【正文】 資變動+15%320011977244727244261684505337990+5%3200119772447272442625107530346875%320011977244727244263336100083138315%3200119772447272442641621248528080成本變動+15%320011977244727280902007602136699+5%3200119772447272564726187853342565%32001197724472723205322896853181415%3200119772447272076238391151729371數(shù)據(jù)來源：自行計算得出該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響?？偝杀举M用每增加1%，%；銷售單價每增加1%,%；總投資額每增加1%,%。因此，在項目開發(fā)的過程中應(yīng)當(dāng)注重對開發(fā)成本費用的有效控制，以保證各項經(jīng)濟指標(biāo)得以實現(xiàn)。由于銷售單價的變動帶來投資利潤率的變化不如成本費用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價策略。盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個項目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠本點，預(yù)測產(chǎn)品產(chǎn)量對項目盈虧的影響。[12]夠本點BEP（盈虧平衡點，Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時的營業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點時，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點時，則企業(yè)虧損。[13]該項目中，BEP=項目總成本/（商品房均價銷售總面積銷售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險較小，適合開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)投資過程中有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計。[14]因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。[15]房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。[16]不確定性分析是房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)投資項目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強對投資風(fēng)險的防范和控制。[17]以下對本項目的土地費用、建安工程費用、銷售價格、開發(fā)期這4個主要的不確定因素進行分析。由于本項目的土地費用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險。當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價格和人工費用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安工程費用改變。[18]本項目所在地廣漢市的建筑材料市場總體穩(wěn)定，建筑材料價格短期內(nèi)變化不大。同理，人工費也會對本項目投資不構(gòu)成較大影響。本項目所在地廣漢市的房地產(chǎn)市場總體處于緩慢上升趨勢，而短期內(nèi)新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)所建商品房并不能完全滿足市場的需求，所以銷售價格方面的不確定性因素不會對本項目構(gòu)成不好的影響。本項目的開發(fā)期總共為3年，相較其他項目而言能夠快速回收資金。但實際中，可能會受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變的情況下，本項目的開發(fā)期不會輕易受到影響。風(fēng)險分析是指辨識和估計風(fēng)險，并對風(fēng)險的結(jié)果進行評價，為風(fēng)險管理計劃的制定和實施提供依據(jù)。[19]有了風(fēng)險分析將可以查明項目出問題的方面，預(yù)測項目出問題的時候，洞察項目里的潛在風(fēng)險。建設(shè)項目風(fēng)險主要來源于宏觀經(jīng)濟、市場、項目自身、項目環(huán)境這四大方面。[20]由于宏觀經(jīng)濟及市場分析以在上文中加以分析，以下將對本項目的可行性研究報告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險進行分析。 項目自身風(fēng)險中，可能存在組織管理不善、設(shè)計變更、融資困難等不利因素。其中組織管理不善可由建設(shè)期間加強管理，科學(xué)落實來解決。設(shè)計變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計出現(xiàn)嚴(yán)重問題導(dǎo)致而成，而本項目的設(shè)計在前期準(zhǔn)備中經(jīng)過仔細檢驗，有效規(guī)避了該項風(fēng)險。本項目的籌資計劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項目再投資。如果施工過程中遇到不可預(yù)見風(fēng)險耽誤工期，住宅無法按時賣出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個開發(fā)計劃。項目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當(dāng)?shù)孛癖妼椖康牡钟|、法律法規(guī)不健全等風(fēng)險。而這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險。實際情況中，廣漢市的自然條件尚且不錯，因為地處成都平原，所以各方面的自然條件都算是得天獨厚，因此該項因素并不能對本項目建設(shè)造成重大影響。當(dāng)?shù)孛癖妼椖康牡钟|這項因素方面，依據(jù)周邊樓盤的開發(fā)情況看來，不存在該項擔(dān)心，本項目房產(chǎn)的建設(shè)解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問題。法律法規(guī)不健全這項因素可能會對本項目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴(yán)重。綜上所述，本項目的風(fēng)險不大。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟政策對本項目還是有利的，房地產(chǎn)將長期作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；廣漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是良好的，特別是項目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項目自身存在的風(fēng)險可以通過各個建設(shè)階段來加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險；項目環(huán)境上沒有較大風(fēng)險，廣漢市畢竟臨近天府之國的成都，而廣漢市民普遍對房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度。這一系列的條件都表明本項目具有較安全的開發(fā)環(huán)境以及開發(fā)的必要性。綜上所述，雖然近期房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控較往年以來變化加大，但微觀上廣漢市經(jīng)濟近年來發(fā)展迅速，市民消費水平和購買能力隨之提高，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場的需求旺盛。隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊房價也會持續(xù)上漲。眼下投資該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，將會得到穩(wěn)定的收益，該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ赜蛐缘膬?yōu)勢對本項目的開發(fā)建設(shè)非常有利。，稅后凈利潤10978萬元，%，相比同行業(yè)其它項目有著更好的經(jīng)濟效益，且本項目風(fēng)險較小，易于開發(fā)建設(shè)?？傊?，匯嘉住宅小區(qū)項目的開發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢，這將使本項目產(chǎn)生良好的經(jīng)濟收益和社會效益，具有廣闊的市場前景，有其實施的充分必要性和可行性。參考文獻1.《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 銀花 張加穎 主編 機械工業(yè)出版社2.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理》 吳偉良 等 編著 機械工業(yè)出版社3.《房地產(chǎn)市場營銷》 潘蜀健 陳琳 主編 中國建筑工業(yè)出版社4.《房地產(chǎn)項目策劃》 張敏莉 人民交通出版社 28