【正文】 設(shè)商業(yè)市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)與專業(yè)市場(chǎng)互補(bǔ)。據(jù)了解， 政府即將在義烏商貿(mào)城設(shè)置公交首末站和中長(zhǎng) 8 途客運(yùn)車輛?？奎c(diǎn)。 三、項(xiàng)目機(jī)遇 客源市場(chǎng)拓寬的可行性日益明顯，高尚住宅和高品味位消費(fèi)追隨者持續(xù)增加。 項(xiàng)目?jī)?yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)及位置優(yōu)勢(shì)，除對(duì)本地市民吸引外，對(duì)港澳和珠三角地區(qū)的投資者將產(chǎn)生巨大的吸 引力。 四、城市發(fā)展前景 人口規(guī)模擴(kuò)大，外來人口不斷增加 截至 20xx年，全市戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年末增加 萬人，增長(zhǎng) ? 。近年來由于落戶清遠(yuǎn)的企業(yè)不斷增多，而本地技術(shù)型工 人缺口比較大，因此外來人口的數(shù)量也在不斷增加，據(jù)測(cè)算 20xx年外來人口約 35萬，比上年末增長(zhǎng)約 28％。全 9 市在崗職工年平均工資 26799 元，增加 3246 元，增長(zhǎng) %。 產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷優(yōu)化，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善 ◇堅(jiān)持以工業(yè)發(fā)展為核心 堅(jiān)定不移地堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)市指導(dǎo)思想，堅(jiān)定不移地走新型工業(yè)化道路，堅(jiān)定不移地辦好工業(yè)園區(qū)，堅(jiān)定不移地營(yíng)造 “ 洼地效應(yīng) ” ，堅(jiān)定不 移地抓好招商引資，堅(jiān)定不移地優(yōu)化軟環(huán)境，為清遠(yuǎn)工業(yè)的加速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。（ 08 年為： 13： 58： 29） ◇城市化為載體 一、取消農(nóng)民進(jìn)城的戶口和收費(fèi)限制。二、通過修編，擴(kuò)大中心城區(qū)的規(guī)劃。四、堅(jiān)持城市化與產(chǎn)業(yè)化同步推進(jìn)，用產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)帶動(dòng)人口從農(nóng)村到城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移； 交通規(guī)劃振奮人心 高速公路： 20xx 年清遠(yuǎn)將成為我省高 速公路建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)和主戰(zhàn)場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)與廣佛同城化及無縫對(duì)接，形成 “ 品 ” 字型的城市群，全面融入珠三角。 高速鐵路：武廣鐵路通車、廣清輕軌（ 20xx年建成通車） 。 第四部分 清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （一）清遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)展歷程 清遠(yuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比珠三角地區(qū)的起步較晚。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 【房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年上升】 20xx 年以來，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，特別是 20xx 年，投資額大幅度上升，同比增長(zhǎng) 68%。說明 20xx年以后清遠(yuǎn)房地產(chǎn) 11 市場(chǎng)發(fā)展良好，銷售面積超過竣工面積，供不應(yīng)求。 商品房竣工面積 面積 對(duì)比上年增長(zhǎng) 住宅銷售面積 對(duì)比上年增長(zhǎng) 20xx 年 429 萬㎡ 20. 5% 130 萬㎡ % 20xx 年 718 萬㎡ % 萬㎡ % 20xx 年 720 萬㎡ % 112 萬㎡ 同比下降 51． 2 08 年全市房地產(chǎn)企業(yè)完成 投資比 07 年增加了 ％， 20xx 年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 108 億多元，其中市區(qū) 56 億多元，同比分別增長(zhǎng) %和 %.商品房竣工面積 283萬平方米，其中市區(qū) 143 萬多平方米，同比分別增長(zhǎng) %和 %.全市批準(zhǔn)預(yù)售面積 339 萬平方米，其中市區(qū)批準(zhǔn) 100個(gè)項(xiàng)目預(yù)售，面積 167萬平方米。上半年總計(jì)成交住宅 5873 套、 萬㎡ ,同比增長(zhǎng) 倍；而 08 年全年的成交量才 5595 套、成交面積 ㎡ ,也 13 就是說 09 年上半年成交量分別超過 08 年全年的 %、 %。與 08 年同期相比 ,每月均價(jià)至少 高 3 個(gè)百分點(diǎn) 。同時(shí)隨著市政規(guī)劃的利好對(duì)新城的傾斜 ,該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇。 廣清板塊：板塊位于城市規(guī)劃的主軸上，該方向也是城市未來發(fā)展的主方向，該板塊都是規(guī)模較大，質(zhì)量較高的，由于板塊規(guī)劃及起步較晚，現(xiàn)階段樓盤處于相對(duì)低價(jià)狀態(tài)，性價(jià)比較高，升增潛力 較大，主要有云山詩(shī)意、匯江花園、世紀(jì)花城、現(xiàn)代城。同時(shí)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品居住舒適度較高 ,雖然價(jià)格較高 ,但由于資源的不可復(fù)制性優(yōu)勢(shì) ,板 塊總體升值潛力較高。 該板是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 未售在建樓盤有湖景灣花園、 產(chǎn)品以實(shí)用為住 ， 由于該區(qū)域?qū)儆诶铣?區(qū) ，板 塊最大賣點(diǎn)是交通便利及眾多公交車線路 ,生活配套設(shè)施完善 ,中小學(xué)集中 ,生活氣氛濃厚。同時(shí) 板 塊臨近 “ 五星級(jí) ” 酒店、清城區(qū)政府、清遠(yuǎn)市公安局等政府機(jī)關(guān)辦公區(qū)域 ,同時(shí)未來部分市政相關(guān)辦公區(qū)域可能落戶東城 板 塊 ,區(qū)域影響逐漸擴(kuò)大 ,同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言 ,其 板 塊的潛在中高端客戶基數(shù)大 ,為房地產(chǎn)開發(fā)商未來重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。 主要有關(guān)加州花園、碧水龍庭 ，本項(xiàng) 目位于東城板塊升值空間 巨 大。區(qū)域內(nèi) ,相對(duì)景觀資源較好 ,周邊配套相對(duì)齊全 ,公交配套相對(duì)較少 ,產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較城區(qū)低 ,普遍以 “ 社區(qū)型 ” 產(chǎn)品為主 ， 產(chǎn)品的戶型面積跨度較為集中 ， 以 120－ 160 ㎡的三房、小四房為主 ,代表項(xiàng)目有美林宏景、新亞時(shí)代城、御峰、尚山、華府一號(hào)。 16 主要樓盤銷售情況統(tǒng)計(jì)表 （ 20xx年） 地塊區(qū)域 樓盤名稱 均價(jià) （ m2） 總銷售率（ %） 項(xiàng)目主題 建筑風(fēng)格 戶型 小 市 沿 江 地 段 金信 藍(lán)灣豪庭 5800 58 為江居而來 法式巴洛克外立面設(shè)計(jì)，由 4棟 2830層半圍合式組成 161— 290m2 36房戶型 帝景豪園 4480 66 江山觀邸、御領(lǐng)鳳城 歐陸式建筑風(fēng)格 ,由 8 棟1228 層，采用外江內(nèi)湖的星座式布局圍合組成。 130— 260m2 34房，復(fù)式戶型 金逸雅居 4300 20 感受亞熱帶風(fēng)情 享受黃金海岸生活 現(xiàn)代風(fēng)格建筑，由 11 棟1132 層小高層、高層圍合而成。 121195m2 35房戶型 清 城 區(qū) 沿 江 地 段 錦江豪苑 5890 94 重點(diǎn)打造法式皇家園林小區(qū)、江畔名門 生態(tài)典范 法國(guó)皇家建筑， 21— 31 層圍合而成。在眾多調(diào)查樓盤的銷售率數(shù)據(jù)顯示，銷售狀況非常好的有帝景豪園、匯展第一海岸、金海灣、金碧灣、陽(yáng)光嘉園、錦江豪園、御水龍庭、鳳城世家、云山詩(shī)意。 主要樓盤銷售 價(jià)格 情況統(tǒng)計(jì)表 （ 20xx20xx年） 富景 10000元起 名流府邸 現(xiàn)代高層建筑， 金信華庭 8500元 國(guó)際園林景觀 上層生活社區(qū) 南亞巴厘島主題風(fēng)格 ,自然主義景觀設(shè)計(jì)蝶式 麗景 7500元 城市地標(biāo) 人居典范 歐陸風(fēng)情設(shè)計(jì)戶戶朝南的碟式布局。表明高端產(chǎn)品還有持續(xù)上升勢(shì)頭 。 從項(xiàng)目分析看： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源除區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、教育配套有一定的基礎(chǔ) 外，其余都要精心規(guī)劃、建設(shè)，但項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新、主題特色園林等優(yōu)質(zhì)的附加值，使本項(xiàng)目具備打造區(qū)域代表項(xiàng)目的潛力； 基于以上分析，本項(xiàng)目將從以下方面建立核心價(jià)值體系： 城市中心精品居住社區(qū)、現(xiàn)有區(qū)域居住模式的提升（主題社區(qū)）； 19 引領(lǐng)性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品開創(chuàng)全新的產(chǎn)品時(shí)代（創(chuàng)新產(chǎn)品）； 有突出主題的園林景觀、完善的配套：幼兒園、會(huì)所、商業(yè)（高附加值）； 30 萬平米 大盤社區(qū)，規(guī)劃空間大，產(chǎn)品線豐富（規(guī)模價(jià)值）； 優(yōu)質(zhì)教育：雙語(yǔ)幼兒園、清城一中 、華僑中學(xué) （人文價(jià)值）； 獨(dú)創(chuàng)主題概念和文化營(yíng)銷（專業(yè)營(yíng)銷 ）。 三、項(xiàng)目形象定位 中心東 區(qū)城市生活街區(qū) 中心東區(qū) —— 北江南岸為新城，項(xiàng)目位于新城東區(qū)，以城市中心 的定義，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域形象的再造。 生活街區(qū) —— 一種新興的城市生活模式，超越傳 統(tǒng)“街坊”理念，除鄰里關(guān)愛外，突出便利、舒適、時(shí)尚、開放的城市居住生活方式，是“新城市主義”的實(shí)質(zhì)體現(xiàn)。四是外來置業(yè)群體，包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、清遠(yuǎn)轄下的市縣的“進(jìn)城”客戶和外來投資客戶群?？偟目?，客戶群具備濃厚的“區(qū)域”特色。約占： 40%左右。約占： 30%左右。約占： 10%左右。約占： 20%左右，并爭(zhēng)取更多。 五、價(jià)格定位： 考慮到項(xiàng)目整體定位結(jié)合現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境，所以在本項(xiàng) 目的銷售中執(zhí)行 “ 平開高走 ” 價(jià)格策略 根據(jù)本項(xiàng)目檔次、地段，同時(shí)考慮本項(xiàng)目成功開發(fā)的品牌價(jià)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特色產(chǎn)品設(shè)計(jì)，規(guī)避政策不確定的風(fēng)險(xiǎn)，不宜大幅超過市場(chǎng)期望水平。 21 商鋪入市價(jià)可以達(dá)到 25000 元 /㎡的銷售單價(jià)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)： 19000 元 /㎡ 。 六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 總體平面布局采用南北向、大間距的圍合中略帶開放的平面布局方式；建筑 布局：分別有一層三戶、一層四戶、一層六戶； 26— 31 層高層建筑，一層