【正文】 委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》※（二）綠地建設(shè)2005年，%，達(dá)到時(shí)序進(jìn)度要求；%，；。通過(guò)以上數(shù)據(jù)，我們看到土地的成交均價(jià)有較大的提高，從具體成交土地價(jià)格來(lái)看，雖然僅考慮凈地出讓價(jià)格，但是由于各區(qū)域土地的具體地理位置、配套狀況、交通狀況、用地性質(zhì)等因素的差別，依然不能對(duì)土地具體上漲幅度進(jìn)行評(píng)判。二是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展勢(shì)頭良好，成為沿江開(kāi)發(fā)新優(yōu)勢(shì)。轄39個(gè)行政村，3個(gè)居委會(huì), 。交通便利，長(zhǎng)江路、龍江路、新岱路、新四路、新六路、滬寧高速公路、藻江河等貫穿全境。C、薛家鎮(zhèn)位于常州市北郊，緊鄰常州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是近年來(lái)常州地區(qū)新興的工業(yè)重鎮(zhèn)。近年來(lái)，薛家鎮(zhèn)黨委、政府十分珍惜千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，解放思想，更新觀念，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，開(kāi)拓進(jìn)取，工業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展。全鎮(zhèn)總面積52平方公里，下轄15個(gè)行政村、2個(gè)集鎮(zhèn)居委會(huì)。居民收入提高了自然就會(huì)消費(fèi)，大多數(shù)人最根本的需求就是房子，置業(yè)將成為他們消費(fèi)的首選。消費(fèi)群體對(duì)戶型面積的需求是怎樣？面積70㎡以下70100㎡100120㎡120140㎡140160㎡160㎡以上比例%%%%%%戶型一房一廳二房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)躍層比例%%%25%%%通過(guò)對(duì)常州整體消費(fèi)群體的分析，我司總結(jié)了以下幾個(gè)特征：消費(fèi)行為有一定跟風(fēng)現(xiàn)象，有著羊群效應(yīng)，如排隊(duì)買(mǎi)房、隨政策選擇區(qū)域等。A、整體規(guī)劃。E、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。項(xiàng)目總建筑面積60000000247。并隨著孟河鎮(zhèn)的發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，以促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然及交通等環(huán)境）。風(fēng)險(xiǎn)及建議孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。I、項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為人民幣141,209,696元。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（周邊有中心醫(yī)院以及市民廣場(chǎng)等公建配套）。在區(qū)域置業(yè)動(dòng)機(jī)調(diào)查中我司發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)為農(nóng)民，他們本身不缺房，因此在以前當(dāng)?shù)鼐用駧缀鯖](méi)有購(gòu)過(guò)房。消費(fèi)者買(mǎi)房的第一步：明確購(gòu)房目的；——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己：為什么要買(mǎi)房？——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己：到底需要什么樣的房子？消費(fèi)群體購(gòu)房的區(qū)域在哪里？常州房地產(chǎn)市場(chǎng)分為五大片區(qū)，消費(fèi)者選擇意向從高到低依次是：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、城中區(qū)域、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)。2005年新北區(qū)銷售排名□近年來(lái)，羅溪鎮(zhèn)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，建有中學(xué)2所、小學(xué)4所、幼兒園2所、衛(wèi)生院2所。滬寧高速公路、常州機(jī)場(chǎng)路、西環(huán)二路穿境而過(guò)；新北區(qū)黃河路、河海路、漢江路橫貫東西；龍江路、新岱路、薛冶路、春江路穿越南北。目前，全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)已形成了優(yōu)質(zhì)糧油、特種水產(chǎn)、花卉苗木、食草禽獸、經(jīng)濟(jì)林果“五大產(chǎn)業(yè)”。形成了集水、陸、空于一體的獨(dú)特的立體交通網(wǎng)絡(luò)。孟河鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃孟河鎮(zhèn)位于常州市的西北部，地處常州西環(huán)線與北環(huán)線交匯處，23338省道穿境而過(guò)，緊靠長(zhǎng)江黃金水道，南臨京滬鐵路、滬寧高速公路和312國(guó)道，是歷史悠久、人文薈萃之地。突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是外向型經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大亮點(diǎn)。由于土地資源有限，對(duì)于土地容積率指標(biāo)的提高也是節(jié)約用地的表現(xiàn)，是城市發(fā)展過(guò)程中的必然。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》※（三）定銷商品房建設(shè)清潭地區(qū)的三個(gè)定銷商品房項(xiàng)目進(jìn)入主體封頂階段，預(yù)計(jì)2006年6月份可以交付使用；星鑫家園項(xiàng)目已開(kāi)工并取得預(yù)售許可；目前正在進(jìn)行06年定銷商品房項(xiàng)目的選址。例如新北區(qū)，2005年上漲155%，其原因是2004年新北區(qū)推出的土地主要為比較偏遠(yuǎn)的新龍開(kāi)發(fā)區(qū)地塊，2005年推出土地主要為發(fā)展比較成熟的，靠近城區(qū)的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍地塊?？茖W(xué)謀劃沿江開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)布局，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，正在形成“一城四帶”發(fā)展大格局。孟河鎮(zhèn)規(guī)劃：孟河鎮(zhèn)擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，工業(yè)已成為全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中的支柱，全鎮(zhèn)有工業(yè)企業(yè)1200余家，汽車摩托車配件、通訊器材、精細(xì)化工、紡織、機(jī)械等行業(yè)門(mén)類齊全，是中國(guó)汽車摩托車配件重點(diǎn)生產(chǎn)基地，建有華東地區(qū)規(guī)模最大的“江蘇小河汽摩配件市場(chǎng)”，是聞名全國(guó)的“車燈之鄉(xiāng)”。，財(cái)政收入6800萬(wàn)元，新批合同外資6288萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資1462萬(wàn)美元，自營(yíng)出口完成1450萬(wàn)美元，引進(jìn)內(nèi)資總投資300萬(wàn)元，注冊(cè)資金1100萬(wàn)元，農(nóng)民純收入達(dá)7407元。,，轄11個(gè)行政村，5個(gè)居委會(huì)。全鎮(zhèn)工業(yè)每年以50%以上增幅快速發(fā)展；28家重點(diǎn)骨干企業(yè)產(chǎn)、銷、利分別占全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量的50%以上；引進(jìn)投產(chǎn)的內(nèi)、外資企業(yè)更是以跨越式速度發(fā)展。2004年，；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資12億元；；；；；財(cái)政收入5834萬(wàn)元。農(nóng)村進(jìn)城人員新北區(qū)的大力發(fā)展、青龍工業(yè)園的快速建造、武進(jìn)的撤縣變區(qū)等等，使得常州市區(qū)的范圍不斷擴(kuò)大，增加了附近農(nóng)民的收入，勾起了他們圓城市人的夢(mèng)想。消費(fèi)者較容易接受新事物，如對(duì)小高層、高層的快速接納。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地近500畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。79920=㎡項(xiàng)目建安成本為：項(xiàng)目總建筑造價(jià)247。B、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。C、在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。H、其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（%）等在建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,671,452元。②項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。在房型選擇方面91——120㎡的易居型三房是最受當(dāng)?shù)鼐用裣矏?ài)的，其次121——150㎡以及150㎡以上的大戶型也是當(dāng)?shù)鼐用竦氖走x。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款?yuàn)^斗?！趿_溪鎮(zhèn)同時(shí)擁有良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，高效設(shè)施農(nóng)業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)化，擁有國(guó)家級(jí)無(wú)公害蔬果基地2個(gè)和草莓、番茄、黃瓜3個(gè)無(wú)公害產(chǎn)品；服務(wù)業(yè)形成了機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)、華中科大全國(guó)數(shù)控培訓(xùn)中心常州分中心、蘇南農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品地產(chǎn)批發(fā)交易市場(chǎng)，尤其是江蘇國(guó)際塑化城專業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)區(qū)建設(shè)，將對(duì)全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化起著十分重要的作用。從2003年起至今的兩年多時(shí)間里，全鎮(zhèn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資近20億元，其中60%用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在高速公路北的葉家村段創(chuàng)建的農(nóng)業(yè)示范園，總投資500多萬(wàn)元，引進(jìn)了大棚蘆薈、大棚西瓜、大棚花卉等12個(gè)