【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)市新城區(qū)人民一路、北江一路與文明路交匯處。該項(xiàng)目位于北江大橋、鳳城大橋、武廣高鐵清遠(yuǎn)站、廣清輕軌鐵路站區(qū)域。內(nèi)，有著非常便利的交通。周邊成熟小區(qū)有金海灣豪庭、帝景豪園等；正在興。建大型的商住樓維港半島等；附近設(shè)有大型休閑購物中心（蠃之城）。屬于鬧中帶靜的位置，非常適合居住。并預(yù)示該區(qū)域?qū)⒉饺肴?、快速的發(fā)展，建手續(xù)，已取得國有土地使用證等相關(guān)經(jīng)清遠(yuǎn)市政府批準(zhǔn)的手續(xù)。斯、河源并列排名“綜合增長競(jìng)爭力城市”首位。居全省首位,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長全省“五連冠”目標(biāo)。全年完成生產(chǎn)總值億。來源于清遠(yuǎn)的財(cái)政總收入億元,業(yè)企業(yè)達(dá)399家,完成增加值,增長%,占規(guī)模工業(yè)的%?！笄暹h(yuǎn)城市化進(jìn)程加快，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展；◇清遠(yuǎn)市城市輻射力的提高，將刺激周邊區(qū)域的購房需求；“名鎮(zhèn)”戰(zhàn)略是逐步將源潭、龍?zhí)痢⑹侨齻€(gè)中心。名鎮(zhèn)戰(zhàn)略的實(shí)施將大。大加速城市化進(jìn)程，為商業(yè)的發(fā)展提供空間。

　　

【正文】 （ 萬 元） 備 注 永久性用水及施工用水工程費(fèi) 8 248 永久性用水工程費(fèi)、施工用水工程費(fèi) 小區(qū)綠化工程 15 465 包括小區(qū)綠化及集中綠化用地 消防水池、管網(wǎng)及設(shè)備 13 403 總平化糞池、污 雨水、給水消防管網(wǎng)、大門、傳達(dá)室、圍墻、道路、消防水池、生活水池、現(xiàn)場(chǎng)辦公室 市政雨污水 12 372 永久性用電及施工用電工程費(fèi) 33 1023 變壓器電纜、一戶一表及工程費(fèi)、開關(guān)站間隔費(fèi) 小區(qū)道路、封土方、圍墻、大門及傳達(dá)室等 10 310 安防 15 465 光纖、可視對(duì)講、紅外線、單元門、周界報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂、煤氣報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng) 有線電視 6 186 監(jiān)理費(fèi) 8 248 審計(jì)費(fèi) 建安總造價(jià) ％ 招投標(biāo)代理費(fèi) 質(zhì)量報(bào)監(jiān)費(fèi) 新型墻體材料費(fèi) 6 186 代施工單位繳納 (辦理施工許可證時(shí)由開發(fā)商代繳 ) 27 散裝水泥基金 同上 防雷電圖紙審查、檢測(cè) 1 31 產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量費(fèi) 1 31 產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi) 5 155 抵押保險(xiǎn)費(fèi) 1 31 小計(jì)（ 4） 140 項(xiàng)目期間費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 單價(jià) （元 /㎡） 成本測(cè)算 （萬元） 備 注 管理費(fèi)用 其中：①前期開辦費(fèi) 5 155 ②辦公費(fèi) 15 465 （包含房租、水、電、氣、物業(yè)費(fèi)、辦公用品、低耗品、固定資產(chǎn)、郵電通訊、公司年檢、小車費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等） 3 年 ③項(xiàng)目工資 10 310 86111 元 /月 36 個(gè)月 銷售費(fèi)用 (含銷售提成 ) 30 930 售樓部 (含項(xiàng)目辦公室 )修建及周邊綠化、銷售部辦公用品、模型制作、樓書 DM 單頁印刷、開張費(fèi)用、開盤費(fèi)用、項(xiàng)目策劃 (培訓(xùn) )費(fèi)用、報(bào)紙廣告、電視廣告、公交車身廣告、公交站臺(tái)廣告、小區(qū)宣傳欄廣告、戶外廣告牌、房交會(huì)費(fèi)用等。 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 504 15624 貸款期限 3 年計(jì)算 小計(jì)（ 5） 稅費(fèi) 項(xiàng)目名稱 單價(jià) （元 /㎡） 成本測(cè)算 備 注 稅金 （ 6） 稅金（ 總價(jià) 12%） （ 1） （ 6）合計(jì) 開發(fā)總成本 28 三、預(yù)測(cè)銷售收入 單位：㎡或個(gè) 項(xiàng)目 建筑面積或數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元） 住宅 305000 7000（均價(jià)） 213500 商鋪 19000 地面車庫 150000 架空層 地下車庫 150000 合計(jì) 213500 注：剔除會(huì)所、幼兒園、衛(wèi)生站、消防站、兩委會(huì)、住宅架空層、商業(yè)騎樓等建筑面積： 約 305000平方米。實(shí)際可售建筑面積： 286880平方米。 銷售均價(jià)：銷售收入 213500萬元247。 286880平方米 = /平方米 四、 經(jīng)濟(jì)效益分析 ◆預(yù)計(jì)銷售收入 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 7000 213500 總投資 利潤 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 % ◆項(xiàng)目敏感性分析 收入 213500萬元不變，成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 100% 95% 90% 105% 110% 單位成本（元/m2） 總 投 資 (萬元 ) 利潤 (萬元 ) 銷售凈利率 % % % % % 29 ◆成本 ，售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 100% 95% 90% 105% 110% 銷售均價(jià)（元/m2） 7000 6650 6300 7350 7700 營業(yè)收入 (萬元 ) 213500 202825 192150 224175 234850 項(xiàng)目利潤 (萬元 ) 銷售凈利率 % % % % % ◆ 盈虧平衡點(diǎn)分析 ◇ 保本售價(jià)： /平方米 ◇ 保本銷售率： 60% 五、項(xiàng)目資金情況 1： 擬 投入資金： 30000萬元 ①土地投入： 21000萬元； ②前期工程費(fèi)用投入（含樁基檢測(cè)、鉆探、市政配套、設(shè)計(jì)費(fèi)用等）： 3000萬元； ③其他 費(fèi)用投入： 800 萬元； ④預(yù)付工程款： 550萬元。 2： 可自籌資金： 10000萬元 3： 預(yù)計(jì) 其他渠道融資（承建商、建材等） ： 8000萬元 合計(jì)： (1+2+3)(1)至（ 4）為 25650萬元。分期開發(fā)可用資金： 25650 萬元。 30 六、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 開發(fā)計(jì)劃 ◇該項(xiàng)目在 20xx 年 12月開始做規(guī)劃設(shè)計(jì)，總建筑面積為 310000萬平方米，項(xiàng)目分三期 投入開發(fā)。開發(fā)期為 36 個(gè)月，初定于 20xx 年 2 月動(dòng)工。 首期于20xx 年 10月份公開預(yù)售， 20xx年 12 月交樓。 ◇銷售周期安排： 20xx 年 8月前取得預(yù)售證進(jìn)行開盤銷售 ，預(yù)計(jì) 20xx 年銷售面積 8 萬平方米。 20xx 年銷售面積 8 萬平方米。 20xx 年銷售面積 5 萬平方米。 第七部分 結(jié)論 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（ S） 綜合本項(xiàng)目，具備如下五大優(yōu)勢(shì)資源： 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，總用地面積逾 萬㎡，總建筑面積達(dá) 31 萬平方米，屬可塑性強(qiáng)大盤項(xiàng)目； 學(xué)校配套：項(xiàng)目緊鄰清遠(yuǎn)重點(diǎn)學(xué)校清城一中 、華僑中學(xué) ， 洲心中學(xué) 。處于一線江景樓 對(duì)項(xiàng)目前期開發(fā)有一定的促進(jìn)作用； 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰廣清大道， 人民路，北江路 周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃完善具備良好的交通通達(dá)優(yōu)勢(shì)。 31 2．項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 區(qū)位劣勢(shì)：位于城市發(fā)展中區(qū)域，近一、二年內(nèi)周邊市政配套設(shè)施都會(huì)興建中，不過要形成規(guī)模配套要二、三年時(shí)間。 環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目東南向?yàn)槊穹看寰与s亂分布，西面為原始狀態(tài)的待開發(fā)地塊，“城市感”低； 3．項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） 片區(qū)市場(chǎng)缺少中小面積、中低總價(jià)精品型產(chǎn)品處于相對(duì)市場(chǎng)空白 有利用搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)和樹立品牌；存在較大的發(fā)展機(jī)會(huì)； 當(dāng)前投資意向不足，同時(shí)也沒有投資產(chǎn)品供應(yīng)，因此有巨大潛力，但必須有好投資的產(chǎn)品和引導(dǎo)投資的營銷方法，比如高檔公寓，酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式公寓，面對(duì)物流區(qū)域可出租回報(bào)和升值的小戶型。 以廣州市北端 為主的異地自住者、投資者可能潛力很大。（距離深圳 40 分鐘至 、惠陽、大亞灣、惠州城，出現(xiàn)了數(shù)量龐大的深圳異地置業(yè)者，相信廣州有挖掘潛力。） 片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)勁：大型商貿(mào)城， 農(nóng)貿(mào)城等將大大提升項(xiàng)目的知名度和影響力 協(xié) （ T） 市場(chǎng)競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)：清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭日趨激烈，項(xiàng)目推出量與未來競(jìng)爭對(duì)手搶占市場(chǎng)份額的風(fēng)險(xiǎn)不可避免； 32 項(xiàng)目周邊待開發(fā)地塊眾多，潛在供應(yīng)量龐大，如同期推售，將和本項(xiàng)目直接競(jìng)爭。 周邊全部為待開發(fā)道路與樓盤，成熟度和生活便利度需要時(shí)間。 二、 分析結(jié)論 本項(xiàng)目總投資 萬元，預(yù)測(cè)除銀行貸款外自有資金投入 48000萬元（含地價(jià)），投資收益達(dá) 萬元。由于該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)前景預(yù)期好，因此該項(xiàng)目可行。 20xx1010 33 34 35 36