【正文】 二、新城東 片區(qū)在清遠城市與規(guī)劃中的功能定位 項目所處位置是清遠市東 片區(qū)，是清城區(qū)政府重點發(fā)展區(qū)域之一。 專業(yè)市場的建成將促進該區(qū)發(fā)展加快 ，建設(shè)商業(yè)市場能實現(xiàn)與專業(yè)市場互補。 四、城市發(fā)展前景 人口規(guī)模擴大，外來人口不斷增加 截至 20xx年，全市戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年末增加 萬人，增長 ? 。（ 08 年為： 13： 58： 29） ◇城市化為載體 一、取消農(nóng)民進城的戶口和收費限制。 第四部分 清遠房地產(chǎn)市場分析 目前清遠房地產(chǎn)市場狀況 （一）清遠房地產(chǎn)發(fā)展歷程 清遠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比珠三角地區(qū)的起步較晚。上半年總計成交住宅 5873 套、 萬㎡ ,同比增長 倍；而 08 年全年的成交量才 5595 套、成交面積 ㎡ ,也 13 就是說 09 年上半年成交量分別超過 08 年全年的 %、 %。同時區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品居住舒適度較高 ,雖然價格較高 ,但由于資源的不可復制性優(yōu)勢 ,板 塊總體升值潛力較高。 主要有關(guān)加州花園、碧水龍庭 ，本項 目位于東城板塊升值空間 巨 大。 121195m2 35房戶型 清 城 區(qū) 沿 江 地 段 錦江豪苑 5890 94 重點打造法式皇家園林小區(qū)、江畔名門 生態(tài)典范 法國皇家建筑， 21— 31 層圍合而成。 從項目分析看： 項目優(yōu)勢資源除區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒔逃涮子幸欢ǖ幕A(chǔ) 外，其余都要精心規(guī)劃、建設(shè)，但項目的規(guī)模優(yōu)勢，再結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新、主題特色園林等優(yōu)質(zhì)的附加值，使本項目具備打造區(qū)域代表項目的潛力； 基于以上分析，本項目將從以下方面建立核心價值體系： 城市中心精品居住社區(qū)、現(xiàn)有區(qū)域居住模式的提升（主題社區(qū)）； 19 引領(lǐng)性的產(chǎn)品設(shè)計，產(chǎn)品開創(chuàng)全新的產(chǎn)品時代（創(chuàng)新產(chǎn)品）； 有突出主題的園林景觀、完善的配套：幼兒園、會所、商業(yè)（高附加值）； 30 萬平米 大盤社區(qū)，規(guī)劃空間大，產(chǎn)品線豐富（規(guī)模價值）； 優(yōu)質(zhì)教育：雙語幼兒園、清城一中 、華僑中學 （人文價值）； 獨創(chuàng)主題概念和文化營銷（專業(yè)營銷 ）。四是外來置業(yè)群體，包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、清遠轄下的市縣的“進城”客戶和外來投資客戶群。約占： 10%左右。 六、項目設(shè)計方案 總體平面布局采用南北向、大間距的圍合中略帶開放的平面布局方式；建筑 布局：分別有一層三戶、一層四戶、一層六戶； 26— 31 層高層建筑，一層六戶高層建筑布置在地塊南側(cè)，保證朝向不好的單位獲得最大面積的社區(qū)園林空間和實現(xiàn)小區(qū)景觀最大化；利用各種不同的建筑形式，使小區(qū)的綠化有機串連，互相滲透，形成一個整體的社區(qū)綠化，與外部環(huán)境形成一個自然的過渡，使之形一個完美的整體。力求以細致典雅的歐式園林來襯托出項目尊貴的氣質(zhì)； 園林注重親和性、開放性和可進入性，體現(xiàn)以人為本的精神。會所單獨設(shè)置，能對外營業(yè)。 25 第六部分 投資預測 一、項目指標 土地面積： ，容積率 ，總建筑面積為 310000 平方米，其中住宅面積為 286800 平方米，商鋪面積為 約 20xx0 平方米、會所及幼兒園4200 平方米，不計算容積率的架空層、地下 層車庫 ， 可售建筑面積為 305800平方米。分期開發(fā)可用資金： 25650 萬元。處于一線江景樓 對項目前期開發(fā)有一定的促進作用； 交通優(yōu)勢：項目緊鄰廣清大道， 人民路，北江路 周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃完善具備良好的交通通達優(yōu)勢。由于該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)前景預期好，因此該項目可行。（距離深圳 40 分鐘至 、惠陽、大亞灣、惠州城，出現(xiàn)了數(shù)量龐大的深圳異地置業(yè)者，相信廣州有挖掘潛力。 ◇銷售周期安排： 20xx 年 8月前取得預售證進行開盤銷售 ，預計 20xx 年銷售面積 8 萬平方米。實際可售建筑面積： 286880平方米。 安防智能化系統(tǒng) —— 設(shè)置集計算機技術(shù)、通訊技術(shù)、多媒體信息技術(shù)為一體的安防系統(tǒng)； 周邊防護系統(tǒng) —— 在社區(qū)圍墻設(shè)置紅外高速云臺攝像機、對射探測器、警示燈、24 小時監(jiān)控社區(qū)安全；同時在社區(qū)內(nèi)設(shè)置多處監(jiān)控中心、配合社區(qū)集中控制室對社區(qū)進行監(jiān)控； 雙重巡更系統(tǒng) —— 采用有線巡更和無線巡更相結(jié)合的方式，準確定位社區(qū)衛(wèi)士的位置和行動路線 ； 車輛快速到達系統(tǒng) —— 設(shè)置車輛快速到達系統(tǒng)，將智能卡放置于車內(nèi)，系統(tǒng)在 24 10 米外可遙感來車不必停車刷卡。戶型建筑面積以三房 +二房為主，控制總價區(qū)間；適當設(shè)置適量四房豐富產(chǎn)品類型，并增加公寓為主戶型的多樣型和可選擇性。 目前清遠建筑風格以歐式為主，各建筑風格差異不大，檔次形象難以本質(zhì)區(qū)分。 五、價格定位： 考慮到項目整體定位結(jié)合現(xiàn)有市場環(huán)境，所以在本項 目的銷售中執(zhí)行 “ 平開高走 ” 價格策略 根據(jù)本項目檔次、地段，同時考慮本項目成功開發(fā)的品牌價值，結(jié)合本項目的特色產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)避政策不確定的風險，不宜大幅超過市場期望水平。約占： 40%左右。城市生活街區(qū) 中心東區(qū) —— 北江南岸為新城，項目位于新城東區(qū)，以城市中心 的定義，實現(xiàn)項目區(qū)域形象的再造。 主要樓盤銷售 價格 情況統(tǒng)計表 （ 20xx20xx年） 富景 10000元起 名流府邸 現(xiàn)代高層建筑， 金信華庭 8500元 國際園林景觀 上層生活社區(qū) 南亞巴厘島主題風格 ,自然主義景觀設(shè)計蝶式 麗景 7500元 城市地標 人居典范 歐陸風情設(shè)計戶戶朝南的碟式布局。 16 主要樓盤銷售情況統(tǒng)計表 （ 20xx年） 地塊區(qū)域 樓盤名稱 均價 （ m2） 總銷售率（ %） 項目主題 建筑風格 戶型 小 市 沿 江 地 段 金信 藍灣豪庭 5800 58 為江居而來 法式巴洛克外立面設(shè)計，由 4棟 2830層半圍合式組成 161— 290m2 36房戶型 帝景豪園 4480 66 江山觀邸、御領(lǐng)鳳城 歐陸式建筑風格 ,由 8 棟1228 層，采用外江內(nèi)湖的星座式布局圍合組成。 未售在建樓盤有湖景灣花園、 產(chǎn)品以實用為住 ， 由于該區(qū)域?qū)儆诶铣?區(qū) ，板 塊最大賣點是交通便利及眾多公交車線路 ,生活配套設(shè)施完善 ,中小學集中 ,生活氣氛濃厚。同時隨著市政規(guī)劃的利好對新城的傾斜 ,該區(qū)域的競爭態(tài)勢將會進一步加劇。說明 20xx年以后清遠房地產(chǎn) 11 市場發(fā)展良好，銷售面積超過竣工面積，供不應求。四、堅持城市化與產(chǎn)業(yè)化同步推進，用產(chǎn)業(yè)聚集效應帶動人口從農(nóng)村到城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移； 交通規(guī)劃振奮人心 高速公路： 20xx 年清遠將成為我省高 速公路建設(shè)的重點地區(qū)和主戰(zhàn)場，最終實現(xiàn)與廣佛同城化及無縫對接，形成 “ 品 ” 字型的城市群，全面融入珠三角。全 9 市在崗職工年平均工資 26799 元，增加 3246 元，增長 %。 三、項目機遇 客源市場拓寬的可行性日益明顯，高尚住宅和高品味位消費追隨者持續(xù)增加。 “ 名鎮(zhèn) ” 戰(zhàn)略是逐步將源潭、龍?zhí)?、石角三個中心鎮(zhèn)打造成為面向中心城區(qū)、輻射周邊的 “ 次中心城市 ” 。規(guī)劃結(jié)合清遠市山、水、城相依的特點，以四水（北江、濱江、大燕河、筆架河）為現(xiàn)狀依托，通過人工湖的開挖，使“山、水、城”相親、相融。物價和金融運行保持穩(wěn)定 ,居民消費品價格水平上漲 %。全市各族人民深入貫徹落實科學發(fā)展觀 ,大力推進工業(yè)園區(qū)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城 鎮(zhèn)特色化和管理人性化 ,成功戰(zhàn)勝低溫雨 雪 冰凍災害 ,積極應對國際金融危機的不利影響 ,經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展。地塊以北 有北江一路正望北江河 ，以東有長嶺洲心中學，以西有市政府、索菲特 五星 大酒店 。 二、項目經(jīng)濟指標及合法性 項目總用地面積為 ，并 于 20xx 年 9月開始辦理有關(guān)的報建手續(xù)，已取得國有土地使用證等相關(guān)經(jīng)清遠市政府批準的手續(xù)。來源于清遠的財政總收入 億元 ,增長 %；其中 ,財政一般預算收入 ,增長 34%；人均財政一般預算收入 1011元 ,增長 %。清遠市 20xx20xx年的規(guī)劃方案原則確定了清遠市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市”的城 市性質(zhì)定位和“兩軸三組團結(jié)構(gòu)”的空間結(jié)構(gòu)。 7 城區(qū)政府在六屆人大二次會議的報告中提出 20xx 年以 “ 東拓 ” 戰(zhàn)略繼續(xù)