)物業(yè)將受到追捧。全市常住人口 萬人，比上年增加 萬人，其中清城區(qū)常住人口約 55 萬。 農(nóng)村居民人均純收入 4887元，比上年增長 %。逐步減少農(nóng)民，加速城市人口的集聚。 出省通道：廣 (州 )樂 (昌 )高速公路 (清遠段 )、二 (連浩特 )廣 (州 )高速公路 (清遠段 )和英德至連州高速公路 跨越之路； 與周邊地級市的對接通道：佛 (山 )清 (遠 )高速公路、清 (遠 )從 (化 )高速公路、汕 (頭 )湛 (江 )高速公路 (清遠段 )和汕 (頭 )昆 (明 )高速公路 (清遠段 )民族團結(jié)之路； 建設清 (遠 )連 (州 )高速公路連南段和廣清高速北延線 城區(qū)協(xié)調(diào)之路； 以及對廣清高速進行 4車道改 8 車道擴建 廣清高速通 道； 屆時將形成總里程 1088 公里，總投資900 多億元。 20xx 年以來，清遠市政府采取了一系列措施促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括 ◇采取優(yōu)惠政策，引導民間資本投入房地產(chǎn)業(yè)； ◇取消貨幣分房政策； ◇逐步限制市區(qū)自建房的審批； ◇促進金融對房地產(chǎn)的支持； 以上措施的逐步落實，使得清遠的房地產(chǎn)市場逐步形成，并持續(xù)健康的發(fā)展。 06～ 09年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計主要指標情況表 年份 20xx年 20xx 年 20xx年 20xx 年 完成開發(fā)投資（萬元） 95395 123940 123886 139835 商品房施工面積（萬㎡） 其中：新開工 商品房竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 商品房銷售額（萬元） 74430 121715 84904 213993 商品房空置面積（萬㎡） 投資額呈現(xiàn)逐年增大的趨勢； 銷售量反復攀升； 銷售單價穩(wěn)步提升； 06～ 09年市區(qū)住宅銷售情況小結(jié)： （ 1）客戶需求的單套住房面積呈現(xiàn)逐年增加的趨勢； ◇清遠居民的收入水平提高較快； ◇當?shù)馗叨讼M者愿意在本地置業(yè)； ◇大部分為自住的剛性需求； （ 2）住宅單價漲幅總體比較平穩(wěn)； ◇新建普通住宅單價漲幅不大； ◇江景或別墅類住宅對整體單價拉動作用大； ◇住宅單價呈現(xiàn)逐年小幅上升的趨勢 ； 12 (二 )、近兩年清遠房地產(chǎn)銷售情況 07 年是房地產(chǎn)市場瘋狂的一年，清遠也不例外，在輿論和宏觀環(huán)境的影響下，投資性需求和被激發(fā)的剛性需求集中釋放，清遠的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，但進入 20xx年，房地產(chǎn)銷售量有所下降。 成交均價方面 ,1 月均價為 3062元 /㎡ ,6 月均價為 3875 元 /㎡ , 12 月均價為 4152 元 /㎡ ，一 年時間增長了 1090 元 ,增幅達 35%。 廣信花園、鳳城世家、巴黎春天、凱旋花園、恒福國際公館等。 代表項目有金海灣、金信藍灣、金逸雅居、帝景豪苑 、碧江帝景（籌建）、御水龍庭、錦江豪苑、陽光嘉園、金碧灣、維港 半島等。 東城板塊： 該 板 塊處于清遠城市發(fā)展東西軸線 ,為未來市政規(guī)劃的熱點區(qū)域。 清新板塊： 清遠、清新城區(qū)一體化進程加快 ， 加速了跨區(qū)置業(yè)進程 ，而清新房地產(chǎn)剛剛發(fā)展 ， 該板塊生態(tài)環(huán)境好、空氣清新 ， 是發(fā)展休閑、投資型地產(chǎn)項目的好地方 ， 而板塊所處區(qū)域交通十分便利 ， 而樓盤價格普遍不高但性價比較高 ， 發(fā)展?jié)摿^大。外立面為碟式設計 130— 400m2 35房、復式戶型 金海灣豪庭 4550 剩 170套左右 建造在公園里的家 歐陸式建筑，集別墅、多層洋房、小高層洋房于一體。 113240m2 34房，復式 陽光嘉園 4635 67 水岸生活，七彩人生 現(xiàn)代風格建筑，由 25棟高層洋房圍合而成 130300m2 35房，復式戶型 和富夏閣 3800 96 北江水岸 . 首創(chuàng)布吉風情空中花園會所 東南亞建筑風格，單棟 112300m2 34房，復式戶型 金碧灣 5000 40 精彩江岸、瑰麗家園 歐陸建筑風格 107240m2 34房，復式戶型 麗景軒 3850 26 城脈 脈，江逸，心自然 現(xiàn)代小高層單棟建筑 82175m2 34房 17 從以上表格可分析如下特點 : 20xx 年 整個房產(chǎn)市場均價在 4600 元左右，項目規(guī)模大且為江景樓盤的均價會有所上升，介乎在 4500 元至 120xx 元之間。 金鑫 6500元 尊貴領地 尊榮體驗 歐陸風格 維港半島 8500元 在公園里找到家 現(xiàn)代建筑，由 30 棟 高層 電梯房組成， 73300m2 24 房，復式 凱景 120xx元 當清遠邂逅東南亞 ,從此生活充滿想像 現(xiàn)代建筑風格 88300m2 25 房，復式 錦江 8500元 現(xiàn)代東方大宅 116179m2 34 房， 清華灣 8000元 城心 E，精美細戶 歐陸風格，商住塔樓 85200m2 23 房，復式 從以上表格分析如下特點： 20xx 年 項目規(guī)模大且為江景樓盤的整個房產(chǎn)市場均價 在 8680元左右。 二、整體功能定位 以中高檔精品住宅為主，商業(yè)為輔（商業(yè)滿足小區(qū)及周邊社區(qū)的生活配套 、