【正文】 行性日益明顯，高尚住宅和高品味位消費(fèi)追隨者持續(xù)增加。隨著我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，招商力度不斷加大，使清遠(yuǎn)成為了珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要寶地，各類民營(yíng)企業(yè)如雨后春筍般不斷發(fā)展和壯大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展也促進(jìn)了城市人口和外來(lái)人口的不斷增多，高收入高消費(fèi)人群也越來(lái)越多 ,有特色的小區(qū)物業(yè)將受到追捧。 項(xiàng)目?jī)?yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)及位置優(yōu)勢(shì)，除對(duì)本地市民吸引外，對(duì)港澳和珠三角地區(qū)的投資者將產(chǎn)生巨大的吸 引力。隨著我市蓄水工程建設(shè)和突出“湖城”主題建設(shè)的定位，以及市區(qū)擴(kuò)大黑底化、亮化、綠化、凈化等“四化”的成果，大大提高了城市的商業(yè)化水平和品位，優(yōu)美的山水自然風(fēng)光和良好的投資環(huán)境，使港澳和珠三角地區(qū)的人群對(duì)清遠(yuǎn)的“美”產(chǎn)生了神奇的向往。 四、城市發(fā)展前景 人口規(guī)模擴(kuò)大，外來(lái)人口不斷增加 截至 20xx年，全市戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ? 。全市常住人口 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，其中清城區(qū)常住人口約 55 萬(wàn)。近年來(lái)由于落戶清遠(yuǎn)的企業(yè)不斷增多，而本地技術(shù)型工 人缺口比較大，因此外來(lái)人口的數(shù)量也在不斷增加，據(jù)測(cè)算 20xx年外來(lái)人口約 35萬(wàn)，比上年末增長(zhǎng)約 28％。 居民收入水平不斷提高 截至 20xx 年，市區(qū)居民人均可支配收入 15006 元，比上年增長(zhǎng) 12%。全 9 市在崗職工年平均工資 26799 元，增加 3246 元，增長(zhǎng) %。 農(nóng)村居民人均純收入 4887元，比上年增長(zhǎng) %。 產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷優(yōu)化，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善 ◇堅(jiān)持以工業(yè)發(fā)展為核心 堅(jiān)定不移地堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)市指導(dǎo)思想，堅(jiān)定不移地走新型工業(yè)化道路，堅(jiān)定不移地辦好工業(yè)園區(qū)，堅(jiān)定不移地營(yíng)造 “ 洼地效應(yīng) ” ，堅(jiān)定不 移地抓好招商引資，堅(jiān)定不移地優(yōu)化軟環(huán)境，為清遠(yuǎn)工業(yè)的加速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。 目標(biāo)：在 20xx年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 12： 48： 40。（ 08 年為： 13： 58： 29） ◇城市化為載體 一、取消農(nóng)民進(jìn)城的戶口和收費(fèi)限制。逐步減少農(nóng)民，加速城市人口的集聚。二、通過(guò)修編，擴(kuò)大中心城區(qū)的規(guī)劃。三、抓好教育的集約，把教育資源相對(duì)集中在城鎮(zhèn)，通過(guò)教育實(shí)現(xiàn)人口的集約，提升城市水平。四、堅(jiān)持城市化與產(chǎn)業(yè)化同步推進(jìn)，用產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)帶動(dòng)人口從農(nóng)村到城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移； 交通規(guī)劃振奮人心 高速公路： 20xx 年清遠(yuǎn)將成為我省高 速公路建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)和主戰(zhàn)場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)與廣佛同城化及無(wú)縫對(duì)接，形成 “ 品 ” 字型的城市群，全面融入珠三角。 出省通道：廣 (州 )樂 (昌 )高速公路 (清遠(yuǎn)段 )、二 (連浩特 )廣 (州 )高速公路 (清遠(yuǎn)段 )和英德至連州高速公路 跨越之路； 與周邊地級(jí)市的對(duì)接通道：佛 (山 )清 (遠(yuǎn) )高速公路、清 (遠(yuǎn) )從 (化 )高速公路、汕 (頭 )湛 (江 )高速公路 (清遠(yuǎn)段 )和汕 (頭 )昆 (明 )高速公路 (清遠(yuǎn)段 )民族團(tuán)結(jié)之路； 建設(shè)清 (遠(yuǎn) )連 (州 )高速公路連南段和廣清高速北延線 城區(qū)協(xié)調(diào)之路； 以及對(duì)廣清高速進(jìn)行 4車道改 8 車道擴(kuò)建 廣清高速通 道； 屆時(shí)將形成總里程 1088 公里，總投資900 多億元。 高速鐵路：武廣鐵路通車、廣清輕軌（ 20xx年建成通車） 。 綜上所述清遠(yuǎn)是一座高速發(fā)展，欣欣向榮的城市；城市的聚合力不斷增強(qiáng)，吸 10 引大量外地人來(lái)到清遠(yuǎn)投資、置業(yè)。 第四部分 清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （一）清遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)展歷程 清遠(yuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比珠三角地區(qū)的起步較晚。 20xx 年以來(lái)，清遠(yuǎn)市政府采取了一系列措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括 ◇采取優(yōu)惠政策，引導(dǎo)民間資本投入房地產(chǎn)業(yè)； ◇取消貨幣分房政策； ◇逐步限制市區(qū)自建房的審批； ◇促進(jìn)金融對(duì)房地產(chǎn)的支持； 以上措施的逐步落實(shí)，使得清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成，并持續(xù)健康的發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 【房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年上升】 20xx 年以來(lái)，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，特別是 20xx 年，投資額大幅度上升，同比增長(zhǎng) 68%。 【空置面積 20xx年以后逐年下降】 清遠(yuǎn)市商品房空置面積 20xx年以前呈逐年上升的趨勢(shì)，在 20xx 年達(dá)到最高峰 萬(wàn)平方米， 20xx年以后則穩(wěn)步下降。說(shuō)明 20xx年以后清遠(yuǎn)房地產(chǎn) 11 市場(chǎng)發(fā)展良好，銷售面積超過(guò)竣工面積，供不應(yīng)求。 06～ 09年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)主要指標(biāo)情況表 年份 20xx年 20xx 年 20xx年 20xx 年 完成開發(fā)投資（萬(wàn)元） 95395 123940 123886 139835 商品房施工面積（萬(wàn)㎡） 其中：新開工 商品房竣工面積（萬(wàn)㎡） 商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 商品房銷售額（萬(wàn)元） 74430 121715 84904 213993 商品房空置面積（萬(wàn)㎡） 投資額呈現(xiàn)逐年增大的趨勢(shì)； 銷售量反復(fù)攀升； 銷售單價(jià)穩(wěn)步提升； 06～ 09年市區(qū)住宅銷售情況小結(jié)： （ 1）客戶需求的單套住房面積呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)； ◇清遠(yuǎn)居民的收入水平提高較快； ◇當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)者愿意在本地置業(yè)； ◇大部分為自住的剛性需求； （ 2）住宅單價(jià)漲幅總體比較平穩(wěn)； ◇新建普通住宅單價(jià)漲幅不大； ◇江景或別墅類住宅對(duì)整體單價(jià)拉動(dòng)作用大； ◇住宅單價(jià)呈現(xiàn)逐年小幅上升的趨勢(shì) ； 12 (二 )、近兩年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售情況 07 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的一年，清遠(yuǎn)也不例外，在輿論和宏觀環(huán)境的影響下，投資性需求和被激發(fā)的剛性需求集中釋放，清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，但進(jìn)入 20xx年，房地產(chǎn)銷售量有所下降。 商品房竣工面積 面積 對(duì)比上年增長(zhǎng) 住宅銷售面積 對(duì)比上年增長(zhǎng) 20xx 年 429 萬(wàn)㎡ 20. 5% 130 萬(wàn)㎡ % 20xx 年 718 萬(wàn)㎡ % 萬(wàn)㎡ % 20xx 年 720 萬(wàn)㎡ % 112 萬(wàn)㎡ 同比下降 51． 2 08 年全市房地產(chǎn)企業(yè)完成 投資比 07 年增加了 ％， 20xx 年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 108 億多元，其中市區(qū) 56 億多元，同比分別增長(zhǎng) %和 %.商品房竣工面積 283萬(wàn)平方米，其中市區(qū) 143 萬(wàn)多平方米，同比分別增長(zhǎng) %和 %.全市批準(zhǔn)預(yù)售面積 339 萬(wàn)平方米，其中市區(qū)批準(zhǔn) 100個(gè)項(xiàng)目預(yù)售，面積 167萬(wàn)平方米。 (三 )20xx 年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 據(jù)市房管局最新數(shù)據(jù) ,12 月成交 1698套 ,環(huán)比增長(zhǎng) 51%,與 1月 479套相比增長(zhǎng)了 倍 ,平均每月增長(zhǎng) 59%。上半年總計(jì)成交住宅 5873 套、 萬(wàn)㎡ ,同比增長(zhǎng) 倍；而 08 年全年的成交量才 5595 套、成交面積 ㎡ ,也 13 就是說(shuō) 09 年上半年成交量分別超過(guò) 08 年全年的 %、 %。 成交均價(jià)方面 ,1 月均價(jià)為 3062元 /㎡ ,6 月均價(jià)為 3875 元 /㎡ , 12 月均價(jià)為 4152 元 /㎡ ，一 年時(shí)間增長(zhǎng)了 1090 元 ,增幅達(dá) 35%。與 08 年同期相比 ,每月均價(jià)至少 高 3 個(gè)百分點(diǎn) 。 二、清遠(yuǎn)商品房供應(yīng)區(qū)域分析 新城板塊：板 塊位于清遠(yuǎn)城市新規(guī)劃的核心范圍內(nèi) ,是目前清遠(yuǎn)發(fā)展較為完備的區(qū)域 ,政府機(jī)關(guān)、商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所、交通相當(dāng)完備 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目分布主要以人民路為界 ,按南北劃分 ,該區(qū)域樓盤的品質(zhì)較高 ,小區(qū)規(guī)模以及配套都較為完善。同時(shí)隨著市政規(guī)劃的利好對(duì)新城的傾斜 ,該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇。 廣信花園、鳳城世家、巴黎春天、凱旋花園、恒福國(guó)際公館等。 廣清板塊：板塊位于城市規(guī)劃的主軸上，該方向也是城市未來(lái)發(fā)展的主方向，該板塊都是規(guī)模較大，質(zhì)量較高的，由于板塊規(guī)劃及起步較晚，現(xiàn)階段樓盤處于相對(duì)低價(jià)狀態(tài)，性價(jià)比較高，升增潛力 較大，主要有云山詩(shī)意、匯江花園、世紀(jì)花城、現(xiàn)代城。 沿江板塊：板 塊緊鄰北江 ,江景資源稀缺 ,較其它版 板 塊具有不可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì) ,產(chǎn)品以 160－ 210 ㎡的大三房與四房為主。同時(shí)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品居住舒適度較高 ,雖然價(jià)格較高 ,但由于資源的不可復(fù)制性優(yōu)勢(shì) ,板 塊總體升值潛力較高。 代表項(xiàng)目有金海灣、金信藍(lán)灣、金逸雅居、帝景豪苑 、碧江帝景（籌建）、御水龍庭、錦江豪苑、陽(yáng)光嘉園、金碧灣、維港 半島等。 該板是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 舊城板塊： 區(qū)域在售項(xiàng)目數(shù)量較其他居住 板 塊為少 ,但未來(lái)