【正文】 要寶地，各類民營(yíng)企業(yè)如雨后春筍般不斷發(fā)展和壯大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展也促進(jìn)了城市人口和外來(lái)人口的不斷增多，高收入高消費(fèi)人群也越來(lái)越多 ,有特色的小區(qū)物業(yè)將受到追捧。這將會(huì)大大提升該區(qū)域交通的便捷性。根據(jù)清遠(yuǎn)市對(duì)新城提出的“東拓西進(jìn)”戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，該 區(qū)域?qū)⒋罅Πl(fā)展商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)及物流業(yè)， 區(qū)域內(nèi)市政重點(diǎn)支持的清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城、 10 萬(wàn)平方米的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和清遠(yuǎn)汽車銷售城等多個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)工建設(shè)，標(biāo)志著清遠(yuǎn)新城商貿(mào)物流核心區(qū)邁進(jìn)大開(kāi)發(fā)，大建設(shè)的快速發(fā)展階段，武廣客運(yùn)專線、廣清城際輕軌建成開(kāi)通，將進(jìn)一步奠定該區(qū)城成為粵北地區(qū)商貿(mào)物流批發(fā)中心的地位。 名鎮(zhèn)戰(zhàn)略的實(shí)施將大大加速城市化進(jìn)程，為商業(yè)的發(fā)展提供空間。將集鎮(zhèn)建設(shè)和工業(yè)化結(jié)合起來(lái)，大力引導(dǎo)大型企業(yè)在集鎮(zhèn)周邊建設(shè)生活配套區(qū)、行政中心、集團(tuán)總部，加快集鎮(zhèn)擴(kuò)張。按照 “ 政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、有序開(kāi)發(fā) ” 的城市經(jīng)營(yíng)理念，著力引進(jìn)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，結(jié)合舊城 上 廓一片北江河堤的建設(shè)和小市以西一片城中村改造，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施連片規(guī)劃、連片改造，加快改善北江大橋東西 “ 一河兩岸 ” 的面貌。 7 城區(qū)政府在六屆人大二次會(huì)議的報(bào)告中提出 20xx 年以 “ 東拓 ” 戰(zhàn)略繼續(xù)打造新區(qū)建設(shè)新亮點(diǎn)，以 “ 西進(jìn) ” 戰(zhàn)略加速城西片開(kāi)發(fā)建設(shè)，以 “ 名鎮(zhèn) ” 戰(zhàn)略提升集鎮(zhèn)的建設(shè)品位，全面推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)上新臺(tái)階。中心組團(tuán)（城市行政、文化、體育等職能為主）、龍?zhí)两M團(tuán)（城市工業(yè)發(fā)展區(qū)）。構(gòu)建環(huán)城水系、環(huán)城綠帶，建設(shè)“大運(yùn)動(dòng)生態(tài)環(huán)”，使城市朝健康城市的目標(biāo)發(fā)展。借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)布局集中在城市南部，形成“倚山興業(yè)、濱水安居”的空間布局模式。清遠(yuǎn)市 20xx20xx年的規(guī)劃方案原則確定了清遠(yuǎn)市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市”的城 市性質(zhì)定位和“兩軸三組團(tuán)結(jié)構(gòu)”的空間結(jié)構(gòu)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)共完成投資 5 億元 ,增長(zhǎng) 64%,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 %；規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)達(dá) 399家 ,完成增加值 ,增長(zhǎng) %,占規(guī)模工業(yè)的 %。年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 億元 ,比年初增長(zhǎng) %；貸款余額 億元 ,增長(zhǎng) 21%。以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展 ,全年接待游客 1488萬(wàn)人次 ,增長(zhǎng) %；旅游收入 億元 ,增長(zhǎng) %；城鄉(xiāng)市場(chǎng)興旺 ,實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ,增長(zhǎng)%。來(lái)源于清遠(yuǎn)的財(cái)政總收入 億元 ,增長(zhǎng) %；其中 ,財(cái)政一般預(yù)算收入 ,增長(zhǎng) 34%；人均財(cái)政一般預(yù)算收入 1011元 ,增長(zhǎng) %。規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 億元 ,增長(zhǎng) %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元 ,增長(zhǎng) %。全市生產(chǎn)總值、財(cái)政一般預(yù)算收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額四項(xiàng)指標(biāo)增幅居全省首位 ,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全省 “ 五連冠 ” 目標(biāo)。 20xx 年是 清遠(yuǎn) 市發(fā)展進(jìn)程中極不平凡的一年。 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及合法性 項(xiàng)目總用地面積為 ，并 于 20xx 年 9月開(kāi)始辦理有關(guān)的報(bào)建手續(xù)，已取得國(guó)有土地使用證等相關(guān)經(jīng)清遠(yuǎn)市政府批準(zhǔn)的手續(xù)。 該 地塊屬于鬧中帶靜的位置，非常適合居住。該項(xiàng)目位于北江大橋、鳳城大 橋 、武廣高鐵清遠(yuǎn)站、廣清輕軌 鐵路站 區(qū)域內(nèi)，有著非常便利的交通。 商住項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 項(xiàng)目地址：清遠(yuǎn)市新城區(qū)人民一路與文明 路交匯處 發(fā)展商：清遠(yuǎn)市豐泰置業(yè)發(fā)展有限公司 編制日期： 20xx 年 10 月 2 目 錄 第一部分：項(xiàng)目概況 第二部分：投資環(huán)境分析 第三部分：項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 第四部分：清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第五部分：項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)劃建議 第六部分：投資預(yù)測(cè) 第七部分：結(jié)論 3 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)市新城區(qū)人民一路、北江一路與文明 路交匯處。地塊以北 有北江一路正望北江河 ，以東有長(zhǎng)嶺洲心中學(xué)，以西有市政府、索菲特 五星 大酒店 。周邊成熟小區(qū)有金海灣豪庭、帝景豪園等；正在興建大型的商住樓維港半島等；附近設(shè)有大型休閑購(gòu)物 中心（蠃之城）。并預(yù)示該區(qū)域?qū)⒉饺肴?、快速的發(fā)展，是非常有前景的區(qū)域。 文件名 編號(hào) 核發(fā)時(shí)間 土地使用證 清市府國(guó)用 (20xx)第 000774號(hào) 20xx 年 03 月 07 日 三 、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)用地面積 建筑密度 % 總建筑面積 約 310000 容積率 住宅公寓建筑面積 285800 ㎡ 綠化率 35% 商鋪建筑面積 20xx0 ㎡ 總戶數(shù) 會(huì)所建筑面積 1200 ㎡ 車位數(shù) 幼兒園、衛(wèi)生站、兩委會(huì)、消防站、公廁等合計(jì)建筑面積 3000 ㎡ 4 地下室建筑面積（不計(jì)入容積率） 50000 ㎡ 第二部分 投資環(huán)境分析 一、 20xx 年清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)狀況 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日前發(fā)布 20xx 年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)》，清遠(yuǎn)市與鄂爾多斯、河源并列排名“綜合增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力城市”首位。全市各族人民深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀 ,大力推進(jìn)工業(yè)園區(qū)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城 鎮(zhèn)特色化和管理人性化 ,成功戰(zhàn)勝低溫雨 雪 冰凍災(zāi)害 ,積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的不利影響 ,經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展。全年完成生產(chǎn)總值 億元 ,增長(zhǎng) %；人均生產(chǎn)總值 萬(wàn)元 ,增長(zhǎng) %。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 ,增長(zhǎng) %。外貿(mào)出口 ,增長(zhǎng) %。物價(jià)和金融運(yùn)行保持穩(wěn)定 ,居民消費(fèi)品價(jià)格水平上漲 %。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展 ,新增 個(gè)體工商戶 ,新增注冊(cè)資金 億元；新登記私營(yíng)企業(yè) 1170 家 ,新增注冊(cè)資金 16 億元。 二、 20xx 年對(duì)房地產(chǎn)利好的幾個(gè)方面 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，清遠(yuǎn)概念逐漸深入人心 ◇國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在望，投資信心不斷增強(qiáng)； ◇清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)連續(xù)六年增幅第一，增強(qiáng)了消費(fèi)者在清遠(yuǎn)置業(yè)安居的信心； 清遠(yuǎn)政府大力支持 ◇清遠(yuǎn)政府近年來(lái)實(shí)施 “ 三 化一園 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)力拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)升溫，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ◇清遠(yuǎn)城市化進(jìn)程加快，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展； 交通利好不斷涌現(xiàn)，清遠(yuǎn)概念持續(xù)升溫 ◇廣清輕軌于 鐵定 動(dòng)工， 3 年 內(nèi) 建成，屆時(shí)到廣州只需 25 分鐘，大大拉近與珠三角的距離； ◇武廣高鐵 20xx 年底通車，到武漢僅需 小時(shí)，使清遠(yuǎn)城市發(fā)展和工業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的后勁； 購(gòu)房需要將進(jìn)一步加大，外地人來(lái)清遠(yuǎn)購(gòu)房比例將會(huì)提升 ◇清遠(yuǎn)正在全力打造成為國(guó)家優(yōu)秀旅游城市、珠江三角洲后花園，吸引外地人來(lái)清遠(yuǎn)置業(yè)； ◇清遠(yuǎn)市城市輻射 力的提高，將刺激周邊區(qū)域的購(gòu)房需求； ◇舊城改造速度加快，積極推進(jìn)貨幣化分房，擴(kuò)大住房補(bǔ)貼覆蓋面，促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)增加； 6 第三部分 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 一、清遠(yuǎn)市總體城市發(fā)展與規(guī)劃 清遠(yuǎn)市市轄區(qū)范圍，總面積 927． 2 平方公里；中心城區(qū)以現(xiàn)狀鳳城街道辦事處、東城街道辦事處、洲心街道辦事處以及橫荷街道辦事處為主體，包括龍?zhí)伶?zhèn)、源潭鎮(zhèn)、石角鎮(zhèn)部分用地，總面積約 271． 3 平方公里。 城市空間結(jié)構(gòu)總體發(fā)展方向是“東進(jìn)南拓”。規(guī)劃結(jié)合清遠(yuǎn)市山、水、城相依的特點(diǎn)，以四水（北江、濱江、大燕河、筆架河）為現(xiàn)狀依托，通過(guò)人工湖的開(kāi)挖，使“山、水、城”相親、相融。規(guī)劃將自然山體、水體引入城市空間，突出城市特色，規(guī)劃形成“兩軸三心三組團(tuán)”結(jié)構(gòu)，兩軸包括“一主一次”兩條城市發(fā)展軸：城市發(fā)展主軸為廣清大道，城市 發(fā)展次軸是北江；三心包括一個(gè)城市主中心，兩個(gè)城市副中心；三組團(tuán)分別為：江北組團(tuán)（城市商業(yè)服務(wù)、生活居住、職業(yè)教育等職能為主）。 二、新城東 片區(qū)在清遠(yuǎn)城市與規(guī)劃中的功能定位 項(xiàng)目所處位置是清遠(yuǎn)市東 片區(qū)，是清城區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。 “ 東拓 ” 戰(zhàn)略即加快舊 城、 東片的規(guī)劃建設(shè)。 “ 名鎮(zhèn) ” 戰(zhàn)略是逐步將源潭、龍?zhí)?、石角三個(gè)中心鎮(zhèn)打造成為面向中心城區(qū)、輻射周邊的 “ 次中心城市 ” 。繼續(xù)引進(jìn)一批上水平的商住商貿(mào)項(xiàng)目，提升集鎮(zhèn)的人口聚集、商品集散、生活配套服務(wù)功能 ，提高集鎮(zhèn)發(fā)展品位。 專業(yè)市場(chǎng)的建成將促進(jìn)該區(qū)發(fā)展加快 ，建